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若重整成功，将成为中国地产史诗级案例
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从2018年被法院裁定进入重整至今整整六年都未能成功。管理人遭遇到了各方利益博弈下的巨大对抗，除此之外，年代久远且纷繁复杂的债权债务关系也成为重整的掣肘。本文将完整复盘中国这个最大的单体项目破产重整始末。
三千亩大盘 最初来源于不良资产
半山半岛位于三亚市小东海鹿回头半岛，前身曾是上世纪90年代初期海南房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目。直到2004年，在金融机构介入下，以处置不良资产的名义引入中国爱地房地产开发公司、上海明申企业集团等公司进驻。
依托环境资源，半山半岛堪称海南的“绝版”，开发优势和前景不言而喻。这个项目有多大？2019年三亚市中级人民法院裁定该项目破产重整时的公告显示：可开发建设用地约2852亩。于是，该项目被称为中国最大的单体不良项目。
这个最初的不良资产项目在历经十年的飞速发展后，依然未能摆脱不良资产的命运。

在2004年一众开发商和企业进驻之后，其又经历了一轮易主。山西煤老板闫琦随后揽下鹿回头半岛上几千亩土地，成为“岛主”。不久，海南发布了《海南国际旅游岛建设行动计划》，借着“海南国际旅游岛”的东风，海南楼市尤其是旅游地产再次蓬勃发展。2014年上半年，半山半岛销售额达35亿元，登顶三亚楼市销冠，而位列三亚项目销售额第二的鲁能三亚湾项目销售额仅有8.73亿元。
2015年前后中弘系王永红通过复杂的融资和收购方式，于2016年底完成对半山半岛项目的重整和收购。
尽管半山半岛曾一度登顶三亚房地产项目销冠，但原开发商负债近200亿元；此外，半山半岛项目资产在前期开发过程中几乎全部抵押，后期还需要巨大的资金投入。
吞下这个巨无霸项目也考验中弘的资金实力。果然，拿下项目仅仅一年半，中弘就身处危机之后。据当地官方的一份材料显示，2017年6月起，中弘系方面就表示“资金链已断裂，濒临破产”，并先后两次向三亚市委、市政府报告申请破产。项目及子公司共拖欠土地出让金、税款、借款、工程款、安置补偿款等款项超过400亿元。
2019年12月1日，三亚市中级人民法院裁定三亚中弘弘熹公司等17家公司适用关联企业实质合并重整方式审理，并指定北京德恒律师事务所担任上述17家公司管理人。
重整六年 遭遇巨大对抗
2020年6月，由三亚市政法委牵头，当地多个职能部门参与，介入半山半岛项目破产重整及风险防范化解工作。政府介入后，项目很快迎来了重整投资人，2021年3月17日，两家山东民营企业：济南高新控股集团有限公司与山东建邦投资管理有限公司联合体拿下半山半岛重整投资资格。
原以为引入投资人之后，半山半岛能迎来重生的曙光，但在2022年的时候重整仍然尚未无明确方案。据“半山半岛项目重整管理人订阅号”最新信息，税款债权组、普通债权组已通过《三亚中弘弘熹房地产开发有限公司等十七家公司重整计划（草案）》，但优先债权组、出资人组未同意上述计划《草案》。
不良资产头条获悉，管理人遭遇到了来自于山东、海南利益博弈下的巨大对抗。
烂尾中的半山半岛
破产重整实际是围绕欠债主体的利益再分配过程，为债权人、债务人、投资人、股东等各方提供了协商博弈的途径，以求实现多方共赢。于地位和话语权的不同，不同利益群体在重整的利益再分配中，权利让渡和收益获取水平相差甚远，客观上形成一定程度的利益倾斜乃至利益冲突。所以实现利益平衡仍是重整计划施行的难点。
17家关联公司混乱程度史诗级
除了三方博弈之外，合并重整的17家公司关联交易、混乱的管理层级也堪称史诗级。
一份会议纪要文件的末尾空白处，密密麻麻盖着17个大红公章
合并重整的17家公司除三亚中弘弘熹公司之外，其他公司在经营管理、资产管理、资金财务管理、业务管理、人事管理等方面不独立，均由“三亚区域公司”控制。而“三亚区域公司”居然是一家未经工商注册登记的虚拟公司。
而“三亚区域公司”的17家公司的资金，均由王永红一人决策。
据法院判决书显示，17家公司间资金往来异常频繁、手续随意、金额巨大，且未签订资金占用协议等类似合同、文件，无法还原公司资金原状和区分资金权属。其中，鹿回头公司共计向王永红的投资公司支付大额往来款11笔合计27亿元之多。
截至2020年3月20日，半山半岛及半岛蓝湾两项目已售住宅房源，按原交易合同金额测算未收回房款多达12.8亿余元。然而，该17家公司持有现金及银行存款不足1亿元。
涉及多位债权人及603位业主
半山半岛的债权人包括民生银行上海分行、中国华融及信托公司、政府机关等。
其中，最为麻烦的是民生银行上海分行。此前，山西煤老板闫琦将半山半岛姊妹项目半岛蓝湾以“在建工程抵押”的方式抵押给了民生银行上海分行，融资了29.9亿。截至2016年4月26日，其欠付民生银行上海分行仅借款本金一项就高达26.8亿余元。
鹿回头公司背负巨额贷款又无力还钱，“牵连”了担保人润丰公司及其名下三亚半岛蓝湾项目。三亚半岛蓝湾项目共建成房屋2980套，已销售2560套，未售房屋360套，存在权属争议房屋60套。其中，已办理产权证1957套。
这也就是说，在三亚半岛蓝湾项目已销售的2560套房屋中，有603套未办理产权证。所以，半山半岛项目重整中还牵涉这些未能办理产权人的业主们。
除了银行之外，还涉及多家非银机构债务人，包括中国华融。
2018年资金链紧张的王永红和深圳港桥投资谈成了债务重组事宜：后者发起200亿重组基金。深圳港桥是中国港桥的全资子公司，而中国港桥背后则是华融。此前，华融就拆借大量资金给中弘集团用于其兼并收购。
据《财新》报道，华融在海南半山半岛项目的风险敞口约为80亿元，且这些债权缺乏有效的抵押和担保。为掩盖风险，华融安排深圳港桥对中弘集团紧急重组。
所以说，这样的烂摊子加上重整投资人、政府之间的博弈，所以说如果半山半岛能重整成功，绝对是房地产破产重整史诗级案例。
备注：部分资料参考中国房地产报
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