日本投资：郊外投资机会到来？千叶小城木更津地价大涨20％！最新地价公示（住宅地）解读

2023年3月22日，日本国土交通省在万众期待之中公布了新一年度的地价公示，内容大受瞩目。这份真真正正走出了疫情的数据，用「连续2年全用途平均地价上涨」的成绩，为业界带来满面春风。

以住宅地1年间平均变动率为例，东京圈上涨2.1%，大阪圈上涨0.7%，名古屋圈上涨2.3%，各自呈现出向着疫情前的水准回归的倾向。身居海内外的投资人们，是否因此吃下一颗定心丸了呢？

三大都市圈地价TOP1

Part.1

在首都圈，都市中心部以及生活便利性非常高的车站，由于持续的低息环境和支援政策，住宅市场「有市有价」，依然在持续增长之中；都心以外，因疫情年生活方式改变引发的「郊外移住」风潮，也依然没有结束。

东京都23区住宅地平均价格达到665,300円/㎡。也就是说，假设购买一块50㎡的土地，平均价格在4500万円（约合人民币231万元）。这一数字，已经将2位的大阪市（254,300円/㎡）和3位的横滨市（238,700円/㎡）的地价远远甩在身后。

东京圈

住宅地平均价格的TOP1地点位于赤坂（东京都港区）。距离溜池山王站420m的港-4（赤坂1-14-11），以5,120,000円/㎡的价格和2.4%的上升率提醒着我们，优秀住宅地块上的高级公寓，市场从未消失。

大阪圈

住宅地平均价格的TOP1地点是距离新福岛站450m、面向堂岛川的大阪福岛-7（福島3-1-55），平均价格1,160,000円/㎡，上升率为7.4%，远超去年的数值。

福岛地区是大阪市近年热门投资地块，位于大阪站徒步圈，可利用大阪环状线、阪神本线、JR东西线，交通便利性极高，住宅用地和酒店需求也日益提升。

名古屋圈

住宅地平均价格的TOP1地点位于久屋大通站和伏见站附近。尤其是久屋大通站徒步圈的名古屋东-8（泉1-5-26），因为地以稀为贵，上升率达到了18.2%。

东京圈地价变动率No.1木更津

Part.2

变动率方面，本年度涨幅TOP10中，出现了令不少投资人和旁观者都倍感意外的地点。

位于千叶县的木更津市，是环东京湾地带上的一座小镇。这里以为数众多的潮干狩场、海中电柱景观、日本最高的跨海步道桥中之岛桥、跨海公路中央浮岛海ほたる等观光地而小有名气，很适合家庭周末来一日游。

木更津目前全市平均地价只有3万6900円/㎡，对于大部分投资者来说，听上去恐怕没什么吸引力。倘若与千叶县其他热门移住城市相比，这一数字仅为浦安市地价的1/10，流山市的1/3。

但是本年度，木更津却出现地价飙升。金田东4丁目以20.9%的超高增长率（平均价格60,700円/㎡），位列东京圈住宅地价格变动率第1位。

与度假胜地北海道、轻井泽，或者湘南移住名城茅崎的人气不可同日而语的小城木更津，为何会出现高增长率呢？

距离JR内房线袖ケ浦站2.1km的金田东4丁目，拥有首都圈地区规模最大的三井奥特莱斯，开车能够直接进入AQUA LINE高速道路横跨东京湾抵达都心，附近的牛込海岸也在旅行者中小有名气。

业内人士介绍，这里的住宅需求正以前所未有的速度增长，并获得当地人的支持，积极地展开了再开发工程。

目前再开发的主要地点位于AQUA LINE高速道路的另一侧，也就是金田西地区。建设目标是人口约7000人的紧凑型小镇「かずさアクアシティ」，配套交通枢纽设施 · 木更津金田巴士枢纽，大型商业设施 · 木更津GATEWAY VILLAGE（下图）、costco木更津仓库店。

目前，当地医院、酒店、保育园、孵化器等多种多样的设施都在招商之中，预计今年可形成规模。

在横跨东京湾的AQUA LINE高速道路尚未开通以前，从东京前往木更津要绕着东京湾开上半圈，或者乘坐东京湾的渡轮前往。而今，AQUA LINE高速道路成了木更津存在感的支柱，主打就是一个交通方便——乘坐巴士至东京站约40分钟，至羽田机场（第1航站楼）约20分钟——无论通勤还是旅行都魅力十足！

地方四市住宅地最新情况

Part.3

地方圈的住宅地不动产投资趋势并未输给三大都市圈。本年度地方四市（札幌市 · 仙台市 · 广岛市 · 福冈市）的住宅地平均变动率为8.6%，已连续10年保持增长扩大的趋势。

四座城市中，北海道县厅所在地札幌市（+15.0%）的增长率最为醒目。不仅如此，札幌还出现了住宅供不应求，带动其外缘地带的江别市也开始展现出持续增长的可能性。距离江别站2.3km的住宅地江别-2，本年度地价上升率达到29.1%，位列全国全用途排名第5位。