封面图 | 《无价之宝》剧照
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问:
中原地产研究院统计数据显示,2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次,在2022年历史首次突破1000次后,连续两年维持高位。可以说,2023年楼市利好政策层出不穷,各地打响的「第一枪」此起彼伏。问一个老生常谈的问题,冯叔能否预测下2024年的房价走势?
冯叔:
我们来看一下2024年的市场,重点说下住宅市场。第一,减量缩量、减少规模。2023年整个规模大概只有2019年的2/3,也就是10万亿左右的规模。我预判2024年大概还会缩减,住宅体量维持在8万亿左右,整体规模比起2019年大概减少一半。
第二,新房供应的区域分布会和以往不同。过去的20万亿销售是大水漫灌,所有城市的住宅供应都在增加,房价普遍上涨,而且买卖交易都很活跃。但到了2024年,这些有限的增长应该会集中在人口数量上涨、经济稳定、教育配套较好、交通便利的经济发达地区或次发达地区的核心位置及重点增长区域,一般二线城市或经济发展放缓地区,不在住宅增长的供应区域里。
另外,我认为2024年房价总体是稳中有降。江浙川渝深广这些地区住宅价格是稳定的,基本上是平稳的价格,上涨的空间很小、下降的幅度也会很小,这是我的一个判断,其他的地方基本是稳中有降。
如果在这个阶段做住宅投资,我建议从两个方向去考虑:一是经济最发达区域的核心位置,人口还在增长,住宅品质好,价格能挺住,未来还有升值空间;二是一些细分产品做得很好,可以买来租赁。
比如,在地铁口等交通位置不错的地方,有些大开发商品质不错的楼盘,现在售卖价格比较低,租赁价格正在上升,会有一段时间。如果你不着急卖掉房产变现,只是出租,经济发达地区的租金回报率会有所上升,可以买一些大开发商的高品质住宅,作为长期投资项目进行出租,这也是今年的一个机会。
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问:
1月8日,恒大汽车在港交所发布公告称:本公司得悉公司执行董事刘永灼先生因涉嫌违法犯罪,已被依法刑事拘留。他2003年开始服务中国恒大,备受器重,是许家印的「得力干将」。2021年,他的薪酬为6849万元,而在2022年他拿到了4398万元。反观恒大汽车,截至2023年上半年末,资产总额428.52亿元,负债总额756.92亿元,净资产-328.4亿元。为什么企业负债这么高,还有钱给高管发高薪酬?
冯叔:
恒大汽车掌门被有关部门收进去做调查,就有人质疑他的薪酬为什么这么高,恒大集团都快破产了,还在给高管发高薪酬。这牵扯到两件事,一是公司治理,二是公司有没有钱。
从公司治理的角度,恒大汽车和恒大地产一样,基本上就一个人说了算,没有一个强大、专业、负责任的董事会,可能只是友情出演的独董或恒大集团派过来听命行事的董事,所以恒大汽车和恒大集团的管理文化一脉相承。恒大地产CEO都能发5、6千万甚至1个亿,那么恒大汽车CEO发个3、4千万,在他们整个系统和治理结构里,他们认为是对的,是没问题的。
那么公司有没有钱呢?当然得有钱,恒大汽车是亏损的,没有经营性现金流,但他们有融资性现金流,也就是说借的钱,或者股票虚高后卖股票的钱。
如果没有经营性现金流,现金流不为正,高管哪怕是低薪、中等薪资都牵扯到道德风险,更何况在公司亏损、没有经营性现金流的时候,大手笔地发几千万年薪。我认为这属于管理人的道德不自律,或者说董事会治理失效带来的道德风险,这是不正常、不好的现象。对于负责任的经理人、有效治理的公司来说,不应该这么做,这是一件遗憾的事情。
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