文章来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
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杭州又松开政策了，所有人都可以来杭州买二手房了
很多人看到这个消息之后都来问我，上海楼市未来政策什么方向
包括也有很多人来询问楼市的未来走势怎么样，现在买房卖房到底应该什么心态
其实回答这个问题很容易
或者说这个问题谁都可以回答
猜到一时没什么了不起，看透走势才会让任何决策都有着长期意义
今天这篇文章，就试着来回答这个问题
01
关于上海楼市的现象，其实用几句话来概括就可以
关于二手房在过去经历了高频率的政策刺激依然保持温温吞吞的态势
一手房的分化开始明显，冷热情况同时也高频的出现
市场库存量提升，一手开发量也庞大，但是客户的成交周期拉长
大概就是这样的表现
但是在表象之后，楼市真正的本质变化有什么
我们走访了大量的操盘手和门店，有一些内核的观点和大家分享
1、客户的购买决策发生了本质变化
现在市场上有购买力么，很多人有不一样的观点，但是我的观测是如今楼市里弥漫着大量的购买力准备释放
但是对于客户来说，购买决策发生了变化
以前买房是买趋势，对于楼市未来的看好夯实了购买信心，从而整体的决策会异常的果断且敏感
但是现在购买是买当下
对于未来不敏感甚至是不在乎，但是眼前所见的却分外真实
现在的购买力买房看三件事
第一地段看兑现程度，不论规划如何，当下兑现的资源有哪些；
第二产品看情绪和交付，就是给到的社区能够提供什么样的心情以及真实的落地能力，都是客户敏感的；
第三看品牌，真看品牌
忽略品牌意识的企业这两年要吃大亏
而现在所有客户对于政策来说可以是无感的，但是确实如今所有人都不喜欢挤牙膏式的政策
倒不是说挤牙膏不行，只是挤牙膏的方式会让大家觉得以后政策会更大
在这种逻辑下反而购买会变得更加纠结和滞缓
2、供给侧严重的同质化，小户型积压
都在说挂牌量的提升
但是在挂牌量提升的同时各位要清楚地意识到一个局面，就是90平米的同质化产品变得越发的明显
主导上海楼市差不多15年的7090政策，使得如今在二手房领域的主力改善房龄里都是小户型的产品
而仅有存在的大户型面积整体的房龄偏大，社区老化
所以这个现象严重抑制了改善需求，会成为行业的一个明显的隐患
3、现在客户去买一手房的本质是一手房真正在供应好房
其实我已经听腻了大家说的一二手倒挂
确实一二手倒挂是之前一手楼盘火热的表象
但是未来哪怕一二手倒挂消失，当下的购买力第一选择依然还是一手房
一个最重要的原因是从今年开始，上海楼市的一手房整体品质在快速提升
其实开发商的同行们也别不好意思承认，在楼市好的时候其实没有企业真正认真做产品
而在楼市短期不好的时候更多的房企是选择等待
但是这三年其实已经教育了各大开发商现在楼市已经不是周期调整而是时代的变化
包括大家看到杭州成都等热门二线城市围绕着产品力逆袭的案例，今年开始整体上海楼市的普遍产品力都在提升
这些变化客户也都看得到，现在买一手本质就是买好房
02
所以在这样的趋势下，对于上海楼市的长线面有什么结论
如果说上海楼市有什么是最健康最持久的，除了我强健的体魄之外，最夯实的就是改善需求
真改善
所有的未来走势只要押宝在这个赛道里就不会出错
当然今天这篇文章不是给大家规划如何买房的
我更想对上海楼市的调控给点我自己的建议
所有的调控和政策在此时此刻要更加集中在改善维度展开，才会起到真正小力推动大市场的可能
大家回忆十年前的政策为什么可以一点就有作用
本质上不是政策本身，而是那时候政策精准地切入了刚需这个赛道，才会让大家感受政策威力
而现在行业已经本质性改变
还在用调控刚需的思路调控楼市一定会有问题，政策更多的倾斜给改善客群
过去20年，上海楼市的调控一直的主基调是：不让购买力购买太多房子
