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“已经交付1年多了，小区主要人行出入口被开发商和物业强行封闭，每次回家只能从车库钻进去，或者走营销中心的门。”
近日，深圳一楼盘业主Lisa（化名）向南都·湾财社记者反映，开发商因建别墅擅自更改了小区的规划，将原本的人行步道封闭起来导致业主通行不便。 
除了人行出入口封闭的问题外，Lisa表示小区可能存在虚假宣传、地下室违建、停车费收取不合理、强制签订高额物业费等问题。
究竟怎么回事？
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 业主投诉 
交付已超一年
多数业主回家都得绕行
Lisa告诉南都·湾财社记者，自己在2022年买入该小区，当初买入的时候项目的主要人行出入口是开放的。
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“这个路本来是好的，但是2023年交付之后一直是封的，到2024年也没有完全开放。”
Lisa向南都·湾财社记者表示，项目本应该有三条已规划并实际存在的人行通道，但因为高层前排别墅区的建设导致这些通道被封闭。
据了解，该项目依山而建，项目采用错层设计，靠山的建设为高层，地势更低的部分建设别墅区。主要人行出入口则是从小区外部穿过景观带，可以直接通往不同楼栋所在的平台。
 业主们回家有多麻烦？ 
“目前3、4、5、6栋业主，回家均需要通过7栋周转大堂搭电梯上升到7栋一层入户大堂，步行20—100米转移到各自楼栋一层入户大堂，才能进入各自所在楼层。”由于主要人行出入口没有开放，Lisa表示业主们只能从7栋的大堂换乘到自己所在的楼栋。
更复杂的是，由于1、2栋平台在位置更低的地方，2栋业主回家需要通过7栋周转大堂电梯上升到3、4、5、6栋所在的平台层，步行穿过200米后，再通过观光电梯或旋梯下降3层到2栋一层入户平台；而1栋业主需要途经2栋平台，通过步行台阶进入入户大堂。
当然除了这条“蜿蜒”的回家路之外，各栋车行路线通过地下车库尚能勉强到达各楼栋各楼层。
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“但如果没有车，没有开车，或者客人来访的话，均没有合理路线能到达自己的家。”Lisa说。
业主们认为，开发商擅自更改了小区的规划，目前的长距离的周转线路不仅“麻烦”，未来还可能产生一些隐患——
  • 一方面，是人员通过地下车库进入各自楼栋、楼层，由于人车混行，可能会存在安全隐患；
  • 另一方面，目前所有高层楼栋均需要通过7栋入户大堂周转，无论是上下班高峰，还是应对突发状况，都容易造成通行不畅甚至是严重拥堵，尤其是其中人防通道的封闭，让小区居民完全没有疏散空间和地面逃生通道。
 其他问题 
车位配比缩水
物业“强行”收费引业主不满
事实上
除了道路规划不合理的问题外
Lisa表示业主们更不满的
是开发商和物业处理问题的态度和行为
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“对业主提出的服务提升建议敷衍了事，迟迟不解决落实。”
据了解，因别墅区的建设影响日常通行便利的同时，业主们还发现，别墅区疑似侵占了地下空间，减少了全体业主地下车库和地下人防工程的使用资源，属于违建行为。
值得一提的是，在经过对车位数量的排查后，业主们认为小区并没有达到开发商此前宣传的1:2的车位配比，实为虚假宣传，侵犯了大家的利益。
车库空间疑似被“侵占”
而更让业主们不满的是，房子已经交付了1年了，但项目仍存在诸多货不对板、缩水缩量的现象。例如半山奢镜泳池实际交付同宣传图不符、专属私家登山依然没有开通、沙盘上标明的绿化用地实际上改造成了羽毛球场等问题。
泳池实际交付同宣传图不符
开发商的交付看起来“马马虎虎”
物业管理也让业主们不满意
  • 首先是“天价物业费”收取的问题
在业主向南都·湾财社记者展示的物业增值服务合同里可以看到，该项目物业管理费为9.9元/平方米·月，其中基础物业服务费用为3.9元/平方米·月，增值服务的收费标准为6元/平方米·月。
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“买房时销售强制要求签订的合同，不签不能买房。”
但让业主们生气的是，即便是签了高额的物业费合同，但小区物业管理还是一塌糊涂，例如小区内老鼠的问题迟迟得不到解决、违规高空作业等问题仍在发生。
  • 其次是停车费收取的问题
业主们认为，在地下车库指示标识不清晰、通行路线不合理、人车混流不安全的前提下，在大多数业主还在装修期的情况下，开发商和物业公司于2024年1月1日快速强行推行地库收费措施，实在有些过分。
“据说近期在酝酿开辟洗车空间，外租商用。”Lisa无奈地表示，物业方是不是只有在收钱的时候才能雷厉风行？
 物业回应 
人行通道封闭是因别墅区尚在施工
物业费在片区是市场价
针对业主的各项诉求
南都·湾财社记者日前向开发商发去采访函
但截至发稿尚未取得回应
同时，南都·湾财社记者联系到
项目物业方负责人
他对相关问题做出了进一步解释
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  • 关于“天价物业费”
对于业主认为的“天价物业费”的情况，其表示8、9块钱的物业费在蛇口片区是一个比较合理的正常的市场价格，另外物业方本身提供的服务也是值这个费用的，因为小区本身定位高端且服务范围也更广泛。
  • 关于停车费
另外，业主反映的“强行”收取停车费用的问题，其指出收费前已有书面文件在停车场进行公示，项目是2023年1月入伙的，2024年1月开始收取停车费用，此前已免费了1年，过于长期的免费不利于停车场的运营，可能存在外来车辆进入的情况导致业主的停车位紧张。
  • 关于“洗车空间外租商用”
而对“洗车空间外租商用”的说法，该负责人表示原本的规划平面图上也是有洗车场的，另外洗车服务是物业针对业主推出的免费服务，本质是物业的增值服务，不会向业主收取费用，同时也不对外经营。目前该项服务还未展开，正在同业主方进行协商；业主怀疑的地下停车场的“违建”问题，是有图纸报批的别墅区的功能房，有关部门也因业主投诉曾到现场复核过，并不存在违规行为。
  • 关于小区人行出入口封闭
针对小区人行出入口封闭的问题，其表示该入口并非项目规划的主大门，而是景观通道，小区的主大门在7栋的楼下，是仪式感很强的大门，可以满足大部分业主的日常通行，但是有个别业主在走地下停车场。由于人行出入口经过别墅区，而后者正在建设中，为了业主的人身安全，防止有老人或者小孩经过发生意外，该通道暂时关闭，别墅区建设完毕即会开通。
南都·湾财社记者注意到
招商街道办事处
曾就业主反映的问题通过短信答复
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其表示，2023年12月26日，沿山社区协调区住建局、区城市更新和土地整备局、招商街道执法队与业主和开发商开展协调会议，针对业主提出的需要恢复从大门到楼栋花园步行道路的诉求，经过现场协调和实地查看后，开发商表示会在12月底之前公示道路恢复时间和计划表。
但对此回应，业主方向南都·湾财社记者指出尚未得到道路恢复的准确消息，人行步道目前未完全开通。
1月29日，上述项目物业负责人向南都·湾财社记者表示，集团法务部已针对散播谣言的网友准备走法律途径，等相关资料准备好便提起起诉。
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深圳大件事（nandusz）、N视频报道
采写：南都·湾财社记者 孙阳
编辑：余思敏
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