新加坡店屋
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问:
据《商业时报》报道,最近马云妻子张瑛一口气在新加坡市中心买下3间相邻的店屋,位置非常优越,步行5分钟就能到牛车水和附近地铁站,这3间店屋的总收购价,介于4500万到5000万新元(约合人民币2.4亿~2.7亿元)。
去年我们去新加坡考察,也了解了「店屋」(Shophouse)这种物业形态,您能不能给我们简单介绍下。此外,在全球资产配置的大趋势下,张瑛的这一选择是出于怎样的考虑?
冯叔:
最近这个新闻引起大家对新加坡店屋的关注,到底什么是店屋?
顾名思义,店屋就是底下是店、楼上是屋,换句话说,上面是供人居住的,下边用作商业店铺。可以类比的是,台湾有一类投资物业「厂办」,底下是工厂,上边是办公。「店屋」这种形态主要存在于老街区,旅游人群相对比较密集,属于商业旺地,是新加坡历史悠久并独具特色的保留建筑。
最近几年,新加坡「店屋」作为商用不动产当中的一个品类,有很好的增值。因为它看上去有独特风情,还是稀缺物产,总数仅6500栋,而且店屋建筑结构维护保养得非常好,适合做特色餐馆、私人会馆,私人诊所等等。我去新加坡考察的时候也发现,店屋下面什么类型的生意都有,是本土传统的、商业和居住结合的建筑式样。
作为保留建筑、有限供给的商业旺铺,新加坡店屋这种物业形式有相当的投资价值,但仅限于个人投资。在新加坡很少看到大机构、大基金去投资,大部分是私人在投资店屋。类似地,我们国内住宅小区的商铺、底商,也是分散的个人投资者比较多。
我觉得这类事件也不用太关注,因为店屋不像大型购物中心、核心写字楼,属于商用不动产中的小门类,是比较小的市场。
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问:
万科又卖了。2月9日,领展房产基金披露,万科将上海七宝万科广场彻底卖给领展,收购代价预计为23.84亿元,交易协议价为52亿元,商场最新估值则为70.6亿元,算下来折让了26.3%。据悉,七宝万科2020-2022年的营业收入为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元,均位列万科商业项目第一位。一个「钞能力」十足的项目,万科为什么说卖就卖了?
冯叔:
最近有个消息大家也很关注,上海七宝万科广场被万科卖掉它所拥有的一半股权。在我看来,这个事儿是很正常的。
科是专业的住宅开发公司,也是全球最大的、中国最好的住宅开发公司之一。几年,万科集团在做一些转型,做住宅开发的同时也长期持有一些出租性物业。去年,我也去过七宝万科广场,其出租、管理相当不错。
企业在转型过程中,资产配置会做一些微调,全世界都是如此,大的住宅公司、商用不动产公司,甚至大的地产投资组合,经常会对手里的物业进行减持或增持。
大家不要光看到万科在减持七宝万科广场,其实万科在一些地方还在拿地。
目前能积极拿地的房企非常少,显然万科在做资产配置上的优化和调整,减持这个购物中心,可以要回来一部分现金,补充内部营运支出或做进一步发展的安排。
万科手里不止这一个购物中心,几十年发展下来,积攒了不少的商铺、购物中心和写字楼。未来万科应该还会把这些商用不动产做一些资产选择,或减持或增持,条件成熟时,把商用板块分拆出来,作为资产管理类项目独立上市,这都是有可能的。所以这件事不用过度解读。
思考:
  • 如有闲钱,你会投资小区底商这类资产吗?
  • 你去过万科管理的商业地产项目吗?感受如何?

欢迎留言,聊聊你对投资商业地产的看法。

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