房地产松绑进行时！什么情况下可以抄底买房？

房地产松绑进行时！什么情况下可以抄底买房？20240131

作者：齐俊杰看财经

昨天一早，苏州就传来了房地产限购取消的消息，这是继广州放开120平米以上限购之后，第一个跟进的重点城市，苏州放松的非常彻底，全面取消限购，买房不再限面积及套数，其实苏州早就有心思放开限购，2022年9月就有过尝试，但那时候房住不炒还在，所以政策一日游。如今广州都放了，自己也就没必要扛着了，所以马上也就放了，那么苏州放了之后，杭州和南京可能会随时跟进，最后整个江苏和浙江，也就基本都不设防了。未来一段时间，如果有想抢春节销售的城市，可能都会在春节前放松限购。其实春节是一个很好的人口流动，且促销的机会。这个就看当地城市迫切程度了。

昨天晚上上海也出了楼市优化政策，社保个税5年以上非本市居民，可以在外环外限购一套。不得不说还得是上海，这个政策还是相当的矜持，原来是社保个税5年以上，还得结婚才能买房，现在等于就取消了结婚这个限制。可以说上海这个优化政策，大幅不及预期，基本上没啥太大的作用，那么也就预示着北京可能也不会放太多。北上应该还是底线，至少现在政策压力还是很大的。上海这个政策一出，其实对于周边的杭州和苏州是个大利好，那些拿着钱跃跃欲试想买上海的，可能现在也会失望了。那么不排除转战苏州和杭州这些次一线城市。

现在楼市基本都开始了大松绑，甚至房贷利率也还会进一步下调，全国各地都会去抢跑，说白了就是抢，剩余不多的购买力。从当下来看，各行各业其实都很艰难，原来高薪的一些行业，比如互联网，金融，医药，教培甚至公务员，这几年轮流挨打，已经都打残了，购买力严重下降，所以现在买房的意愿和买房的能力都大不如前，居民负债率这两年也没有明显下降，之前说了负债/资产才是负债率，现在负债没动，但所有的中国资产都在暴跌，所以负债率反而上升了。所以你虽然房价跌了20-30%，但其实购买力反而会越来越差。所以全面放开限购之后，可能也并不足以扭转楼市的颓势，甚至2-3个月后，也就是所谓的小阳春结束后，大家可能会发现，最后一个裤衩给扒了下来，房价还没有稳住，那么那时候预期甚至会变得更差。

也确实有些朋友咨询老齐，说能不能买房，或者说跌到什么时候可以买房。我们有两个标准可以分享给大家。第一个是用2015年的房价作为基数，每年5%的增幅，那么现在是第9年，也就是1.05的9次方，差不多55%左右，好比说2015年买1万一平，现在合理的价格就是15500元，那么基本就没什么泡沫，如果你觉得自己能够承受可以考虑入手。

第二个标准就是，租赁价格除以现在买这套房的价格，得到租金回报率，如果租金回报率能够高于贷款利率，就可以买了。比如现在北京一套800万的房子，每年租20万，他的租金回报率就是2.5%，这算是不低的数字了，但是现在贷款利率还有4%，所以还是租房更划算。那么未来如果房租不变，房价比如跌到600万，租金回报率到3.3%，而贷款利率继续调降1个点到3%，那么这套房就可以买了。之所以要这么算，就是因为一旦租金回报率低于贷款利率，那么你买这套房，所承担的实际成本，其实就只有首付而已。也就是说这套房的实际售价也就只有200万左右。无论你是自己住，还是买完之后出租给别人，都很划算。这种情况如果出现，老齐自己也会重新考虑买房。

那么可能有些朋友会说，怎么可能？现在有的地方租金回报还不足2%，房贷也不会再降了吧，其实一切皆有可能。现在很多二手房下降的幅度是很快的。其实已经20-30%了，你去砍价，或者等着急售的，应该还能再砍掉10-20%。而今年估计也还有至少2次降息，少说也应该有75个基点。所以明年也许会有不错的捡便宜货的机会。今年下半年可以开始多看看房了。以上的两个标准都符合的话，就可以考虑入手。当然还是那句话，量力而为，房子未来可能很长时间都不会再涨了。他需要先消化过去10几年暴涨所带来的估值压力。之后即便是一些核心城市的核心地段，涨幅也不会跑赢通胀。楼市跟股市是不一样的，股市目前只是波动的风险，你抗住了后面会涨回来的。但是楼市是有绝对损失的风险的

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