▲广州猎德大桥，连接天河区与海珠区。（视觉中国 / 图）
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  • “卖一买一、租一买一”，有利于推动改善型需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。
  • 市场情绪和信心得到提振，才能让城中村改造推进和提速。
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文｜南方周末记者 封聪颖
责任编辑｜冯叶
2024年1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），自当日起，广州放开120平方米以上住房限购。
根据此前的规定，广州市的越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域为住房限购区域。
据广州市人民政府办公厅同日发布对《通知》的解读，居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍，下同），新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米，下同）住房（包括新建住房和二手住房，下同），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。解读还指出，要支持“卖一买一”“租一买一”。
《通知》发布前一日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
为什么广州首先选择放开中心区大户型限购？
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉向南方周末记者表示，这几年改善型需求为主导，开发商都在供应大户型的新房，中心区的供应量较大。以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套，供求比为1.75：1。
他表示，通过放开大户型限购，支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善型需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环、新房和二手住房的循环、租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
多位准备在广州购房的年轻人对南方周末记者表示，新政对他们影响不大。“从我身边的情况来看，应该大部分年轻人不会首套房就买120平方米以上的。”一位正在观望楼市的95后对南方周末记者说。
中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者表示，有120平方米以上改善型住房需求的人，基本是有钱人或文化水平高的人，比如本科学历交一个月社保就能落户，相对容易获得购房资格，“放开小面积才是超预期政策”。
另外有购房者担心，新政之后，小户型的买卖是否会更难？李宇嘉认为，小户型市场面临的不是难买或难卖的问题，现在买房预期比较弱，购买能力还是不足。“广州很多新盘90平方米左右就可以做三房，也属于刚改的范畴，这个类型的房源不会难买或难卖。”
一位在广州已购小户型的业主告诉南方周末记者，广州120平方米以上的市区房子属于“高端市场”，即使要换房，她和这批购房者也不是同一个客群。
新政落地后，广州成为最先在中心区打开限购口子的一线城市。李宇嘉分析，这与广州松绑政策的压力比较小、推进城中村改造等原因有关。
广州正在开展新一轮大规模的城中村改造。2024年1月9日，广州市政府批复同意《广州城市更新专项规划（2021-2035）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035）》。按照规划，至2025年，广州将累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。
李宇嘉认为，城中村改造，要大规模推进、资金要实现平衡，关键是商品房市场要实现量的稳定和扩张。此次松绑中心区限购，特别是大户型限购，推动中心区市场销售去化加速，市场情绪和信心得到提振，才能让城中村改造推进和提速。
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