刚刚过去的2023年，上海楼市可谓是跌宕起伏
二手楼市，更是遭遇了少见的“寒潮”
大家对去年二手市场的体感，那就是普遍降价
真的这样吗？我们用数据说话
先看我们的样本选取：
首先，我们将上海二手住宅分为五种类型，分别是：豪宅、标杆次新房、早期商品房、远郊次新房以及老公房
接着，我们分别从这五种类型产品中选取三个典型小区作为案例进行研究
选取小区均具有一定知名度，且除顶豪外，每年均有成交，新增挂牌记录，小区具有流通性，数据样本有研究价值
区域上看，这些小区覆盖上海从内环到外环，浦东浦西的大多数区域
选取楼盘位置示意图
再来看我们的数据来源：
我们选用的成交量与挂牌量数据来源于兔博士的统计数据，更符合市场的实际情况
我们在成交价、挂牌价、成交周期数据上选用的链家成交房源数据统计，数值上更接近市场真实情况
通过这些数据，我们对去年的二手市场有了一个整体感知
接下来，我们一起来看看各类产品，去年都有怎样的表现
01
上海顶豪市场，还能稳住吗？（主力户型套均总价2500+w）
我们选择了豪宅产品的典型案例，古北壹号、汤臣一品、翠湖天地
这三个盘分别呈现了上海郊区、浦东、浦西的顶豪项目情况
古北壹号、汤臣一品在链家上未有成交房源数据
通过数据，我们不难发现
即使是顶豪市场，价格上也有点顶不住了
成交量、挂牌量数据源自兔博士，古北壹号、汤臣一品在兔博士中未有挂牌数据，在链家中未有成交房源数据
作为大盘的翠湖天地，在二手市场的成交、挂牌量较多，研究样本相对丰富
可以在一定程度上反映当下豪宅的真实市场
由于成交周期较长，2022年出现了成交量多于挂牌量的情况
对数据进行计算，我们发现2023年翠湖天地的挂牌量同比2022年激增了约1452.92%，但成交量仅同比增长了22.22%
同时2023年平均议价率为约7.97%，2022年这一数字则是约3.76%
对买家来说，讨价还价的空间更大了
而对房东而言，卖房更不容易，平均成交周期也来到了惊人的约240.69天，本次统计楼盘中最长
想要尽快出手，那就只能降价
有一极端个案，房东三天直降300万，快速成交
我们把目光放到成交案例上，发现了很有意思的一个现象
那就是，翠湖天地2023年的成交房源中，绝大多数是200㎡以下
这可以表明，豪宅社区成交主要是置换
真正持有终极置业产品的房东还是自持为主
这也解释了，以大户型为主的汤臣一品、古北壹号流通率低的原因
02
标杆次新，还保值吗？（主力户型套均总价1200-2500w）
我们选取了标杆次新的典型案例，大宁金茂府、瑞虹天地五期、仁恒河滨城
所选项目包括了浦东浦西的标杆楼盘
通过数据，不难发现我们选取的三个标杆次新项目的成交周期也不短

2022年大宁金茂府在链家中未有成交数据
同时，我们发现这类产品是本次统计中成交均价跌幅最大的类型
价格数据源自链家
本次统计中，成交价跌幅最大的楼盘瑞虹新城五期正属于这类产品，跌幅达到了约23.42%
而挂牌价却是唯一一个上涨的楼盘，因此这也是本次统计中议价空间最高的楼盘，议价率达到了约29.19%
而2022年瑞虹新城五期的议价率仅有约3.44%
除了价格，这几个标杆次新案例的成交周期也较长，说明这类产品的房东在市场上相对处于比较被动的状态
如今大部分标杆次新不再坚挺，主要还是被2023年大量供应的新房挤占了市场
尤其是下半年积分越来越友好的情况下，更多朋友选择价格更加占优的新房产品
而新政放开后的置换链，也尚未惠及到标杆次新
首先刺激的是低总价刚需市场，目前的置换链还处于从刚需置换改善，轮到改善置换标杆的反应时间还未到
最后，此类产品最受益的政策“普宅标准降低”才刚刚出来，市场反应还需再等一段时间
