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前几天香港“撤辣”后，楼市已经被挤爆了！
据说第一批内地家长打飞的去买房，发现售楼处人满得犹如早高峰地铁，她定房只花了30秒，还没走出房间，所有的三房就已经被抢空了……
以前在香港买房，需要交不少税，从价印花税、买家印花税、额外印花税、新住宅印花税，这几项税，严重推高了买房的成本，后三项更被香港社会誉为“港府辣招”。
上月底，港府突然宣布撤销撤销所有非香港永久居民买房的额外税费，内地人、外国人、甚至是外星人来香港买房都只要给跟香港永久居民一样的契税（印花税）。从100块开始，到房价的4.25%封顶。跟新加坡60%的税费一比，更是如同王炸。
如果买豪宅，光是税费都能省上千万！
△图源：政府新闻网
不仅如此，港府还取消了二手房的交易限制。在这之前，买房后必须等2年之后才能再卖，不然就要多交一笔额外印花税。取消这笔税后，房子买了之后可以立刻卖出去，实现短平快炒房。
一些有钱的中产闻风而动，放弃北上广，转战香港，为教育豪掷千万在香港买房。
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香港买房减税，但大学学费要涨了！
上周三，风风火火搬家中的我收到地产中介的消息：楼市“撤辣”了！
本来将信将疑的我，这几天看到各种售楼处被挤爆的新闻，甚至今天路过地产中介，看到连压力测试都不需要了，才相信这件事是真的。
“压力测试”是金管局对银行实施的风险监管措施，要求申请贷款者在按揭息率增加3厘时，月供与入息比例不得高于60%，以确保借款人即使在利息上行时仍有能力支付供款。
只有通过压力测试才能在银行顺利贷款。
看来香港房地产市场这次是真的扛不住了。
香港的房价已经回到了7年前的水平，但是租金回报率却是近6年半来最高。
香港的租金回报率在2%-3%上下，好的地段能接近4%，当然豪宅的租金回报率相对没那么高，在1.5-2%左右。消息一出来，有人打起了卖掉内地房产在香港置业的主意。
毕竟香港房子租金回报率很高，首付比例又低，卖掉一套内地500万全款的房子，用首付买两套香港500万的房子，月租金每套能收1万多，靠租客替自己还房贷。理想是很美好的。
过去的香港房价高企，不少人为了节约租房费用，甚至每天往返2.5小时深港跨境通勤。
假设租房预算是每月5000元，这样的预算可以在深圳租到一个40平以上的一室一厅或者大单间。而在香港只能租到一个10平方米的隔断房，很大概率还得与别人合租。
即使加上每月交通成本1200元，这小7000的成本仍然无法在香港住上舒适的房子。
但如果在香港本地租房，却有一个很大好处，就是可以享受学区。这正是因为在香港，租的房也算你属于这个学区。
香港的学区房，准确说叫“校网”。香港教育局将所有的官津学校（公立学校）按片区划分为不同的校网，小学有36个，中学18个。
因为是按照地域划分，所以每个校网内都有很好的学校和一般的学校。常听到的某某名校网就是因为校网内的名校较多。香港的官津小学一年级和官津中学一年级会有一个环节叫“派位”，也就是大抽奖，是按照校网来分配学校的。
如果住在名校的校网内，抽中名校入读的机率就会大一些。
校网是由住址决定的，很多家长为了让孩子进入更好的校网，就会搬到名校网内的住址。像我刚才说的，不一定要购买房产，租的房子也可以。只需要在派位时将水电煤等住址证明提交给教育局，证明在此居住，就有申请住址对应校网内学校的权利了。
在香港，小学的派位是系统随机的，中学的派位和成绩挂钩。因此搬到名校网内居住或者买房，想入读名校也需要一些运气和实力。
在香港，有娃家庭刚需类的房子，一个房间的通常在300尺（28平米）左右，两个房间的400到500尺左右，三个房间的600到800尺左右，能自住能出租。
于减辣同一天发表的，还有新预算案。
早前港府指出香港的大学学费二十多年都没涨过，透露学费即将加幅13%至14%，并会分阶段地逐年增加几个百分点，在数年后达到十几个百分点。
香港5所大学也会在这个学年开始增加非本地生的学费。其中--
  • 理大、城大及浸大均由14.5万元增至16万元，加幅10.3%；
  • 科大加费9.7%至17万元；
  • 教大由14万元增加3.6％至14.5万元。
此外，香港大学、香港中文大学及岭南大学则保持非本地生学费不变。但如果拥有港籍，哪怕是非永居，学费就会立马降到4万左右，四年至少节省40万。
另外，港府过去6年来一直为中学文凭试DSE考生代缴考试费，今年开支涉及1.51亿元。政府指出明年不再代缴DSE考试费。这意味着在香港参加DSE开始要交考试费了！
在香港买房需要知道什么？
买了房，孩子可以过来读书吗？
Q
在香港买房真的免税了吗？买多少套都可以吗？
A
首先买房不是免税，也不是什么税都不需要，而是跟香港本地人买房的税费相同。之前外地人在香港买房最贵的时候要付30%的税，现在4.25%封顶，按照房价阶梯式上涨。比如你的房价在600万左右就需要2.25%的税费。确实是买多少套都可以。
▽▽▽
Q
香港的首付是多少？
A
如果是香港本地人买房，一千万以内的房子首付能做到最低10%，但内地人在香港买房做不到这么低，具体的首付和按揭比例要和收入、资产挂钩。
▽▽▽
Q
香港有公摊吗？香港有毛坯房吗？
A
香港没有公摊，都是按照实用面积来计算价格。绝大多数香港的新房都是有精装修的。买了房子之后还要找验楼师帮忙检查房子质量。
Q
香港有遗产税吗?
