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这座象征着大范围房地产繁荣的阳光地带城市，如今正引领着一场全国性的房地产降温。

在经历了一段时期的过度建设以及就业和人口增长放缓之后，得克萨斯州奥斯汀的房价和公寓租金跌幅超过了全国其他任何地方。

这与前几年奥斯汀房地产市场火热时的情况截然相反。这座城市吸引了一大批拿着六位数薪水的远程工作者。特斯拉（Tesla）和甲骨文（Oracle）等公司将办事处迁至奥斯汀后，其他人也利用低税收和较少商业监管的优势来到了这里。奥斯汀的经济增长率几乎是全国的两倍，并成为全国第十大城市。

现在，它正面临着豪华公寓楼过剩的问题。为了填补空置房源，房东们提供了为期数周的免租和其他优惠。越来越多的独户住宅亏本出售。空置的办公空间也在市中心堆积如山，数百名谷歌员工本应入住一整栋建于近两年前的 35 层办公大楼，但至今仍无入住日期。
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奥斯汀最近的下滑表明，大流行病推动的移民模式正在逐渐消失。其他阳光地带城市，包括凤凰城和田纳西州纳什维尔，近年来新居民不断涌入，但由于过度建设、人口增长放缓和经济承受能力不足，住房市场也出现疲软。

奥斯汀曾是美国房地产繁荣的前沿阵地，当时临近大流行病爆发之初，低至谷底的借贷成本推动了强劲的销售，并将房价推向新高。从 2020 年到 2022 年春季，奥斯汀的房价飙升了 60% 以上。

利率的飙升击垮了全国的房地产市场，现房销售在 2023 年跌至近 30 年来的最低点。尽管如此，由于供应紧张，房价仍然接近历史最高水平。但根据房地美房价指数（Freddie Mac House Price Index），奥斯汀的房价自 2022 年达到峰值以来已下跌超过 11%，是全国所有大都会地区中跌幅最大的。
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穆迪分析公司（Moody's Analytics）的经济学家马修-沃尔什（Matthew Walsh）说："奥斯汀的房地产市场仍然被极度高估。他补充说，即使近期房价有所下降，住房可负担性也创下了四十年来的新低。

根据穆迪的统计，奥斯汀的房价仍比该市基本经济趋势通常所支持的房价高出 35%。2020 年至 2022 年期间，奥斯汀的人均收入增长了 23%，但房价增长了两倍多。

这种差距已经大大偏离了历史标准。"沃尔什说："这是不可持续的。
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租赁市场的发展轨迹与此类似。根据 MSCI Real Assets 的数据，2021 年，投资者在奥斯汀购买了创纪录的 94 亿美元公寓，当年的租金上涨了 20%。

从那时起，以占现有住房供应量的比例计算，奥斯汀开发商建造的公寓数量超过了其他任何城市。这有助于抑制租金的上涨，同时也减缓了对现有公寓楼的新投资。

"公寓投资商拉里-康纳（Larry Connor）说："很明显，有些地方出现了过度建设。

根据房源网站 Apartment List 的估计，奥斯汀的房租在过去一年中下降了 7%，超过了其他任何城市。

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两年前，24 岁的托马斯-杨从加利福尼亚搬到奥斯汀，从事商业地产咨询工作。他在市中心北部租了一套一居室公寓，月租金 1600 美元，但他说，他和他的伙伴可以多花 1000 美元搬进最近降价的玻璃幕墙新高层公寓。

杨敢打赌，奥斯汀的市场仍然疲软，如果他选择留在原地，房租上涨的可能性不大。

"我有很多选择，"他说。

其他人则不急于跳入看起来仍然过热的待售住房市场。43 岁的斯科特-柯林斯（Scott Collins）在一家管理咨询公司从事远程工作，他去年签约购买了一套新建住房，但由于建筑商遇到麻烦，一直没有取得建房进展，他便撤回了定金。最近，他的房东为了让他续签公寓租约，向他提供了 1500 美元的现金优惠。

现在房价已经回落，如果利率也回落，他很可能会重新开始寻找购房机会。"柯林斯说："我没有兴趣支付大流行病期间的虚高房价。"我可能会在夏天四处看看"。

但一些数据显示，由于房租和房价仍然比三年前高得多，越来越多的购房者希望离开奥斯汀。
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根据 Redfin 的搜索分析，去年第三季度，在房地产网站 Redfin 上搜索销售信息的购房者中，希望搬离奥斯汀地区的人数多于希望搬入奥斯汀地区的人数。

德克萨斯州的圣安东尼奥和科珀斯克里斯蒂等城市的房价比奥斯汀便宜得多，在希望离开奥斯汀的人搜索的地方中名列榜首。

不过，根据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的数据，尽管奥斯汀的就业增长有所放缓，但仍高于全国平均水平。奥斯汀房地产经纪人委员会（Austin Board of Realtors）住房经济学家克莱尔-洛西（Clare Losey）说，虽然奥斯汀市区内的房价持续下跌，但郊区的房屋销售情况要好得多。

洛西说："我们仍有很大的增长空间。”
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