建筑年代久远的不动产相对更便宜，投资成本大大降低，却不知道还有多少升值空间？关于这一点疑惑，可以参考Mansion Research发表的一份数据，其中也穿插了笔者对形势的解读，供读者们参考。
PART01
1981年以前建成公寓
筑43年+
日本不动产以1981年为分水岭的原因是耐震标准的更新。
1981年6月『新耐震基准法』实施，将对应基准明确提升至震度6~7。因此，人们对于1981年6月以前建造的公寓最大的担忧集中在「耐震性」。
注：新 · 旧耐震标准以建筑确认日为准，非竣工日。
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人们往往对旧耐震建筑的耐震性倍感担忧。但从结果来说，旧耐震建筑倒不一定比新耐震建筑的抗震性能差。
旧耐震同样为安全性能在构造上下足功夫，尤其是那些花费重金打造的、面向富裕层的公寓，或者至今也作为复古公寓在市面流通的那些摩登建筑，当初售价那么高，绝无可能在耐震性能上含糊。

一番町ハウス（1980年/住友不動産/SRC造/推定坪单价505万円）

总体来说，耐震性能与构造有关，与耐震基准关系不大。只要是建筑物，就会随着时间劣化，最重要的是日常维护和十几年一次的大规模修缮。
日本法律规定中高层公寓的管理组合需设立长期修缮计划，为此积累资金，专款专用，也就是我们缴纳的修繕積立金，只有这样才能为公寓保值。
不过，为了吸引住客，有的公寓在最开始会降低修缮金的数额，但修缮是肯定要做的，钱不够用也不行，后面就可能存在上涨的可能。
说回1981年以前建造的公寓的坪单价问题。下方柱状图显示的是东京都23区1981年以前建造二手公寓2017年~2022年末的成交平均坪单价。
2022年，唯一出现平均单价大幅下跌的是环绕着皇居的千代田区，与上年相比跌价约15%，成交量也不尽如人意；拥有民宿胜地浅草的台东区一度在疫情中价格走低，去年则大涨32%，想必不少人看中即将开放的旅游市场。
1981年前建造公寓
2022年坪单价涨幅TOP10
No.01  台东区  32.5%
No.02  涩谷区  18.4%
No.03  墨田区  16.9%
No.04  品川区  14.2%
No.05  板桥区  12.4%
No.06  目黑区  11.9%
No.07  文京区  10.9%
No.08  大田区  9.3%
No.09  江东区  8.7%
No.10  练马区  8.5%
PART02
1982年~2000年建成公寓
筑42年~23年
这一部分主要体现的是筑20年以上二手公寓的价格推移。
由柱状图可见，在2017年~2022年之间，赶上世纪大规模再开发的涩谷区平均单价疯涨近200万円。发展相对较缓的城东各区在这5年中则涨幅相对有限，其中，中央区的虎之门、筑地、晴海都有开发项目，成交单价的增长却并没有想象中耀眼，不过这也预示了未来还有上升的空间。
1982~2000年建造公寓
2022年坪单价涨幅TOP10
No.01  港区  17.4%
No.02  涩谷区  15.9%
No.03  北区  14.9%
No.04  品川区  14.1%
No.05  墨田区  13.2%
No.06  练马区  11.5%
No.07  新宿区  10.5%
No.08  杉并区  10.2%
No.09  葛饰区  9.8%
No.10  大田区  9.4%
PART03
2001年后建成公寓
筑22年内
2001年『品确法』实施，引入瑕疵担保10年义务和住宅性能表示制度。住宅质量由此得到进一步保障，2001年以后建成公寓也成为入手自住型不动产时热门的条件之一。
观察下方柱状图可见，涩谷区、港区、千代田区的增长最为显著，平均单价都达到了600万円，金运非凡。
与之相比，下町三兄弟足立区、葛饰区、江户川区的公寓即便年代较新，平均单价也只徘徊在200万円，相差3倍之多。
2001年后建造公寓
2022年坪单价涨幅TOP10
No.01  港区  15.1%
No.02  丰岛区  13.9%
No.03  大田区  11.9%
No.04  涩谷区  10.5%
No.05  江东区  9.7%
No.06  中野区  9.2%
No.07  目黑区  9.0%
No.08  千代田区  8.9%
No.09  练马区  8.7%
No.10  中央区  8.6%
🏡
一句话总结现在的形势：东京23区二手公寓价格全面上涨，并且于2020年疫情年后增长加速；2001年以后建造的公寓人气上升，平均单价于2022年下半年出现持续性增长。
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