虽然标杆次新去年在二手市场表现欠佳，但次新标杆总价高、建筑面积不大，更受普宅标准降低惠益
也比较期待标杆次新在今年的表现
03
早期商品房，好卖吗？（主力户型套均总价800-1200w）
我们选取中远两湾城、东方城市花园（二期）、大华锦绣华城十二街区作为早期商品房的典型案例
选取楼盘涉及浦东浦西，且体量较大，知名度较高，具有一定研究价值
数据说明，早期商品房在2023年的表现比较平稳
成交价跌幅相对较小，均在10%以下
这类产品的议价率也相对更低，中远两湾城议价率约4.35%，东方城市花园约4.46%，均未超过5%
大华锦绣华城议价率约5.11% ，在本次统计中处于低位
大华锦绣华城十二街区的成交价跌幅仅约4.66%，本次统计楼盘中仅高于远郊次新房浦发檀府的约4.62%
小区价格相对平稳的原因主要还是产业和学区
项目旁边13号线可以直达张江，北蔡板块也属于承接张江居住功能的区域
小区对口昌邑小学（浦东新区二梯队）和上南中学，在板块内属于很好的学区
早期商品房虽然比不过标杆次新，但是产品居住体验还不错，被大量业主认可
与平稳的价格相对应的是，早期商品房的成交周期也相对较长，三个典型小区的平均成交周期均超过百天，在本次统计中处于高位
而挂牌量与成交量的差值也反应了，房东比买家更多这一现象
早期商品房价格更占优势，但真正想要脱手也并不容易
04
郊区次新，还卖得动吗？（主力户型套均总价600-800w）
我们选取了这类产品的典型案例：好世凤翔苑、金地格林世界、浦发檀府（又称浦发华庭、浦发罗兰翡丽）
楼盘包括了浦东浦西，不同能级板块、不同水平学区产品
通过数据，不难发现，这类产品开始出现更具体的分化
数据发现，板块对楼盘的影响更突出
嘉定南翔板块的好世凤翔苑成交价跌幅在此类产品中最大，约12.22%
但同为南翔板块的金地格林世界成交价跌幅约5.38%
浦东唐镇板块的浦发檀府则是本次统计中成交价跌幅最小的楼盘，跌幅约4.62%
究其原因，还是好世凤翔苑之前的7万多的价格确实有点高了
即使对口嘉定一梯队的学校，也依然难逃去泡沫的过程
而金地格林世界6万出头的价格本身也没有太多泡沫，跌幅自然也更低
浦发檀府占据了本次统计的最抗跌宝座，同时也是本次统计中议价率最低的楼盘约3.69%
与抗跌排名第二的大华锦绣华城十二街坊比对，共同点十分明显，这两个盘都是：张江+学区
看来，对楼盘来说产业才是价格稳定的关键所在
远郊次新虽然价格有跌，但整体议价空间不多，成交周期也相对还好，都没超过百天
但也有一个数据值得关注，那就是成交量
好世凤翔苑和浦发檀府的成交量涨幅都呈现了负增长，金地格林世界的成交量涨幅也很小
与之形成鲜明对比的则是激增的挂牌量
这表明了远郊次新房在供需市场的失衡，非常明显的供>需
未来这类产品是否还能保持在价格上的平稳，我们也持保留态度
05
房龄超25年的老破小，真的跌了很多吗？（主力户型套均总价600w以下）
我们选取了这类的三个典型案例：梅园三街坊、彭五小区、真光新村
楼盘覆盖浦东、浦西，涉及学区、非学区两类产品，且在板块内关注度较高
通过数据，我们发现，老公房产品虽然也跌了不少，但没有想象中的那么差
在本次统计的项目中处于平均水准（本次统计成交价平均跌幅约10.99%）
议价率则是本次统计的各类产品中，最低的一种，均未超过5%
这可能是本次统计中最好买的类型，成交周期也印证了这一点
看来，低总价的刚需市场更容易出手
典型的老公房社区梅园三街坊是本次统计中成交量涨幅最高的楼盘，达到了约110%
仅约56.61天的平均成交周期也是本次统计中最好出手的楼盘
而挂牌量涨幅仅约47.17%，是本次统计的十五个楼盘中唯一一个挂牌量涨幅低于成交量涨幅的小区
