2021年我第一次买房的时候，也开始和中介做朋友
那会我的中介是位话不多但入行也快五年的九零后湖南妹子
临近上车我们聊的最多的是议价空间，也就是一套房挂牌价和成交价的差距
她跟我说二手房的谈价空间从年头起伏到年尾
淡季差不多在5%-6%，五百万的挂牌价谈二十多万差不多了
平稳的时候差不多1%-2%，真正旺季的时候房东不跳价就很不错
这些数字是她入行那几年看过比较固定的数值
2024年的今天，当我打开链家成交页面再去看这些数值时却远不止如此
这是我比较熟悉的浦东高行的品质小区还是个学区房
去年底成交的一套房源，925万挂牌、836万成交，议价空间9.6%
接着我随机又点开几套成交房源

一套239万的挂牌房源，议价空间居然达到12.34%
这套719万挂牌的两房最后615万成交，议价空间14.46%
这些都是我码字过程中随机打开的房源成交案例
虽然知道二手市场成交现状，但动辄10%的议价空间还是让我有点吃惊
那这些案例里的议价空间是偶然还是普遍
全市真实的议价空间又是怎样的
01
一份3.9万套真实成交房源的议价空间
如果想要知道全市真实的议价空间现状首先得找到样本
2023年上海共计成交了18.1万套二手住宅，这其中链家成交了3.9万套
如果我们能找到这3.9万套议价空间是不是就相当于拿到全市22%的成交样本
链家没让人失望他真的有认真统计这3.9万套里每一套的真实议价空间
而且3.9万套对全市而言也不仅仅是22%的数据样本
因为18.1万套里还有25%是非中介成交，比如手拉手这种的
所以3.9万套是全市2023年二手成交里28%的数据样本（3.9÷【18.1×（1-25%）】）
也只有样本数达到这个量级我们才能看到2023年全市的议价走势
所以2023年议价走势是怎样
我将这份2023年全年51周数据用表格放这里
可以看到2023年全市议价空间不断走高，年初3%的议价还算正常
但五月开始议价空间开始逐步走高，中途偶有下行但很快还是向上攀升
目前全市二手房的议价空间已经来到7.1%
相当于一套房产如果挂牌500万，最后得降价35万才能卖掉
而7.1%只是全市平均议价空间
意味着如果有套房议价空间为零，就意味一定有套房议价空间达到14%
再不济如果有套房议价空间为5%，那也一定有套房议价空间接近10%
这也是为什么我们会在成交网页上随机都能看到动辄10%议价空间
走高就不用多说了，关键是节奏
全年两次上行分别在5月跟10月，数据先后经历了3%进4%、5%进6%
从3%到4%全市维持了14周，在小阳春激情后买卖双方带着热情进入四月，一周两周到第三周客户离场，房东跟在后面追，数据破4%
5%的议价空间维持了20周，中间还经历了认房不认贷这样的新政蜜月期，但蜜月期结束议价空间直接6%
如果说5%还跟以往淡季持平的话，那超6%的数字就开始少见了
现在7%的议价已经持续了快8周，哪怕是12月楼市新政，也只是在新政当周下到6.9%，但很快又回到7%以上
你会发现就每次下行之后接下来的不是平稳
而是更高的议价
这就是2023年真实的议价节奏，上半年还处于往年常识水平
到下半年你再看看，每个月的议价空间都有质的突破
议价空间会传染，只要有一套降价卖掉，那这个价格就成为下一套谈价的起点
整个下半年我听过最多的形容说现在客户都是带着屠龙刀入场的

02
2000万以上的议价空间是真的夸张
这份3.9万套的成交数据不止全年走势这么简单
他还细化成了500万以下、500万-1000万、1000万-2000万、2000万以上
各位可以跟着我一起看看自己想买的或者想卖的房子现在都有着怎样的议价
500万以内房源和整体走势趋同
从年初3%到年尾的7%实现了议价空间三级跳
目前最新议价空间已经来到7.1%
这里面11月13日这周达到全年最高值，7.4%的议价空间
还是蛮夸张的，300万的房子可以谈掉22万，不过更夸张的在后面
500-1000万和1000-2000万两个总价段趋势也是三连跳
只不过1000-2000万价格段议价空间更为夸张
最高议价空间可以达到8%，相当于1500万房子可以谈掉120万
特别是今年4月到7月，几乎走出独立行情
也正是这个价格段议价空间不断上浮将整体议价空间不断上提
不过最夸张的还是2000万以上的数据
波动极大，这个月还在5.9%，下个月就在15%
且幅度极高，动辄10%是常态，下半年基本脱轨而行
如果以目前最高的15%来看，2500万房子的议价空间在375万
也就是说3000万挂牌价往下降500万不是梦
我们在去年7月听到的翠湖天地那些砸盘案例都来自这个价格段
最开始3188万的挂牌价，当天就降价189万，8天后再降149万
3天后再降60万、1天后降63万、2天后降101万，8天后直接降价559万...
当然这属于2023年里的极端个例了
而且也属于房东自由降价阶段，但这样的个例可能也只有发生在这样的背景里
相比1000-2000万价格段，2000万以上的议价空间确实更夸张
不过中介小伙伴也提醒我说行情上行的时候，这个价格段也是跑在最前面的
03
这份数据里也有一个我没想到的地方
一般意义上我们看到的议价空间都是怎样的
高总价更容易谈价格、低总价更难谈价格，同时间段降幅里，1000万房子降5%容易，但200万房子降3%都很难
2023年也大致如此，500万以下总价的议价空间要低于其他价格段的
但有些周的数据，500万以下总价段反而要比500万总价段以上议价空间要更高
比如2023年11月13日-11月19日，全市＜500万成交房源的议价空间来到7.4%
但500-1000万成交房源的议价空间却在6.4%
＜500万的议价空间甚至高过1000-2000万的
我数了下这类反超数据在2023年51周里居然发生了20次
也就是说2023年将近40%的时间里，500万以下房子的议价空间反而超过了500万-1000万的

这点是万万没想到的，也是特立于前几年的特殊情况

常规概念里高总价意味着高议价空间，500万房子谈5%可以，300万房子谈3%很难，现在却反过来了
如果说个别周特殊情况就不提了，现在是统共51周中有20周出现低总价的议价空间要高过高总价的
这背后可能涉及两点原因
低总价的高密度供应，市区和中外环老破小的高供应量
以及现在改善需求将房源需求端向高总价推进
两方面折现出来的情况就如同2023年7月24日政治局会议里提到的供需关系
“房地产供求关系发生重大变化”
04
为什么会关注到这个数据
以及为什么要关注二手
其实二手市场几乎属于楼市的镜状反馈
最快且也是最大面块的反馈，因为成交量多
而议价空间就是市场心态的最真实折射
总的来看全年的议价空间已经锁定7%的区间
不同总价段呈现的不同状态，但破7%已然成为事实
而这也是2023年上海议价空间最大的底
数字上我们看到的是百分比的数据，实际上这些数据就是买卖双方对于事实判断的最终平衡点
这个事实就是现在大家对楼市的真实态度
而这个平衡点贵就贵在彼此愿意为这个价格买单
买定离手，不管当时是觉得卖亏了还是觉得买贵了，掏出去的钱、签好了合同都为这些犹豫和摇摆一锤定音终成定局
而这也是值得我们去观察这些数据的地方

毕竟“以为”和“其实”之间存在距离
以上为正文，来自巧克丽丽
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