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摘 要
安大略省北部一家规模庞大的房地产投资企业已申请债权人保护，该企业由一名前童星经营，目前正努力偿还1.44亿元的债务，这些债务主要来自数百名个人私人贷款人，其中一些人使用了退休基金。

法庭记录显示，Robert “Robby” Clark——一名出生于美国的演员，13岁时曾在2000年至2002年期间主演YTV的The Zack Files。从2020年开始，利用Balboa Inc.、Happy Gilmore公司、Horses in The Back公司、Joint Captain Real Estate Inc.和The Pink Flamingo Inc.等公司的名字建立了一个快速扩张的房地产投资组合。该公司在安大略省北部的Sudbury，Sault Ste.  Marie和Timmins。
Clark最近根据《公司债权人安排法》向安大略省高等法院申请保护。申请称，这些公司正面临“严重的流动性危机，手头现金不足10万元，基本上拖欠了”所有贷款。
1月23日，高等法院法官发布了一项临时命令，暂停诉讼程序，并指定KSV咨询公司作为监督机构，研究如何为这两家公司再融资或重组。
Clark及其法律顾问没有回应置评请求。
该公司的财务问题已经冻结了数百家私人贷款机构提供的数百万元贷款，并引发了人们的担忧，即迅速抛售Clark所持资产，可能会给这些小城市的租赁和转售市场带来混乱。
在提交给法院的一份宣誓书中，Clark将这些公司描述为“专门从事在安大略省被低估的市场上收购、翻新和租赁不良住宅房地产的公司”。法庭文件称，这些公司至今购买和出售了800多处房产，其中许多是独户住宅。该企业目前的投资组合包括631个独立出租单元，其中424个出租。
法庭记录显示，Clark通过以SID Development、SID Renos和SID Management为名的公司为所有房产提供服务，并收取费用。在文件和公司记录中，还有另外三人被列为控股公司的主要所有者和董事：房地产经纪人Thomas Dylan Paul Suitor，他在奥克维尔的Keller Williams Signature Brokerage工作；Aruba Butt和Ryan Molony。
Suitor、Butt和Molony没有回应采访请求。
为了给这些房产购买提供资金，公司获得了390多笔抵押贷款，价值8900万元；120次次级抵押贷款，价值800万元；802张无担保本票价值5400万元。
这些贷款和本票的利率在8%至20%之间。
大部分贷款是由一家名为winrose Capital的公司撮合的，这家公司为300多家私人贷款机构中的许多人与Clark的公司牵线搭桥。winrose Capital的主要经纪人Claire Drage没有回应采访请求。
一位接受The Globe采访的私人贷款人表示，她觉得自己被误导了，她没有被告知自己贷款给什么企业。
57岁的退休银行员工Cathy Hugh说：“我们从来没有被告知，他们是所有这些公司集团的一部分······我们永远不会这么做。”
Hugh在2022年以8%的利率借款了18.4万元，她认为这是一家独资经营者，用于在Sault Ste.  Marie. 购买一套独户住宅。
然而，作为债权人保护程序的一部分发布的诉讼中止，意味着贷方不能转向收回或出售权力，以收回其资金。
停留期限原定到2月2日，但已延长至2月16日。
一些受影响的贷款机构延长了最低6.5万元、最高60万元的抵押贷款，并在法庭文件中称，他们动用了退休基金。索赔人如此之多，以至于法院指定Chaitons LLP作为贷款人的代表律师，帮助协调索赔和要求的混乱。
在这种情况下，偿还贷款的最快方式通常是出售房产。但根据KSV向债权人提交的一份报告，房地产投资组合的规模表明，“出售这些房地产将导致投资者的复苏乏力，并且/或者由于当前低迷的市场状况，将需要数年时间才能完成。”
例如，该报告援引加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据称，去年12月，Timmins有285套活跃房源，只有39笔交易；Sault Ste.  Marie在425个活跃房源中有125笔交易；Clark的公司在Timmins拥有199处出租房产。如果一次性全部清盘，可用库存将增加70%，进而可能压低销售价格，并延长销售时间。
该报告估计，在“受控”的销售过程中，一次上市15%的房产，在Timmins需要49个月才能完成，在Sault Ste.  Marie需要23个月。
这些公司确实从租金中获得了可观的收入：报告中包含了1月27日至3月28日向法院提交的最新现金流估计，显示租金收入为106.2万元，运营成本为95.9万元。然而，预计净损失为887万元，其中300万元用于装修，220万元用于支付房产税欠款，200万元用于支付与破产有关的“专业费用”，其中包括监察员、律师和财务顾问的费用，该财务顾问每月的费用为7.5万元。
