美国写字楼空置率升至20％

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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图：wealth management

由于长期以来的过度开发和疫情对工作习惯的改变，美国写字楼空置率已经达到45年以来的历史新高。

“供应过剩、远程办公、公司降本将美国写字楼空置率推向新高”

根据穆迪分析公司（Moody's Analytics）的数据，截至2023年第四季度，美国主要城市中办公空间空置率达到了惊人的19.6%，高于去年同期的18.8%。这一数字略高于1986年和1991年创下的19.3%的历史纪录，也是穆迪数据所能追溯到的1979年以来的最高数字。

美国写字楼空置率

来源：Moody's

20世纪80年代和90年代初写字楼空置率的激增是在多年过度开发之后出现的。宽松的贷款政策助长了建设热潮，尤其是在地价低廉的南部地区。银行经常为没有任何租户签约的投机性写字楼项目提供资金。其结果是，当1990年经济陷入衰退时，大量办公楼找不到租户，因为当时美国遭受了储蓄贷款危机，许多贷款机构倒闭。

时至今日，这种供应过剩的状况仍在影响着写字楼市场，这也解释了为什么美国的写字楼空置率远高于欧洲或亚洲。由于企业裁员、削减办公空间或迁往环境更好的建筑，许多建于20世纪80年代或更早的办公园区很难找到租户。

世邦魏理仕（CBRE）在一份报告中指出，大部分空置空间都是建于20世纪50年代-80年代的建筑。与上世纪90年代初一样，过度开发的南部地区受到的冲击最大。

根据穆迪的数据，目前美国写字楼空置率最高的三个主要城市是德克萨斯州的休斯顿、达拉斯和奥斯汀。1991年，空置率最高的则是佛罗里达州的棕榈滩和劳德代尔堡以及圣安东尼奥。

急于削减成本的公司也开始放弃宽敞的私人办公室、会议室，转而采用开放式地板和隔间，这意味着员工所需的空间减少了。这助推了空置率的上升，疫情加速了这种转变，由于远程办公的出现，员工所需的办公空间更小了。

由于住房供不应求，开发商正在将更多的空置写字楼改建成公寓。但并非所有建筑都适合再建。

“与90年代不同，美国写字楼危机将持续更长时间”

尽管有许多相似之处，但两次经济衰退之间也有不同。20世纪90年代初的写字楼危机在经济重新开始繁荣后迅速得到缓解--空置率急剧下降，企业纷纷抢占办公空间。但这一次，大多数分析师预计美国写字楼危机持续时间将更长，因为员工所需办公面积的减少与经济周期的关系不大，而与居家办公理念有关。

根据穆迪的数据，1991年旧金山的写字楼空置率在全国排名第三。如今，该市的写字楼空置率仍位居全国前列，部分原因是该地区的科技巨头热衷于远程办公。

1991年，棕榈滩和劳德代尔堡是美国主要市场中空置率最高的市场。如今，它们却是空置率最低的市场之一。棕榈滩的空置率从1991年的28.8%降至2023年的14.2%，在主要市场中降幅最大。劳德代尔堡在此期间的降幅位居第二，从28.1%降至18.9%。

如今，西棕榈滩再次掀起写字楼建设热潮。开发商们正在建造高端、防飓风的写字楼，并配有露天观景台和球场。与20世纪80年代不同的是，西棕榈滩现在是大型金融公司寻求低税率和温暖气候的目的地。

“商业地产贷款违约可能引发新一轮银行危机”

自美联储于2022年3月开始加息以来，美国商业地产房价已暴跌11%，抹去了前两年的涨幅。尽管美国国债收益率近期有所下降，但自紧缩周期开始以来融资成本的上升和房地产价格的暴跌导致商业房地产贷款的损失不断增加。

银行更严格的贷款标准进一步限制了资金供应。例如，最近约有三分之二的美国银行收紧了商业建筑和土地开发贷款的贷款标准，而去年年初这一比例还不到5%。

在本轮货币政策紧缩周期中，以商业地产房产为抵押的贷款拖欠率也在上升。由于大量再融资即将到期，挑战尤为严峻。根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，未来两年内，美国将有约 1.2 万亿美元的商业地产债务到期。其中约25%是对写字楼和零售业的贷款，大部分由银行和商业抵押支持证券（CMBS）持有。

尽管美联储官员了降息信号，投资者对经济软着陆也越来越乐观，但商业地产的前景依然充满挑战。大量涉足商业地产的金融机构和投资者面临着更高风险。美国的小型银行和区域性银行尤其容易受到影响，因为它们对商业地产行业的风险敞口几乎是大型银行的五倍。商业地产行业带来的风险也与其他地区相关，例如欧洲。

对此监管机构必须继续保持警惕。该行业拖欠和违约率的上升可能会限制贷款，并引发贷款条件收紧、商业地产价格下跌、金融机构蒙受损失的恶性循环，进而波及商业经济的其他部分。对该行业风险的持续监测对维持宏观经济稳定而言异常重要。

参考资料

1. WSJ，Offices Around America Hit a New Vacancy Record

2. IMF，US Commercial Real Estate Remains a Risk Despite Investor Hopes for Soft Landing

3. AFR，Why we should worry about the US commercial property crisis

4. 海投全球，美国商业地产爆雷，银行危机尚未结束

5. 海投全球，美国资管公司逃离纽约加州

作者简介海投全球是投资即服务的全球资产配置平台。海投全球管理成长股票、另类信贷、风险投资和房地产等美元产品，并提供OCIO等家族办公室服务。