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◎作者 | 瓜片
山雨欲来风满楼。
深圳、上海、北京，三座一线城市，同时动手了！
三座一线城市，居然集体上演松绑大戏。
北京传出消息：离婚买房，不受限制了！
房价快速上涨的年代，为了买房“假离婚”的现象屡见不鲜。夫妻双方可以通过离婚析产，让其中一方“净身出户”，另一方重新获得买房资格。
从理论上来说，夫妻俩可以离婚-复婚-离婚……无限循环下去，获得无限多张房票。
为了堵住这个漏洞，北京住建委在2021年8月4日出台规定：
夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
而现在，住建委官网显示，“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件已经标注为“失效”。
接下来，会不会有一小波“分手潮”？
更早些时候，深圳也传出消息：“90/70”政策被废止了！
从2006年开始，到2024年结束，这项执行了18年之久的政策彻底退出深圳楼市。其影响力一点都不亚于取消限购。
来源：网络
这项政策源于2006年九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定：
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
简单来说，一个楼盘70%以上的面积，必须拿来建小户型。
差不多同一时间，上海2024年第一批次第二轮土拍出让公告挂网，也大大松绑了“90/70”政策。
一方面，中小套住宅建设面积上限提高，多层、小高层、高层分别调整为100、110、120平方米。以后在上海，120平也算“小户型”了。
另一方面，中小套住宅占项目比例降低，从原本的60%-80%，调整为50%-70%。如此一来，大户型的比例会相对增加。
三座一线城市同时出手，本来就是很罕见的情况，释放出重要信号：
楼市，彻底转向了！
无论是“限制离婚买房”，还是“90/70政策”，本质上目的都是相同的：
保护刚需。
就拿“90/70”政策来说吧，2006年文件出台的时候，中国的城镇化率只有43.9%，跟现在的埃及差不多。
城镇人口数量，比前一年增加差不多1500万人。
对千万进城大军而言，最重要的事情无疑是赚钱。而赚钱的最终目的，当然是买一套属于自己的房子。
盖房的速度远远赶不上进城的速度，长期供不应求之下，房价已经涨成了民生问题。
“90/70政策”的初衷，便是增加小户型的供应，同样的土地能盖更多房子。面积小，意味着总价低，上车门槛会更低。
成家立业，结婚生子，怎么能没有一套房子？
需求决定价格。刚需遍地的年代，即便是在同一个小区里，小户型的单价和涨幅往往会超过大户型。
炒房客最喜欢的标的也不是别墅和大平层，而是小户型住宅。
当时卖得最好的楼盘，往往是刚需盘。
然而，十八年后的今天，楼市的供求关系发生了颠覆性的变化。
给大家看两组数据：
  • 我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，接近发达国家水平。（来源：第七次人口普查数据）
  • 套户比达到1.09，意味着住房总体基本供求平衡。（来源：泽平宏观）
拼命盖房子，拼命卖房子，我们终于不缺房子了。
可如果从户型结构入手，就会发现一个事实：
小房子过剩了，大房子并没有。
诸葛数据研究中心发布于3月中旬的研报则显示，2024年前两个月，在其监测的20个重点城市里，
两房户型的占比从2010年的约40%下降至14.2%。
在上海，购房者正在悄悄放弃小户型。
据《经济观察报》报道，上海宝山区环线内的华发四季河滨二期、三期开盘选房后，剩下的主要是74平方米的两房和91平方米的三房。
当年认购率416%的“网红盘”蟠龙府一期，摇号选房之后，居然还剩下30多套80平方米的小户型。
一位上海的房企负责人直言：

“但凡一些好地段的项目有大户型，都是最先卖光，剩下来的往往是小户型”。
背后反映出的趋势是，更多购房者倾向于优先买大户型，争取一步到位。
小户型，越来越不吃香了。
更何况，我们正在加速步入的“房地产发展新模式”里，已经为刚需群体安排好了保障房。
3月20日，全国首批、福州首个配售型保障性住房项目——滨海双龙新居已经开始接受首轮申请，共推出701套带装修房源，预计均价每平方米5200元至5400元，
价格不到同地段商品房价格的一半。
预计下半年将有一大批配售型项目入市，面对“五折房”来袭，刚需二手房市场将会遭受前所未有的冲击，迎来新一波降价抛售潮。
降价，在所难免。
至于商品房，将会与刚需做切割，全身心去满足改善性住房需求。
取消90/70限制，开发商彻底告别“小户型焦虑”，终于可以放开手脚盖大房子。
另外，过去很长一段时间里，大城市都缺少纯粹的改善住区。受政策限制，即便是偏高端的项目也要搭配一部分小面积。
而在以后，将会冒出越来越多圈层纯粹的高端项目。
上周的国常会上，高层进一步发出明确指示：
加大高品质住房供给。
据我了解，山东、江苏、贵州等地已经出台改善住宅的建造设计标准；最先进的第四代住宅正在密集推广；深圳也在研究“减少公摊”的政策。
种种迹象都表明，属于好房子的时代要来了。
资产优化配置，已经刻不容缓。
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其实，好房子还有一个特点，被很多人忽略了：
它必须在一个有发展前景的“好城市”。
但从目前来看，我们的“好城市”政策优化还有很大的空间。
北京上海深圳，限购仍然没有松绑。广州以及成都、杭州等强二线的核心区，还存在限购政策。
与此同时，来自全国各地的高端购买力，正面临着严重的“资产荒”。
刚刚公布年报的招行，悄悄隐去了富豪资产数据一栏。
最新发布的胡润财富报告则显示，中国15年来第二次出现高净值家庭数量下降，总财富也比上一年下降3.6%。
600万资产“富裕家庭”减少4万户，千万资产“高净值家庭”减少2.7万户亿元资产“超高净值家庭”减少5200户。
一线城市的优质房产，依然是高净值群体在资产配置中绕不开的项目。
更进一步的松绑，不远了。楼市的春天，何时到来？
2024年，城市价值分化愈演愈烈！
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