价格方面，梅园三街坊成交价跌幅约7.57%，抗跌属性似乎处于中上水准
小区议价率仅约3.81%，仅高于浦发檀苑
梅园三街坊的供不应求，主要还是得益于优质的学区和更低的总价
我们统计具体成交房源，就能发现，小面积在梅园三街坊中最受欢迎
主要用途就是来挂学区，相对而言低总价的产品更具性价比
相对于学区房的巅峰时期，现在的价格也更加容易接受
而真光新村则是本次统计项目除豪宅外唯一一个挂牌量、成交量均下跌的项目
看来普通老公房小区的房东面对下行市场并不着急出手，更多选择观望
老公房虽然价格再跌，但上车门槛低、不缺买家、竞品较少，出手相对容易
06
总结
2023年，二手市场确实很冷
通过数据，我们得出以下结论：
1、各类产品二手成交价、挂牌价整体下跌
2023年全市各类型楼盘成交价整体下跌，二手次新与新房之间的倒挂在逐渐缩小
成交价平均跌幅约为10.99%，其中跌幅最大的产品是标杆次新，平均跌幅约为19.01%
挂牌价平均跌幅约为5.94%，其中跌幅最大的产品是老公房，平均跌幅约为9.40%
2、挂牌量普遍上涨，成交量除豪宅、郊区次新外普遍上涨
2023年上海二手成交量各类产品挂牌量普遍上涨，除豪宅、郊区次新外均有上涨
但挂牌量涨幅普遍高于成交量涨幅，整体市场供>需，买方市场已经形成
成交量平均涨幅约为10.51%，其中涨幅最大的产品为标杆次新，楼盘平均涨幅约为34.4%
挂牌量平均涨幅约为319%，其中涨幅最大的产品为豪宅，楼盘平均涨幅约为726.47%
3、议价空间普遍增大，各类楼盘均有更多讨价还价空间
成交价与挂牌价之间的差值增加，更多产品需要降价出售
各类产品议价率较2022年均有上涨，其中议价率最大的产品为标杆次新，楼盘平均议价率约为17.45%
议价率=（挂牌价-成交价）/挂牌价，可以反应房源的降价空间
对于房东，我们也有几个小小的建议：
1、打新趁早，这可能是最后的倒挂窗口期
标杆次新跌幅最为明显，而土地联动价不断上涨，倒挂红利在缩小
2、急卖降价，市场形势已经转变，房东处于被动地位
挂牌量与成交量大差距明显，其中压力最大的是标杆次新房东
3、议价空间增加，讨价还价可以参考议价率
如果是房东急卖，降价幅度不低于产品的平均水平更容易出手
如果不急卖，买家砍价超过产品平均议价水平不建议出手
4、继续观望，置换链已经开启
置换链会逐步到达各类产品，如果不是已经看中合适的产品着急置换打新，建议房东再观望一段时间，静候市场恢复
最后，祝大家2024年都能买到心仪的房子
以上为正文，来自梦风铃
本文数据中成交价、挂牌价、成交周期数据均来自链家成交数据统计，由于技术原因，未能参考其他中介平台，与整体市场可能存在出入，仅供参考；本文数据中成交量、挂牌量数据均来自兔博士统计，仅供参考
文中各类型项目平均值数据计算均为选取三个盘的平均水平
具体计算公式：某类产品平均值=（a盘均值+b盘均值+C盘均值）/3
成交价跌幅公式：成交价跌幅=（2022年成交均价-2023年成交均价）/2022年成交均价*100%

挂牌价跌幅公式：挂牌价跌幅=（2022年挂牌均价-2023年挂牌均价）/2022年挂牌均价*100%
成交量涨幅公式：成交量涨幅=（2023年成交量-2022年成交量）/2022年成交量*100%

挂牌量涨幅公式：挂牌量涨幅=（2023年挂牌量-2022年挂牌量）/2022年挂牌量*100%
议价率公式：议价率=（挂牌价-成交价）/挂牌价*100%

所有数据具体请以官方公布为准
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