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美国房地产市场持续升温的强劲势头，令房东们颇为满意。正所谓水涨船高，房东们也希望能从房地产市场的蓬勃发展中分得一杯羹，上调租金便成为最直接有效的手段。
在美国各地，房东上涨租金是有着明确规定的。在纽约、新泽西，目前还没有全州范围内的租金上涨限制，但房东在上涨租金前，仍要严格遵守一些准则。
维持涨势
根据Rent.com的3月份租金报告，2月份，全美范围内的租金价格上涨幅度是一年多来最大的。与2023年2月相比，2024年2月的平均租金价格上涨了2.25%，这是自2023年1月以来租金价格首次上涨超过两个百分点。
今年2月，全美公寓的租金中位价为1981美元。尽管这仍比疫情前的租金价格高出21%，但仍低于2022年夏季租金达到峰值时的2,053美元。
报告称，导致2月份房租价格上涨的因素包括来自房地产市场供需方面的压力，虽然有高利率加持，但租金价格的涨幅仍创下一年多来的新高。
该报告还将2月份3.2%的通胀率，归因于租房价格的上涨，并称其影响了美联储降低利率的决定，使更多的人租房而不是买房。
2月份纽约都会区的租金价格是怎样的。
报告称，截至今年2月，东北地区的租金价格涨幅居全国之首。该地区的房价目前处于2023年8月以来的最高点，东北部的租金中位价从去年同期的2357美元上涨至2481美元，上涨了5.3%。这远高于中西部等地区的租金价格，2月份中西部的平均租金为1441美元。
特别是在纽约大都会地区，一套公寓的中位价格为4,166美元，比2023年2月增长了6.09%，比2024年1月增长了1.30%。
纽约规定
在纽约，一旦现有的租赁期结束，房东通常被允许提高公寓的租金。
在纽约市，受到租金管制的房东只能根据纽约市租金准则委员会每年制定的准则增加租金。房东的租金每年增加一次，必须与该委员会批准的百分比保持一致，且需要在当前租约结束通过申请后才能增加租金。
对于无管制的公寓，房东有更大的灵活性。他们可以在租赁期结束时将租金提高到市场水平。然而，他们必须提前通知租户——增幅低于5%的为提前30天通知，增幅在5-10%之间的为提前60天通知，加幅超过10%的为提前90天通知，以确保租户有足够的时间决定是否续签租约或寻找其他住房。
在纽约，房东可以提高租金的金额在很大程度上取决于出租单位的类型。适用于固定租金的公寓，纽约市租金指导委员会（NYCRGB）设置年度涨幅限制。这些租金增加百分比是根据各种经济因素确定的，仅适用于续租。
租金不稳定的普通公寓通常没有上限。租金上涨，只要他们遵守租赁协议，并提供适当的通知。值得注意的是，房东通常会遵守市场利率和适当涨幅，以保持自己房子的市场竞争力。
通常来说，房东习惯上把年租金调整2-3%。同时，要一丝不苟地遵守租金准则，以保持价格上涨合规性和公平性。
那么，在纽约，租户可以通过哪些方式获得固定租金？
其一，固定租金适用于1947年2月以前建造的住宅，其承租人或其合法继承人自1971年7月1日以前一直居住。这些单元的租金上涨受到国家的严格控制，每年只能以法律规定的很小的百分比上涨。
其二，涵盖了许多1947年后的部分建筑物，以及一些由其他用途改建为公寓的建筑物。当承租人签署一份稳定的租约时，他们可以选择一年或两年的租约。在租赁期内，租金不能增加，除非纽约市租金指导委员会规定。在租期结束时，增加额仅限于联委会规定的百分比。
此外，租户还可以通过与房东协商，商定一个相对更长的租约，以实现租金稳定。
此外，一些擅自上涨租金价格的行为，还可能面临非法指控。
根据纽约2019年出台的《住房稳定和租户保护法》的规定，房东必须遵守合法登记的租金数额。超过这一标准而不进行适当的法律调整，就可能构成非法行为。
导致非法加租的情况还包括：
违反规定的租金上涨及针对性的歧视；
在加租前没有充分的通知租户；
通过增加房租对行使合法权利、提出申诉或加入租户联盟的租户进行报复。
以下是纽约法律规定的通知期：
租户入住未满一年：提前30天通知
租户入住一至两年：提前60天通知
租户入住超过两年：提前90天通知
此外，在纽约市，续租租赁表必须在租约到期前90至150天内寄出。这样做是为了使租户有足够的时间考虑他们的选择。
新泽西规定
2023年，新泽西州两卧室住宅的市场租金中位数为1602美元。
新泽西州的市和县都可以执行自己的租金管制法律。如果你拥有在新泽西州的物业，你必须遵循这些地方市政租金管制法。这使得房东可以在全州范围内设定租金并增加租金，前提是他们提供适当的通知。
