日本投资：从品川站再开发谈东京地价高涨要因

2023年8月29日，京急电铁和JR东日本共同发表了「品川站街区地区开发计划」概要。拟由2025年起，持续7年对品川车站进行大规模改造，改造面积约3万3500㎡，分设南、北两街区进行。

作为东日本的交通枢纽门户，品川站受到各界的巨大瞩目。目前，在车站周边有多个大规模再开发项目正在进行之中，比如品川西口地区、国道15号上空的走廊建设，高轮GATEWAY站和泉岳寺站附近的现代化综合楼宇等等。

预计到了2030年后半，尤其是磁悬浮顺利通车后，品川站~田町站线路两侧，将形成日本最为先端的现代化街区。

土地价格上升，最重要的3个事件是：

① 新线 · 延伸计划

② 新站计划

③ 大规模再开发计划

集齐了这3项绝对优势事件的品川~田町地区，所波及范围内的商业、住宅用地一直被投资人紧盯。以当年品川站东口（港区港南）地价高腾现象为代表，也是日本具有代表性的不动产再开发案例。

不动产咨询专家長嶋修先生曾对品川的再开发做出如下解读：

国土交通省公示地价显示，东口地区近10年的地价增长了近34%，最主要的理由是小泉政权时代进行的品川站周边再开发。再开发之后，地价并不会迅速上升，而是经过2~3年的时间做出反应。

对于品川站来说，2008年起全部新干线均在此停车带来的影响巨大。说到底，是「交通机关的变化」带来土地价格高腾。一如2000年大江户线开通之后，麻布十番站的公示地价开始上涨，10年间涨幅约为24%。丸之内线方南町站直通、山手线高轮GATEWAY站和日比谷线虎之门HILLS站的新站开设也是同样道理。

当然，交通不会是唯一影响土地价格显著增长的理由，政策上，比如「建筑物规制」的设立和缓和，也会对土地价格产生决定性的影响。

这一点以规制严格的京都市中京区最为典型。京都市于2007年颁布『新景观政策』后，地价开始上涨，10年间涨幅约为21.7%。尤其以一户建筑类的物件价格变得更为容易上升。