随着旅游业的发展，近年来，英国的度假短租（holiday lets）市场日益火爆起来。
由于灵活性高，收益可观，税收优惠多，很多房东也加入这一行业来赚取更高的利润。
据BBC研究，2018年至2021年间，英格兰的度假出租房产数量增加了40%，旅游区的数量更是急剧增加。
值得一提的是，这其中不乏一些曾经从事长租的人。
据悉，在大型度假租赁平台Sykes Cottages上做广告的房东中，有四分之一的人都曾将同样的房产长租过。
尽管短租有着诸多优势，但不可否认的是，短租也有自己的短板，其崛起在一定程度上也影响到了长租市场。
这是因为，流入短租的房产变多，留在长租市场的房产就会相应减少。但如今，英国的租金飞速增长，长租需求居高不下，供应又严重不足，因此，英国政府也出台了很多政策限制短租房。
就在上周，财政大臣杰里米·亨特（Jeremy Hunt）宣布，将对度假短租行业实施税收打击，他表示，此举将在短期和长租间建立公平的竞争环境。
那么，这次政府推出了哪些新的规则？新政出炉后是选择短租还是长租？房东们如何看待两种不同的租赁方式？
今天，我们就一起来探讨下吧~
一、有哪些新的规则变化？
根据新的规则，自2025年4月起，带家具的度假出租屋（ furnished holiday homes，FHLs）业主将不再能够申请100%的抵押贷款利息抵免。
也就是说，在纳税时，符合“FHLs”定义的度假短租房不得再从利润中扣除抵押贷款利息。
新的变化将使度假短租和购房出租（buy-to-let）在这一税收减免中保持一致。英国政府曾决定，从2017年起，购房出租房东可申请的抵押贷款利息减免额度将按比例逐年减少，并于2020年完全取消。
同样，和购房出租房东一样，度假短租房的业主在购买家具或固定物品时将不再能够申请税收减免。
度假短租房业主在出售时也将缴纳更多的税，因为他们必须就其利润缴纳资本利得税（最高可达 24%），而不是像之前一样，适用“ER（企业家救济）”税收规则，享受更为慷慨的商业资产处置减免（仅为利润的10%）。
不仅在税收方面有所调整，英国政府还将对度假短租房实施更加严格的监管。
从今年夏天开始，房东可能需要寻求规划许可才能将房产转为度假短租用途。
政府还将建立一个强制性的国家登记册，向议会提供有关其所在地区短期出租房产的信息。
可见，随着政策的落地实施，未来短租的监管会更多，税收优惠也会相应减少，并与长租市场逐步看齐。
那么，英国政府为何要打击短租房呢？
二、短租房遭“税收突袭”的原因？
关于英国政府打击短租房的原因，我们在文章开头就提到过，那就是英国的住房和长租房都极为供不应求。
实际上，在英国，除了专业从事这一领域的房东外，还有很多二套房（Second home）房主也是短租房房主。
这些人一般会在自己平常工作和生活的城市拥有第一套自住房。同时会在英国海边的一些度假胜地买下第二套自住房，当做度假屋。
因为自己经常会过来度假自住，所以这些二套自住房平常都不会用来长租，一般会空置或者用来做短租。
但无论是专业的短租房，还是用来赚赚“外快”的二套房，这些房产的存在确实给英国海边的各个度假小镇带来了严重的影响。
一方面，短租房多了，住房和长租房肯定会相应减少。另一方面，这必然会加剧当地市场的竞争，推高房价和房租。
很多旅游区的居民们也因此苦不堪言，一些地方议会甚至出台了相应的自治政策，比如要求本地新建的住宅只能卖给本地人之类。
而这次新政推出后，住房大臣迈克尔·戈夫（Michael Gove）也表示，这些变化将确保人们对他们社区的住房有更多的控制权。
他还说道：“我们知道短期租赁对旅游经济有帮助，但我们现在正在向议会提供控制它们的工具，以便当地人也可以租用这些房屋。这些变化会在确保当地人住得起实惠的房子和游客经济持续繁荣之间取得平衡。”
三、短租 VS 长租？
1、哪种利润最高？
通常来说，度假短租会比购房出租给业主带来更多收入。
根据Sykes Holiday Cottages的最新年度报告，2022年英国度假出租屋的平均年营业额为24,000英镑，比2019年增长59%。
官方数据显示，在2022纳税年度，个人房东申报的平均年租金收入为17,300英镑。
ABC Finance的财务顾问Gary Hemming表示，投资者从度假出租中获得的平均年收益率为10%。相比之下，购房出租的年收益率通常为8%。
业内人士解释称，短租收益率之所以高，是因为租户乐意为假日租赁支付更高的价格，因为他们只需支付几天的房租，而不是像长期租赁那样按月支付费用。同时，短租此前还受益于更为慷慨的税收减免。
