数据：首都圈2022年全年不动产成交情报分析~2023年投资注意点~

过了正月，日本2022年全年的不动产数据也陆续揭晓。这其中，来自日本四家不动产流通机构（REINS / 东日本 · 中部圈 · 近畿圏 · 西日本）的年度数据每年都会引起重视。本篇介绍的是大家最关心的东日本不动产流通机构（首都圈）发表的数据内容。

注：以下内容成交物件为指定流通机构报告的合同完毕物件；新登记物件为在指定流通机构登记的新出售物件。

土地（100~200㎡）

总体趋势

成交件数时隔3年下降，为4,582件
成交物件㎡单价 · 价格连续2年上升，分别为23.47万日元和3,397万日元

简析

2020年时，由于新冠疫情爆发外出自肃的影响，首都圈的土地、公寓、户建交易数皆停滞不前。但这一局面在2021年很快出现反转，成交件数开始增长，尤其以适合远程办公的一户建最为显著。到了2022年，疫情影响收束，土地交易的热度也很快下滑，成交总数比上年缩水将近1/4。

交易价格则依旧维持蹿升。单从土地成交价格来看，就比上年增长达15%。从长期的角度来看，土地价格的峰值通常比股价的峰值晚1~2年左右达到，也就是说达到高峰可能是在2022~2023年。

二手公寓

总体趋势

成交数时隔2年下降，为35,429件
成交物件㎡单价 · 价格连续10年上升，分别为67.24万日元和4,276万日元
新登录件数为170,388件
新登录物件㎡单价为71.90万日元，价格为4,003万日元

简析

首都圈二手公寓的㎡价格在10年中的涨幅达到76%。2022年，无论是新登录物件，还是既有成交物件，平均价格都超过4000万日元，比起2021年增长了1成。如果详细剖析成交物件的价格还会发现5000万日元以上的比例大幅增加——这便是首都圈二手公寓的交易现状。

事实上，这3年首都圈二手公寓的交易几乎没有受到疫情太大的波及，需求始终坚挺，成交量上下浮动但变化不大。

平均成交价格涨幅超过10%。其中一个原因可能是持有者看到二手公寓疯狂涨价的普遍趋势，自己也开始卖高价的缘故吧。所以，我们在投资房产时还是要保持理智，对物件的专有面积、筑年数、地段发展性（资产保值）都要事先做出评估，不要因为房价比国内便宜，就盲目听信他人「谏言」而投身买卖。

二手户建

总体趋势

成交件数持续4年增长后出现回落，比上年减少12.9%，为13,446件
成交物件价格2年连续上升，为3,753万日元
成交物件平均土地面积为143.97㎡，建筑面积为104.13㎡，基本与往年持平
新登录物件数为50,811件，价格为4,360万日元

简析

二手户建的变化趋势基本与二手公寓相同。

2021年成交数明显增长，主要是出于远程办公普及的带动，人们为了获得更多的独立空间用于远程办公。对一户建、尤其是首都圈郊外车站的一户建展现出空前的兴趣，平均价格也受到不小的带动，很多地方车站的人气都在疫情中脱颖而出。

新筑户建

总体趋势

成交件数连续2年下降，为4,312件
成交物件价格连续2年上升，为4,128万日元
新登录物件数为51,833件，平均价格为4,446万日元

简析

2022年新筑一户建的价格比上年又增长5.8%，理由自不必提，主要来自人工和原材料成本攀升，成交量下降却是比较明显的，比上年下降13.3%。具体到都县 · 地域，除了埼玉县以外，其他地区成交量全都比去年降低了，某种意义上来说确实印证了埼玉县近年的移住人气。

2023年的注意点

日本的住宅在国际不动产市场中依然彰显便宜的优势，因此近两年投资热度非常高，在日本做房地产的华人也越来越多了。但是，通过对经济形势的预估，以及日本银行可能出现的方针政策的变化，市场出现急速冷却的可能性并不是没有。在短期旅行签证即将开放的2023年，希望想入行、想投资的朋友们保持理性的心态看待不动产投资。

这里提两个注意点：

一是住宅需求的变化。电费大涨、大型地震可能再度发生的后疫情时代，人们在租住选房时，对户型新颖、隔热 · 节能性能更高、防灾性能更好、郊外物价低地区的物件展现出更多青睐。

二是住宅贷款的利率动向。超低利率一直支撑着日本房地产市场。不过，在2022年年底，日本银行宣布修正大规模金融缓和的方针，将长期利率上限从0.25%提升至0.5%，即「事实上的加息」，对债券市场产生不小的影响。

住宅贷款方面由于选择变动型利息的贷款者较多，未来是否会对不动产市场产生实质性影响，还需进一步观望日银的动态。

2023年2月10日，日本媒体报道了4月起接替日本银行现总裁黑田的可能人选。其中希望最大的是原日银审议委员 · 经济学家植田和男，原因是岸田文雄总理判断现有金融缓和政策有继续的必要。