Clark主要购买和租赁单户住宅的商业模式，与总部位于多伦多的Core Development Group Ltd.所采用的模式相似。Core Development Group在面临巨大争议的情况下，推出了斥资10亿元购买单户住宅以供租赁市场使用的计划。根据Clark的宣誓书，他的公司在2022年将他的223套出租房产卖给了Core，占Core目前550多套房产组合的一半左右。
Core的首席执行官Corey Hawtin表示，他的公司可能会考虑从破产管理中购买部分或全部Balboa/Happy Gilmore的房产。
加拿大公寓项目破产被接管增多 
加拿大有越来越多公寓开发项目被推入破产管理程序，专家认为，利率上升、建筑成本和延误以及房地产市场放缓都导致项目面临财务压力的频率不断上升。
据加拿大广播公司（CBC）报道，世邦魏理仕加拿大(CBRE Canada)土地服务执行副总裁泽斯汉基（Mike Czestochowski）表示：“一年前，这可能是每月一次，每两个月一次，现在是每周一次。”
破产管理是担保贷款人让法院指定某人控制财产并对其进行清算，或以其他方式将资产价值最大化。
由世邦魏理仕接管通常被认为是最后手段，随着涉及多个按揭和相关各方的大型建设项目开始陷入困境，此类数量正在增加。
该公司土地服务集团执行副总裁怀特（Lauren White）表示：“这些在建项目成本上涨如此之快，以至于他们（开发商）的资金耗尽了。”
安省基秦拿(Kitchener)的情况就是如此，Elevate Condominiums项目的业主被债权人要求申请破产管理，该项目原本计划建造4幢塔楼。
工程到去年10月提交申请时，已完成80%，但尚未封顶，施工人员已经离开工地。12月的一份报告发现，当接管程序完成时，业主的银行存款只有300元，而欠债超过1亿元。
此外，还有一些没进展到这一步的项目。
哥华市中心一幢计划建造的55层公寓大楼的债权人于1月中旬申请接管，其中包括满地可银行(BMO)，该公司正在寻求偿还超过8,200万元的贷款。
有些工程即使在施工基本完成后也会遇到麻烦。Duca Financial Services Credit Union Ltd.于1月19日针对Mizrahi Inc.位于多伦多Hazelton Ave. 128号的柏文项目提出申请，要求偿还其1,600万元的贷款。
泽斯汉基表示，虽然最大的开发商通常仍能获得资金，但规模较小的就很难了，因为他们经常依赖的二级贷款人变得更加谨慎。
“因此，当债务到期时，事情就会变得更加困难。”
安省近几个月已有不少项目进入破产管理程序。怀特表示，高层建筑的成长尤其明显。
“这很大程度上归因于管理不善，（开发商）没有意识到开发过程的长度和复杂性，”她说。
其中，由Mizrahi Inc.开发的84层在建高楼“The One”，最近因面临破产管理最引人关注。
10月提交的法庭文件显示，该开发商负债17亿元，预计施工将延期两年多完成，超出预算6亿元。
其他值得注意的，包括债权人在11月推动对Vandyke Properties的至少5个项目实施破产管理，涵盖大多伦多地区1,700多个单位，其中一些已经在建设中，索赔债务超过2亿元。
当借款人开始违约时，有担保债权人可以利用破产管理权来收回资金。
均富会计师事务所(Grant Thornton)重组业务合伙人伍顿(Dan Wootton)表示，这一过程的重点是价值最大化，既有可能像The One的情况一样，与现有开发商一起完成项目，也可能直接出售。
但并非所有申请都会获得批准。伍顿指，因为破产管理被认为是相当极端的法律救济。
去年12月，一位BC省法官驳回了将温哥华中资房地产开发商Coromandel Group纳入破产管理的请求，部分理由是一些财产已被开发商自己接管，该集团拥有16处房产，债务金额约为7亿元。
一旦破产管理获得批准，接收方将评估完成该项目的成本，并将其与开发商透过销售单位可能带来的收入进行比较。当预计成本过高时，就会采取严厉行动。
伍顿说：“不幸的是，所有预售公寓购买协议都可能被终止。所以这几乎就像是重置。”
买家有时可以选择支付更高的价格购买单位，但项目也陷入了麻烦，因为买家无法以更高的价格获得按揭，迫使开发商尝试将其转售到更安静的市场。
伍顿表示，在这个市场上尝试转售整个项目也很困难，因为许多人都专注于自己的项目。
但世邦魏理仕的怀特就认为仍有买家，只是他们不会急于达成交易。“他们试图把握市场触底的时机”。
怀特表示，上一次破产管理如此糟糕的情况可能是在20世纪90年代初，但至少现在的买气比当时要活跃。
来源：加国无忧、星岛综合
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