所有政策大概都是围绕这个基调展开了
未来关于政策走向如果还有变化，我个人建议可以围绕着：让购买力买到如愿的房子来开展
03
对于上海楼市调控政策，我想根据这几点提一些我的建议
第一、我坚信，源头创造信心
在上海楼市最大的信心来源一定基于土地市场，土地市场的火热决定了整个行业的信心
而在土地段有几件事情可以改变
1、取消地块面积配比的要求
让市场决定各自需要造什么样面积段的产品，只有市场化的产品才能满足当下市场化的需求
本质上这件事也会缓解存量市场同质化的问题
2、尽量少捆绑地块要求
一些地块的额外附加会吓退不少小房企，而且最近几年上海基本已经完成了租售并举的目标，整体持有型面积的捆绑附加可以尽量减少
3、个人建议增加大地块的比例
几乎上海的每块地都在15万方以下
也就意味着两三张预售证差不多就完成了整个项目的销售
但是拿地又是有概率的，这让很多开发商没办法更好深耕上海楼市
并且大地块的成交对于市场的信心也是一种刺激
让一些大地块前置化进入市场，并且被成功拿下，这就是对楼市信心的一种回升
第二、上海楼市需要定向招商引资
这件事放在过去可能不太做，但是现在我觉得需要了
过去几年我去了太多城市，为什么神盘很多都是外地的
很多人看到的是企业在造神盘
但这背后其实都有城市层面的招商引资以及后续的支持
一些热门项目的存在虽然不会改变整个楼市的基本面，但是确实会创造更好的舆论环境和行业氛围
去年绿城在上海拿了三块地，行业内同行都开始纷纷注意和小心
今年我觉得需要更多的“口碑型”房企
行业需要回归到2005年之前百花齐放、百家争鸣这种产品力绽放的感觉
第三、鼓励创新，对于灰度空间的包容
2000年前后对于采光通风标准的不严格，上海出现了一些纯围合式的排布
2009年前后对于阳台没有明确的限制，上海就出现了大量的空中花园入户花园式的产品
这是我从业经历里感受到的两股产品创新大浪潮
虽然产品都有争议，但是行业当时的氛围是非常汹涌澎湃的
后来因为对于各个政策条款有了明确的限制
产品是规范起来了，但是创新也就停止了
我记忆中这种创新大浪潮已经有差不多十多年没有出现了
今年是难得在企业端达成了产品力共识，如果在政策端在灰度空间对于一些产品有更多的包容，我觉得本质上也会激活行业活力
04
如果还有建议
如果只有一个建议给到普通购房者
那么我建议给到上海一年内完成置换的客户更多的税费减免
包括如果中介推动客户在自己系统内置换，政策也可以给到中介机构一些鼓励
为什么这么强调置换
一个很重要的原因就是置换客户可以起到一套带动两套的滚雪球效应
和大家分享一些数据
当下市场内买房的同时也在卖房的客户已经超过六成，并且全款支付的客户比例已经上升到37%
但是客户带看到转定的比例已经从前几年的30:1到现在变成50:1
这说明什么，说明大部分人都是换房的
但是因为购买力来自于卖房之后的现金，卖不动之后，让整个交易链条慢下来
给到置换客户更多的政策支持，一定可以最大程度地激活二手房市场，从而盘活整个楼市
当然，文章写到这里肯定也会有人觉得我有点高高在上不考虑普通刚需的需求
其实错了
我支持置换和改善不是因为我只看到改善，而是因为现在的行业需求主力就是改善
而对于刚需客户而言，只有让改善客户看到自己迫切换房的理由，那么在卖房侧，也会更多的选择折价的方式来推动
对于源头端的刚需来说，没什么比更合适的价格买到房子更好的政策了吧
这就是我所说的小力推动大市场
05
2024年，几乎所有城市都甩开膀子大刀阔斧，但上海确实不能如此，一二手和土地之间互相交错互相融合又互相影响
这也决定了上海楼市的调控敏感但也急迫
需要理清楚背后的逻辑和内核，才能更好的盘活市场
大概是这些建议，希望能够被更多人看到，也希望楼市本身能够真正盘活，进入到良性循环
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