A
2006年的时候香港已经取消遗产税了。
▽▽▽
Q
香港买期房什么时候开始供房？
A
在香港买期房可以选择马上开始供房，也可以选择收房之后才开始供房。
▽▽▽
Q
香港有房产证吗？
A
香港的房产证叫“楼契”，不是我们内地那种大红本，它是一沓A4纸。贷款还清之前放在银行，还清后自己就可以好好保管了。
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Q
香港买房可以落户吗？
A
不可以。只能用港澳通行证，也就是旅游签证偶尔过来住一住或者是出租。
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Q
在香港买了房子，孩子可以过来读书吗？
A
首先，孩子如果是18岁以下的，想要在香港读书肯定要跟着父母，申请受养人签证过来，也就是父母需要先申请香港身份才可以，比如高才优才专才。买房跟香港身份是不挂钩的。如果要享受香港教育资源的优势，还是需要有个香港身份。
▽▽▽
Q
香港买房有哪些交易成本呢？
A
在香港买房，一手房需要付律师费，价格在几千到一万块不等。如果买的是新盘，开发商会送你一些楼契费、杂费，大概是一两万块钱左右，二手房要支付1%左右的中介费，另外就是买房的契税（印花税）了。
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Q
香港买房有什么持有成本？
A
最贵的持有成本就是按照实用面积来计算的管理费。另外香港大部分的房子都要交差饷和地租，无论是自住还是出租，香港会给你的房子算一个租金的估值，按照租金年收入估值的8%征收。比如你的房子一年能租出去10万块，他就会一年收你8000块，是一种间接形式的房产税。
在香港买房真的容易吗？
需要注意哪些坑？
最近为了孩子上学，笔者也是豁出去了，把自己的房子出租，搬去了另外一个区——四十年楼龄、但保养很好的66平米三室一厅，月租25000港币。
在内地，66平米可能仅仅是个一居室。再看香港，66平米能做到三室一厅，是不是难以想象。
自香港取消了买房印花税后，听说房产中介的调价系统都要崩了，房价瞬间飞涨。现如今在香港买房真的那么容易了吗？
如果想以低首付买房，首先要考虑是否能在香港贷到款。在香港买房贷款，需要提供香港的收入和资产证明。
香港居民买房首付1成即可，非本地居民如果有现金、股票在名下超过三个月，或者在内地有完税后收入，贷款额度最多60%-70%，如果收入和资产证明不够，就无法贷款，只能全款。
如果不在香港居住，房子用来出租，在香港用于出租的房子首付不能低于五成，这点无论是本地人还是外地人都一样。
受美联储加息影响，香港现在贷款利率很高，与内地不相上下，在4.125％左右。按照香港现在的利息算，每借100万港币，每月要还4800块钱。
要知道疫情前几年，香港的房贷利率只有百分之一点几，那时候有点钱就付首付买房非常划算，因为存银行也没有什么利息，不如买房还能来个保值增值。
而现在香港的贷款利率今非昔比，笔者2013年在香港买的两室一厅，贷款从十年前的每月还14000港币变成了现在的每月还19000港币。
每月涨了5000港币不说，租出去只能租个17000，根本覆盖不了房贷，还得倒贴2000。
另外，笔者这每月19000港币的房贷，还不包含物业费。香港的物业管理费很贵，一般50块/平起，还有相当于房产税的差饷地租，每年是租金的10%左右。
这些费用都是由冤大头的房东承担的。乱七八糟的钱加起来，笔者养这套房子每月需花费22000港币，租出去却只能收回17000。
还有重要的一点，在香港买房不能付人民币，必须要有香港账户、有港币在里面。所以在香港买房之前，还要想办法把内地的资金转到香港，在没了税费和身份门槛之后，资金问题又是大家面临的最大难点。
虽然买港险会协助换汇，成本不高，但是买房动辄需要几百上千万的资金。如果走地下钱庄，手续费1个点起，并且非常有风险。
这就不得不提到笔者一些朋友，每年都细水长流地向境外合理汇款，已经形成习惯。他们多数有海外留学经历，比大多数人更早看到这一步。
如果没有像他们一样提早规划资金，仅是听到香港楼市放开就头脑一热想过来买房，把钱转过来恐怕不是那么容易。再者，钱都能出去了，为什么不买纽约、伦敦的房子，比香港还便宜。
就算你排除万难，成功在香港买房置业，盘算好要租出，香港房子维护费用也是真的贵。
笔者搬家后把自己的房子出租，请工人刷墙花费1万多。通厕所马桶、换洗手盆弹嘴花2000块，一通操作下来，一个月租金直接被维护费全数花掉。
另外每次换租客都要付半个月的佣金给中介，这边出租自己的房子佣金8500，那边租新房子佣金12500，一来一去，眼看就要到手的一个月租金又没了……这还不算空置期的费用。
如果人不在香港，房子有问题需要维修，就只能乖乖掏钱，掏大笔的钱，没得选。
无论如何，不是每个人都会去香港买房。但是，每个人都有换一个城市的自由。
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