2023纽约曼哈顿联排别墅市场回顾

2023年曼哈顿联排别墅市场总结（文中所有数据统计截止2024年1月8日）

与2021年和2022年的强劲表现相比，2023年曼哈顿的联排别墅市场势头有所放缓。这主要归因于利率上升和库存不足。在这种情况下，买家会观望，只有在他们认为有价值的时候才会出手。而卖家方面呢，尤其是财务状况良好的卖家，他们坚信自己房屋的价值，相信利率会下降，市场将会反弹，届时才会出售他们的房产。

图：2020年至2023年每季度联排别墅销售量

2023年，曼哈顿一共出售的联排别墅销售量为277栋，相比较上一年下降了30%。联排别墅的平均售价为720万美元，比上年上涨1.7%。

由于通胀放缓和利率下降，2023 年第四季度与 2022 年第四季度相比出现了环比改善的迹象，一般来说第四季度都会出现假期放缓的情况，而2023年克服了这一现象，并在 2024 年展现出积极的势头。

总的来说，尽管2023年总体交易量有所减少，但定价仍保持稳定，这表明在外部不确定性下，曼哈顿的联排别墅市场仍保有韧性。

下面分区域来分析一下各区联排别墅出售情况。

同比表现最好的社区是中城东（Midtown East）、格拉梅西（Gramercy）和翠贝卡/苏荷区（Tribeca/ SoHo），因为这些社区传统上销量相对较低，所以一旦有表现出色的销售即会给市场留下深刻印象。销售套数前三的社区分别是哈林区（Harlem）、上东区（Upper East Side）和上西区（Upper West Side），数量分别是71、54、47。

上东区（Upper East Side）

上东区联排别墅的平均售价为1090万美元。与 2022 年的强劲表现相比，2023 年上东区联排别墅市场的价格和销量均大幅下降，同比销量下降了30%，平均售价下降了18%。自2022年上半年开始加息后，房地产市场在全国范围内放缓，即使是上东区联排别墅市场等豪华市场也未能幸免于利率上升的影响。

但即便如此，上东区仍有三处房产售价超过4000万美元，分别是：110 East 76th Street售价4100万美元，12 East 82nd Street售价4100万美元，144-146 East 6Sth Street售价4700万美元。

此外，还有一些联排别墅的售价超出了要价，在低库存的市场下，他们做好了自己的战略定位，吸引了多个竞价者，例如212 East 72nd Street，有多个出价，在不到一个月的时间内就签订了合同，并且成交价比要价高出10万美元以上，最终成交价为660万美元。159 East 61st Street也比要价1,630 万美元高出 2%。这两项销售均发生在2023年下半年。进入2024年，我们预计在低库存和较低利率的推动下，销量将会增加，价格也会上涨。

上西区（UpperWest Side）

上西区联排别墅的平均售价为690万美元。同比来看，上西区的价格和销量都相对持平。环比来看，2023年第四季度较2022年第四季度增长超过100%，这标志着2024年的良好开局以及市场的总体上升轨迹。在一般为淡季的假期期间，2023年的最后一个季度的看房活动却有所增加。翻新房屋最受买家关注，从而加快销售周期，平均上市时间为220天。

利率下降应该有助于2024年价格更加健康，特别是在对利率特别敏感的多户住宅领域。此外，目前市场上的联排别墅库存已降至约40套，比标准库存少约10套。买家正在等待更多的房产上市，这可能会导致2024年成交量开始增加。

中城（Midtown）

相对于其他社区来说，中城表现良好，联排别墅的平均售价为760万美元。这主要是由于萨顿广场（Sutton Place）和比克曼广场（Beekman Place）有一些高端住宅的售价达到了八位数。最出色的是242 East 52nd Street，这是一座历史地标，以1999万美元的价格售出，创下了破纪录的7000美元/平方英尺的成交价。