另一方面，房东可以在一定程度上随时酌情增加租金
但在新泽西州，同样有着限制房东在特定时期内可以增加租金的法律和法令，并设定了房东可以在何时和多少时间增加租金的条件。这些规定旨在通过实施价格控制来使住房负担得起。
在新泽西州，房东可以在租期结束或租期开始时在提高租金，但在有效租赁期间则不能增加租金。
对于为期一年的租约，房东必须提前60- 90天书面通知租户。对于按月租赁的租户，房东必须在租约到期前至少一个月通知。按周租赁的租户，应在小于7天内通知租户。
新泽西州对房租价格上涨没有明确限制，主管部门的建议是，租金增长在每年2-6%之间。通常，新泽西州的许多城市都遵循消费者物价指数（CPI）来设定租金涨幅范围。
下面是一些关于新泽西州城市和租金控制限制的指导：
Atlantic City - 以CPI为准
Barnegat Township - 3.5%
Bayonne - 基于CPI上调 (最高5.5%)
Bergen - 4%
Camden - 5.5%
East Orange - 4 或 5%
East Rutherford - 5.5%
East Windsor - 2.9% (因供暖产生必要的花费)
Eatontown - 3.5%（房东支付取暖费) or 2.5% (房客付水电费)
Fairview - 4%
Fort Lee - 5%
Guttenberg Town - 4%
Jersey City - 基于CPI (最高4%)
Leonia - 每年续期上涨5%
Linden - CPI 或5% (以较低者为准)
Lindenwold Boro - 3.5%
Lyndhurst - 5.5%
Marywood Borough - 4.25%
Newark - 基于CPI (最高4%)
West Orange - 3% (房东支付取暖费) 或2% (房客支付取暖费)
只有固定租约才能约束房东在租约到期前不得提高租金。如果你正在寻找有一个固定的租金，建议你可以在签订租约时与房协商。
需要注意到是，在新泽西州，某些情况下，租金上涨同样被视为非法。每个房东都必须遵守“联邦公平住房法”，该法规定房东不得根据房客的年龄、种族、宗教、原籍国、家庭状况、性取向或残疾状况等提高租金。
租赁关系存续期间，房东也应严格遵守租约。例如，在签订为期一年的租约时，租客和房东就租金达成一致，租金将保持不变，直到租赁期结束。在这种情况下，房东必须等待租赁期结束，否则不能增加租金。
如果租客行使他们的合法权利，房东不得以此为由进行回应或报复，这也同样会被视为非法。
租客的法律权利包括：
就建筑物的某些状况向任何政府机构提出投诉。例如卫生检查员、建筑检查员、消防部门或任何其他针对恶劣居住条件的监管机构。
加入任何房客联盟。加入任何租户工会是租户的合法权利。
房东应使用租金来修复出租单位的任何缺陷。当房东没有遵守这些规定，导致糟糕的居住条件、健康危害或安全危害时，租户可以使用租金来进行这些修复。
最后是有关加租通知书的相关规定。大多数司法管辖区要求房东发送正式的书面租金上涨通知。此通知必须详细说明新价格及其生效时间。房东必须向DCA（Department of Consumer Affairs，消费者事务部）提交增加租金的申请进行审批。只有在DCA批准后，并且DCA收到业主的请求后至少60天，租金才可以增加。所有租户必须在收到书面通知前30天，得到房主的通知，租金增加的请求方为有效。
ref：
https://www.northjersey.com/story/money/real-estate/2024/03/15/nj-apartment-rent-too-high/72987797007/
https://www.singlekey.com/en-us/near-me/new-jersey/new-jersey-rent-increase-guidelines-for-landlords/
https://www.steadily.com/blog/how-much-can-a-landlord-raise-rent-in-new-jersey
https://www.steadily.com/blog/how-much-can-a-landlord-raise-rent-in-new-york
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