然而，一旦新规实施，短租的收益率将不可避免地受到挤压，在一些情况下，利润可能会大幅减少。
不过，目前并没有确定的规则来计算具体的利润，房东必须根据自己的情况预估，以确定哪种方式对他们来说最优惠，是否仍具有财务可行性等。
2、房东如何选择？
在大多数情况下，决定是否长租还是短租并不仅仅取决于租金收益。
例如，短租房东可能会发现，与长租相比，尽管短租每晚收取的费用更高，但房产可能只在旅游旺季会受到度假者的欢迎，而在一年中其他时间都空置着。
那么，将其出租作为度假屋可能不如向全年入住的租户收取较低的租金那么有利可图。
而且，英国一些地区对出租房产的频率也有所限制。譬如，在大伦敦地区，除非获得规划许可，否则房东每年最多只能将房屋出租给短期租户90天。该规定于2015年出台，原因是伦敦长租房严重供应不足。
另外，短租受气候、假期、位置等外在因素的影响更大，非热门旅游区的需求可能不会一直很高，如果有类似新冠疫情这样的突发事件，也会大大影响收益。
短租房屋也不太好打理，租户会频繁更换。因为租户不稳定，还需要较多的宣传和管理成本。
总之，任何租赁形式都需要房东投入时间、精力和资金。有时，如何选择往往取决于个人喜好。
四、房东们怎么说？
为了了解房东们的想法，有媒体也随机采访了三位房东，询问他们如何选择，以及是否会根据新规定考虑更换出租方式等。
1、短期租赁让我赚得更多利润
两年前，45岁的Victoria Borman继承了一笔遗产，于是，她在剑桥郡St Neots市中心购买了一套一居室公寓。
她曾经考虑过长租，但当她意识到短租可以赚取更多利润时，她果断选择了短租。
目前，Victoria平均每月的租金收入为900英镑，不过夏季收入通常更高。她无需支付抵押贷款，因为她完全拥有这套房产。
Victoria还认为，向短期租户出租将为当地带来更多利益，因为这将为当地的商店和餐馆带来更多的顾客。
除投资房产外，Victoria还拥有一家在线商店，但她没有太多的养老金储蓄，因此她希望通过度假出租作为替代的退休收入。
“我雇了一名清洁工来管理换房日，这意味着我不需要太过亲力亲为，”她说。“我想，如果我能活到85岁，我仍然可以通过Airbnb或Booking.com短租房子。
Victoria补充道：“这其中当然会涉及账单和成本，但利润足够了。”
2、选择最适合我的方式
53岁的Andy Kerry在一家建筑产品制造商工作，在Northampton当地拥有三处可供出租的房产，并在Norfolk拥有一处度假短租房。
他说，尽管度假出租有机会获得更大的利润，但他宁愿坚持购房出租。
十年前，他购买了自己的第一处投资房产，是一套两居室的联排别墅，随后，他又入手了两套。
目前，Northampton市中心两居室住宅的平均租金为每月1,000至1,200英镑，每年12,000至14,400 英镑。
Andy表示：“我们更喜欢长期租客的稳定，即使短租可能更赚钱。我们把Norfolk的小屋作为度假屋，经常带我们的三个孩子去度假。平日，我们也会把它租出去，但扣除清洁费、平台费等，利润和其他房子没太大差别。”
他还指出，这些房产都已抵押，但应该在未来十年左右还清，届时租金收入将增加这对夫妇的退休收入。
3、我们受到利率上涨的影响
Mark Underwood是一家汽车修理店的老板，和他的妻子都已年近七旬。他们目前在Chelmsford拥有一套三居室的出租房。
Mark表示，将房屋出租给长期租户比假日出租麻烦少一些，但因为利率上涨，这变得有点不稳定。
他说：“因为很多租户的工作存在不确定性，近期有租户只租了一年。而此前，他的两个租客分别租了三年和六年。”
Mark还表示，他很高兴继续与长期租户合作，但由于利率上涨，他的利润受到挤压。他还说道：“我们仍然乐意做房东，但建议房东最好能够完全拥有自己的房产，以避免利率上涨的影响。”
房产圈的结尾提示：
英国政府之所以多次出台政策来限制短租房，还是因为英国租赁房产严重供不应求。而新政的推出，也意味着对短租的利润和经营难度都有所影响。
不过，长租和短租各有各的优势，其中的利弊我们也罗列了一些，到底如何选择还得看个人的喜好和具体情况。
ref：
https://www.dailymail.co.uk/money/mailplus/article-13188359/Buy-let-holiday-let-one-retirement-nest-egg.html
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