高善文资料图。1月27日，聚焦“制造业投资与产业升级”，CF40宏观政策季度报告（2023年四季度）发布会在北京举行。国投证券首席经济学家高善文出席并演讲。
本文转载自：New Economist
高善文：二手房市场价格修正已经结束 
要尽快恢复一手房市场功能
新京报贝壳财经讯（记者陈莉）国投证券首席经济学家高善文指出，正如政府和市场广泛认同的，房地产市场是过去两年中国经济之中最为核心的问题之一。房地产市场2024年如何走向，大家也还存在很多疑问。
回看2023年，政府相关部门围绕房地产市场推出了一系列支持政策。近日，央行、金融监管总局联合发布文件，细化了经营性物业贷款要求，利好大型优质房企盘活存量资产。1月27日，距离春节仅十多天，广州祭出了2024年需求端的第一个王炸：放开120平方米以上住房限购。
这些政策成效如何，包括金融市场参与者在内，都在密切关注。高善文分析认为，“二手房市场上已经看到比较确定的迹象，价格修正已经结束，而且价格修正所需要的时间比很多悲观主义者想象要快得多，经历了2022年和2023年的下跌，两年的时间基本上20%的下跌就结束了。”他指出，当前的核心问题要尽快恢复一手房市场功能，“一手房市场价格太高，这个市场就没法修正完。”
为什么需要修正？高善文指出，因为在一段时间里，有大量的投机性需求涌入市场，推动价格脱离基本面到不可维持的高度，这些投机性的需求不是基于基本面来投资，而是为了受益于价格上升过程。这个过程导致价格最终严重脱离了基本面，所以就要修正。
从供需角度分析，高善文称，过去面对投机性的需求，供应不正常放大，等到投机性需求消失以后，放大的供应就会形成过剩，而这个过剩是需要清除的。“这个过剩清除意味着供应回到异常弱的水平并且花很长时间把过剩清除掉，供应的清除之外，过度杠杆的清除，持续时间非常长，会对经济形成拖累。”
高善文：中国房地产市场没有大家想得那么差
（界面新闻）国投证券首席经济学家高善文周六表示，中国房地产市场没有大家想得那么差，二手房价格调整可能在2023年已经基本完成，这说明中国楼市经历的是一个短暂的泡沫化价格修正，而不是泡沫破灭。
他在参加中国金融四十人论坛（CF40）举办的活动时说，在房地产泡沫化的过程中，通常会有大量的需求涌入市场，泡沫一旦破裂，交易量会快速萎缩，跌到底部以后需要很长时间才能缓过来。比如，2008年美国房地产泡沫破裂以后，二手房交易量基本上打了对折，然后交易量在底部维持了很长时间，2013年以后才进入正常水平。
但是，高善文指出，国内二手房交易量在2020年达到阶段性顶峰后，仅仅经历了两年调整便再次放量，克而瑞30城数据显示，2023年二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高。
高善文还说，住房和城乡建设部数据显示，涵盖二手房交易量的全国房地产数据在去年是正增长，而一手房去年交易量则显示为下降。
“我们一般认为二手房交易量在全国房地产交易量占比是37%，假设去年全国所有的房地产交易量是零（增长），那推算到二手房交易量的增长是15%，15%的两位数增长是很高的。如果去年全国房地产交易量增长3%，得到全国二手房交易量（增长）是27%。”他称。
从价格来看，高善文说，普遍观点认为深圳、上海以及北京的二手房价格已经回到2019年，二线城市住宅估值已经回到2016-2017年的水平。在经济基本面不发生严重恶化的条件下，交易量又维持在一个较高的增长水平，支撑交易量的源头正是来自于大量的改善性需求。
“2023年中国人口增长基本回到了或者略低于疫情之前的水平，在不发生一系列风险的前提下，这一趋势可以维持，这也意味着与此相关联的正常需求增长在逐步恢复。”他说。
“把宏观上不存在过剩以及微观层面上的估值变化合并在一起，得到的结论就是中国二手房市场的价格修正在2023年已经基本完成，背后引申的结论是，中国住宅市场经历了一个短暂的泡沫化价格修正，而不是泡沫破灭。”高善文说。
他还表示，相比二手房市场，一手房市场仍面临很大的压力，建议政府取消限价政策来促进市场恢复。
“现在的政策可以理解，因为一手房市场没恢复正常，价格下跌谁都害怕，本能的反应是把它端着。不过实际端不住，越端，市场功能越发挥不了。政府要取消对一手房价格下跌的干预，让价格充分跌透，价格只要跌透，就会有需求，市场功能才会恢复。”他说。
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