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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活

已经挖到根了。
楼市走到今天，越来越缺少合格的购房者，不止是刚需，也包括改善。

但是，近期地方的一些操作，令人叹为观止。
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创造刚需。

刚需面临两个问题：

一是缺人，特别是在一些三四线城市，人口都被中心城市虹吸过去，为了补充刚需需求，地方在之前曾经出台过鼓励在校学生和投亲老人买房的政策。
学生毕业未来结婚需要买房，老人投奔孩子养老也需要买房。
二是缺钱
，地方也想到了，曾经有过一阵花式操作，开发商高价收购土特产，但其实不是真收购，而是把市场差价补贴给购房者，这就相当于变相降价。

这两招都在2022年用完了，现在刚需又不够了，怎么办？

日照想出一个办法：
农民进城买房，补贴房价20%，还能抵首付。
一来解决了缺人的问题，日照属于四线城市，城市人口不多，年轻人流失也很大，但是当地农民居多，鼓励他们进城几乎就是唯一的选择。

二来解决了缺钱的问题，不但补贴房款，而且补贴的房款还可以做首付。
来计算一下：

日照的房价8000，买个90平算70万，地方补贴14万，日照的首付是两成14万：
那岂不是零元购？

不行，地方规定只能抵50%的首付，还得出7万。

7万块，即使对农民来说也不算多吧。
算一算这个杠杆率是多少？
90%。
收入最不稳定的群体，用了最高的杠杆。

这是挖到韭菜根了。
不过当地也做了预防措施，要求有稳定工作，或者把农村住房改造成民宿出租的农民，这也是觉得杠杆太高怕现金流断掉。

但是实际执行会卡得这么严格吗，我表示怀疑。
- 2 -
创造改善。

改善的情况跟刚需有点像，但不完全一样。
以一线来说，改善的豪宅市场，抢到就是赚到，比如最近上海一天卖掉200亿，这个不再讨论范围。

真正的改善需求是卖旧换新，以小换大。

城镇化推进了三十年，一些老房子在设施和格局上确实跟不上时代，加上二胎家庭增多，房子不够住。
所以，改善的需求是真实的，人数也是有的。
但是，唯一的问题就是：
缺钱。
最常见的做法就是把旧的小房子卖掉，换成大的新房。

可是没有刚需接盘，改善的链条就卡住不动了。
要打破这个堵点，常规的手段又用的差不多的时候，怎么办？
郑州等地想到一个办法：
国家队充当刚需收购旧房促成改善新房。

这种做法的神奇之处在于：


1、创造需求：本来楼市需求不足，即使有改善需求也找不到接盘的刚需，国资平台下场充当刚需接盘，卡住的链条一下畅通了。
2、创造贷款：国资平台也没有钱，但是国家今年发了租赁住房贷款，可以支持地方收储存量房作公租房，这不就见缝插针利用起来了。
3、一鱼两吃：首先要吃评估价，收房的时候一般按照评估价的八八折来收购旧房，然后还要买个大的新房，打个比方，卖90平买120平这就有30平的差价，里外里吃了两道。
对于改善购房者来说，虽然吃点亏，但实现了换房的需求，也属于愿打愿挨。
类似的以旧换新的做法，很多城市都在做，淄博、太仓、扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州，甚至是杭州临平。
不知道会不会全国铺开。

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结语
总结一下：

改善没法卖旧换新，国家队接盘。

刚需找不到了，农民加杠杆来凑。
这基本都是楼市勉强的合格购房者了，其实现金流比较不稳，韭菜根一般的存在，为了卖房开始鼓励他们，这算不算楼市的最后一搏？
有人说，其实最后一招是：
一线城市买房送户口。

想啥美事呢？
再之后，是降价卖房还是收房地产税呢？
拭目以待。
就这样。
大佬很敢讲，信息量很大。
上周，有位大佬发表了退休前的最后一次讲话，他的家族传承三代，历经时代波澜，掌握的信息、观察角度和人生经验超出绝大多数人。
信息量很大，也说了大家最关心的问题。

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