日本投资：稳涨30年，潜力股！足立区北千住！

10年前，社会经济记者松井克明在题为『30年后也不会跌价的车站』一文中，预测了东京最有升值潜力的地区。其位置既不在山手线沿线，也不在东京湾岸的塔楼，而是城东的下町——墨田区、葛饰区、足立区。

城东地区的下町，是随着东京天空树的开业逐渐形成新景观，才开始轰轰烈烈的再开发的。打造了天空树和旧业平桥站（现天空树站）的东武自然功不可没，与JR总武线 · 锦糸町站的再开发一并，成为盘活整个城东地区活力的决定性开发。

诞生于23区北部！东京三大学生街

今年2月，NHK播放了开学季前的学生街特辑，介绍了东京最负盛名的3处学生街——北千住、高田马场、八王子。

图源 | 2023年2月NHK节目都圏いちオシ!封面

位于足立区的北千住站，是东京都的新晋学生街。其人气在天空树建成之后快速形成，商业繁荣，过去10年之间土地价格翻了番。

2008年雷曼危机之后，北千住站的价格也曾经应声下落。真正的转折点是2012年春天，东京电机大学将本部从千代田区迁到北千住东口，加之「安倍经济」金融政策也开始实施，当地一下就展现出空前的变化。

数据显示，北千住站2012年的商业地公示地价，曾一举上升至全国第一。这座车站的风格，从此向着「大学城」的新定位高速前行。可谓在少子高龄化的日本，迈出非常妙的一步。

如今，北千住站周边有多所大学校区。除了90年代的放送大学和前文提及的东京电机大学以外，还有东京未来大学、帝京科学大学、东京艺术大学、上野学园大学等私立大学。

大学周边，面向学生开设的饮食店和商铺比比皆是。街上到处都洋溢着青春的脸孔，北千住站的客流量在学生的带动下达到全球第6！

一路看涨的北千住地价

北千住站西口再开发由三菱地所主持。2017年建设了地上30层+地下1层的商住复合设施，带动当地地价上升。

我们从国土交通省公示地价的推移可以看出，北千住的地价在2012年以后，尤其是2016年起，出现显著的增长。2023年公示地价平均值为101万2636円/㎡，平均变动率4.94%。托再开发的福，其中变动率最高的是西口的「足立区千住2丁目57番3外」（+8.01%）。

这里也再次提醒各位读者，在土地资产价值、租金中起决定作用的要素是「距离车站的徒步距离」，其次才是面积、地形、用途区分等因素。

铁道王国北千住的「駅近」问题

享有「铁道王国」美誉的北千住站，拥有筑波快线、JR常磐线、东武天空树线、千代田线、日比谷线等多条线路。前往上野/秋叶原约10分钟，柏约16分，大手町约18分钟，银座约30分钟，表参道约32分钟。便利尽至的同时，站前也逐渐成为一处「贵地」。

不过，看似繁荣的商店街和大商场表示，实际上并没有真正从这里的上万名学生身上赚到钱。说到底，学生的经费有限，还是更偏爱大学周边的快餐屋或者居酒屋多些。想做学生生意、有意在北千住开店的读者一定要格外注意考察。

巨大的商业网，也令北千住站前10-15分钟徒步圈一房难求，昂贵的租金令不少人望而却步。也就是说，倘若在租房时对「駅近」有严格需求，北千住站前恐怕很难了。

因此，倘若预算有限，又有住在这一带的需求（比如往返东京和千叶的学生族），不妨考虑一下北千住站周边沿线的其他车站。

比如绫濑。

绫濑这个地方，本来素以治安不佳闻名。不过近几年，足立区对于区内治安问题颇下功夫，现在已经有了天翻地覆的变化，年轻、时髦的店铺也越来越多起来。今年3月，JR常磐线龟有站~绫濑站之间高架桥下约800m的商业体「ぽちかめ」也投入使用。

绫濑站前的房租水平出了名的便宜，新老房都有，车站周边布局又比较紧凑。无论是价格，还是居住环境，可都比北千住舒适多了。

当然这并不是说北千住不好，何况每个人对于如何才算「宜居」也具有极大的分歧。但我们也无法否认，日本的再开发，正在令整座城市去风格化。若真是奔着「下町三兄弟」的庶民气氛而去，反而北千住才显得愈发「无聊」起来了吧。