中城的库存不少，有近30套联排别墅可供出售，特别是在默里山（Murray Hill）和基普斯湾（Kips Bay），有16套联排别墅在售。有许多公司在2024年初全面恢复办公室工作，这可能有助于在未来几个月提振中城东的市场。

切尔西（Chelsea）

切尔西的整体交易量同比持平，联排别墅的平均售价为640万美元。切尔西的住宅市场强劲，2023年一半的交易要么是单户联排别墅销售，要么是买下来改建为单户联排别墅。自疫情开始影响建筑成本和时间表以来，人们对改建项目的兴趣有所下降，但最近的一些销售表明市场可能正朝着积极的方向发展。切尔西最贵的交易是413-415 West 22nd Street，售价为1140万美元，是两栋15英尺宽的姐妹联排别墅出售，将合并成一座30英尺宽的单户住宅。

目前可供出售的11栋联排别墅或小型建筑中，有5栋是1-2户家庭住宅，售价从600万美元到2300万美元不等。

格拉梅西（Gramercy）

尽管格拉梅西区2023年的整体交易量下降了50%，仅有3笔交易，但这三处房产的总价值仍高于2022年发生的6笔交易（3000万美元 vs. 2900万美元）。这三笔交易中的两笔是翻新的联排别墅，而第三个是27英尺宽的多户联排别墅，计划将改建为单户联排别墅。

翻新的房产在这个市场上保持着吸引力，因为买家更喜欢立刻可看到的翻新效果而不是自己去翻新。当然，随着翻新房屋的价格上涨，我们预计也有客户对自己改造更有兴趣。

目前市场上库存保持不变，有8处房产可供出售。其中五栋是单户住宅，其余是多户联排别墅。

西村和格林威治村（West & Greenwich Village）

西村和格林威治村2023年联排别墅销售量较2021年和2022年较低，但是平均销售价格上涨，为1110万美元，是曼哈顿价格最高社区。平均尺价也是曼哈顿最高的，为2384美元。截至2023年末，成交44套，另有6套已签约。售价最高的一栋是271 West 11th Street，售价为2675万美元，有20笔交易都超过了1000万美元，这凸显了该社区主要是高端交易。

2024年初约有43套房屋可供出售，库存与去年同期保持一致。预计今年利率上涨放缓，将进一步激发市场强劲的乐观情绪。这这种背景下，我们预计价格将继续保持强劲。

东村（East Village）

与曼哈顿的许多社区一样，东村的交易量和房价均出现下滑。2023年共有13笔成交，与2022年的29笔相比下降了一半多。东村的特点为联排别墅库存较低，目前有四栋联排别墅可供出售，平均待售天数为534天。2023 年第四季度有一笔交易，地址是81 Avenue A，这是一处混合用途房产，售价为530万美元。

翠贝卡/苏荷区（Tribeca/ SoHo）

翠贝卡/苏荷区2023年的销量和价格有所下降，但表现总体来说仍然不错，有9栋已完成交易，另有一栋已签约。2023年的平均销售价格约为880万美元，平均尺价为1506美元。

2023年该社区最值得关注的一笔交易是464 Greenwich Street，这是一栋经过翻修的23英尺宽、配有电梯的单户豪宅，售价为每平方英尺2611美元，总价2350万美元。

由于库存有限，我们预计2024年价格将保持强劲，因为该社区对联排别墅的需求仍然较高。

哈林区（Harlem）

哈林区在总成交量上表现出色，2023年交易数量为71栋，另有13套已签约，平均销售价格为200万美元。该区域以两户住宅为主，其中329 West 112th Street这栋成交价最高，为590万美元。而单户联排别墅也表现良好，123 West 132nd Street以375万美元成交。

虽然交易量较之2022年有所下降，但这可以看作是市场在经历了一段快速增长之后的良性调整。这种成交量的下跌掩盖不了该地区持续强劲的势头，稳定的销售均价就证明了这一点。2024年前景光明，预期的利率下降和积极参与的买家证明了这一势头。

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