这两天网上流传一张郑州土地出让金的截图，2018年是1437亿，2019年是1289亿，到了2022年变成了448亿，2023年则降到了70亿，怎么说呢：
就这个数据我说5年时间斩到了脚踝没大问题吧。
给很多对房地产商业模式不太熟悉的朋友科普一下土地出让金，简单来说就是地方手里有地，把地卖给开发商赚钱，开发商再建房，把房子卖给你。
在很多城市，土地出让金甚至才是主要的收入来源，补贴地铁公交医院，甚至铁饭碗的工资都要从这里来。
前阵子我写了一篇郑州公交系统让老员工下海创业的文章，现在大家知道为啥开公交车的老司机们要下海创业了吧，就这么点钱，怎么够分。
为了验证数据真实性，我去查了一下，不过查到的数据是2023年郑州土拍吸金230多亿，这是不是意味着那70亿是假的呢，也不尽然。因为细看拿地情况，就会发现郑州2023年土拍中有23宗土地属于地方城投托底，此外是大国企，剩下的就是民企。

城投公司的属性大伙儿都知道，属于地方的白手套，城投和一些地方国企去拍地，都属于左手倒右手，你甚至可以理解为：

你爸有块地在竞拍，没人买，你自己掏钱按原价把地给买了，大概意思就是这样。
土地出让金下滑的不只是郑州，我看了一下数据，前十大城市里，只有帝都没有下滑，还逆势增长了6%，上海也下滑了28%。另外一个下滑得比较多卖地去年卖得也多的城市是，广州。

广州23年的土地出让金下滑了23%，而且买地的企业结构也和郑州差不多，民企只占了9%，剩下的全是城投和国央企，当然国央企不代表也是托底，但这个比例本身代表着某种趋势，你看看曾经的宇宙房企恒大和碧桂园现在都在干嘛。所以看数据自然不能只看数字还要看结构。
前两天上面刚说了要给各个城市自主房地产调控权，广州几乎是第二天就响应了，发通知：120平米以上全域不限购，有多套房的业主但只要你这些房出租了或者挂在出售网站上，再买房统统算首套房。

坦白讲，这就和直接放开限购差不多了，我就不能低租金把房子租出去几个月到期后再收回来。
很多人说广州又是第一个吃螃蟹的，这当然是勇气，也是无奈的现实，因为广州对土地出让金依赖程度也挺高，房地产市场卡着它也急。

广州通知发布之后，我朋友圈全是中介在刷又要暴涨了的截图，中介的朋友圈里，房价不是暴涨了就是在去暴涨的路上，但有一些信息是他们不会透露的，比如，鲜有人知道：
广州在放开限购之前，房价已经连跌了12个月。这个结论来自权威官媒。
那么中介嘴里的全国有钱人会来广州抢资产的现象会大范围出现吗？算个账就知道了，既然是资产，就得有投资属性，购买房产的投资来自于两方面，第一是房价上涨，第二是租金。


诸葛找房2023年下半年发布的调查报告数据显示，一线城市的平均租售比是1:636，租金回报率还不到2%，连基本货币基金的盈利能力都比不上，更何况还有房贷利率的存在，只看租金无论如何都算糟糕的投资。
那就只能赌涨了，这需要的就不仅仅是有钱人的资金，还需要大量小散入市，如果没人接盘那就是有价无市，更何况广州还要面临和京沪深甚至东京伦敦等城市的竞争。
那么小散还有没有六个钱包能用来掏空，更重要的是，还有没有这份心气和信心去上一个30年的长期杠杆，然后拿这笔钱去接盘。
wind整理了2008年以来北上广深二手房价格指数，大家可以看到，每次一刺激，房产市场就像脱缰的野马。特别是深圳在2019年前后那阵子，大量经营D，消费D等等各种资金违规入市，直接拉飞升了，但到顶峰之后，深圳二手房价格指数跌幅也最猛。
也正是在过往阵阵刺激下，居民部门的负债直线拉满，拉到可能现在都没有负债空间的地步了。小散就算有心接盘，着实也无力。
其实现阶段拿真金白银去买房真的是做好事，你看，地方的公共服务都要钱，这些钱以前大多是买房人出的，流程大概是这样，你一次性借30年的资金，转给开发商，开发商转给地方，地方转给各个公共部门，为大家提供高质量的公共服务。

现在土地出让金下滑，要想公共服务质量不下滑，就只能靠有钱人顶上来了，而且还需要大量的有钱人。
碧桂园恒大都这样了，炒房界的欧神据说被骂得很惨，中植这种底层资产是房地产产品的资金池都爆了，连有些地方借钱都要限制了（上篇文章有写），在这种情况下，涨的动力恐怕不是很强，拿着上千万资金去投收益率可能还比不了货币基金的风险性产品，这就是做慈善了。
至于年轻人，要真的幻想买个房改命，那真的还不如多看看送外卖3年挣102万的新闻，去搏一搏，起码风险小，收益也足够大：
实在不行卖菜，养猪，捡破烂，卖猪肉都行，都有年入百万的希望。
END
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