疫情结束后，带娃去泰国就读国际学校的中国家庭越来越多了。
“爸爸真棒”的特约作者、放弃上海学区房、全家客居泰国7年的曼谷客昆哥告诉我们，这学期刚开学（泰国国际学校一般是三学期制，第二学期在一月上旬开学），他家娃的学校新来的家庭里就有一半来自中国！
据泰国当地机构的数据显示，泰国国际学校的生源每年都在以10-20%的比例增长，其中，来自中国的小留学生是中坚力量。而在清迈的国际学校，有说法是，中国学生的占比已达40%。
特别是自去年9月泰国宣布对华免签，以及今年3月1日起对中国公民永久免签，都使得这个拥有236所国际学校的国家，成为中国家长追求优质国际教育的热土。昆哥说，原因无外乎：
  • 泰国的国际学校学费真的比北上广深便宜，曼谷大约是2/3左右，清迈等地更低；
  • 生活成本总体上也比上海等大城市低不少；
  • 泰国还可以作为前往欧美名校的“留学中转站”……
要在一个新的城市长期生活，首先要解决一个住的问题。

很多中国家长喜欢直接买房。根据房产交易服务机构IQI的数据显示，2023年上半年，泰国位列中国首选海外买房目的地TOP5。和北上广深动辄上百万、千万的房子相比，泰国房产的价格约为北京、上海的一半，性价比不要太香。
而且泰国还可以“以房养房”“以租养租”——买一套市中心的房子收租，再租一套孩子学校附近的房子，算下来还有一笔租金收入。

曼谷客昆哥曾给我们介绍过很多他在曼谷的陪读经历。在
长居泰国期间，他不仅自己买房，身边也有很多朋友、粉丝买房。

这篇文章他聊了聊三个真实的泰国买房故事，其中包括昆哥本人的故事和经验教训总结，供大家参考。
作为陪读家庭，在泰国到底要不要买房？
中国人到国外生活，特别喜欢买房子。以至于那些国人最喜欢移民去的国家，几乎都出台了专门限制外国人购房的新法规。
泰国对于外国人买房，还是比较宽松的。外国人购买公寓完全不受限制。
泰国有一部法律叫做《公寓法》，这部公寓法，是上个世纪1978年颁布的，明确规定了--
外国人在购买公寓的时候，是享有和泰国人同样的权利的。
如果这个公寓的性质是永久产权的，外国人也是可以合法拥有永久产权的。
在这里也有个概念给大家辨析一下，有些朋友，把泰国的公寓和国内那种50年产权的酒店式服务公寓混为一谈。
在泰国的公寓其实就是咱们国内的商品房，大部分泰国公寓是永久产权的。
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在中文社交媒体上，确实也散播着这种观点：认为泰国买房就是到处都是坑，到这里买了就是上当受骗吃亏。
但昆哥认为，任何重大的资产购买决策都需要慎重，在国外买房更要学习研究当地的房产市场和相关法规。自己长点心，才能不吃亏。
就昆哥这几年自己买房和认识的朋友、粉丝买房的实际情况来说，觉得泰国的房产市场还是比较规范的，特别是在泰国房地产市场最发达的地区——首都曼谷，以及它周边的一些地方，被称为大曼谷区。
如果是规模比较大的，实力比较强的开发商的房子，一般来说，不太会出什么问题。至于说要不要在泰国买房，还是要根据家庭的情况，想清楚两个问题：
  • 第一，有没有这个需求？买房为了什么？自住？投资？还是将来养老或旅居？
  • 第二，有没有这个经济能力？买了这个房子，对家庭现在、未来的现金流有什么影响？
（为方便阅读，下文以第一人称呈现）
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买市中心或大学生公寓 
收入本地化，以租养租
我当初来泰国陪读之前，学校还没落实，就先在曼谷买了房。
我的思路是以房养房。泰国没有学区房的概念，入学和房子不挂钩。不必等学校定了再买房。
在到曼谷之前，我已经在网上长期关注了曼谷的房产，也做了一些研究，所以有了明晰的选房思路。
另外，我还有一个观点，就是对于长期在海外生活的人来说，要解决一个收入本地化的问题。
长期在海外生活，如果主要还是依靠从国内汇款，是有一定的风险的。这个风险主要指的是外汇管制风险和汇率风险。
我在泰国的几年中，人民币对泰铢的汇率起起落落，最低点到最高点之间的振幅有20%左右，如果说您一直要在国内用人民币换美元，然后再汇到泰国来，受到汇率的波动影响就比较大。
如果在泰国本地有一笔租金的收入，就可以化解一部分汇率变化的风险。
实际这几年，特别在疫情期间，就证明了我当初这个决策是正确的。
在选房思路方面，我的出发点是以租养租，就是买市中心租金比较高的房子。无论以后我们选择在哪里就读，可以在相对租金比较低廉的地区租房子。
后来证明了这也是正确的。我们的房子交付之后，收到的租金付了在学校附近租房的租金后还有一定的富余。
其实如果是以租养租，以赚取稳定的租金收益为目标的话，还有一种方案是购买大学附近的新建公寓。因为泰国的大学大多数没有学生宿舍，学生要在学校附近租房。
大学生是比较稳定的租客群，特别是私立大学的大学生家庭都比较有钱，大学生公寓的租金收益率比较高。
如果用在市中心买一套两房公寓的钱，可以买到三四套、甚至五套小房型的大学生公寓，总的租金收入还比一套市中心两房的高。

我的粉丝当中，已经有人这么实践了，现在正在稳定地收租金。
第一套买得匆忙 
第二套买得明智
我认识的朋友老包一家是在疫情快结束的时候来到曼谷的。到了曼谷后，他们很快就在孩子就读的国际学校附近买了一套二手房，由于当时买得比较仓促，对曼谷的住房市场不了解，他们还是买得稍微贵了一点。
我对到泰国来的陪读家庭有一个建议，不要一到就马上买房，可以先租一段时间的房子再做决定。因为--
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首先泰国没有所谓学区房的概念，就是您住在哪里，和孩子的学校，没有挂钩的关系。
2
第二，我观察发现，很多来了泰国这边的陪读家庭，时间久了你可能会换学校。这样的话，如果说是你只是为了离学校近，就在学校附近买了房子的话，之后转学，你买的房子不一定是能够转卖或者是能出租得比较好，其实也是一种浪费。
实际上，不光是要换学校，我还见过有换城市的。比如说有的朋友原来在清迈就读国际学校，后来又觉得清迈的国际学校不是很满意，想换到曼谷来。
甚至还有要换国家的。比如说疫情中有的朋友就放弃了在泰国的陪读，去了别的国家或者回国。

所以我建议大家过来先租一年的房子，等孩子适应学校，对曼谷有比较好的了解时，有经济实力，也有意向，再考虑买房，是比较好的。
还好，老包夫妇和孩子对于就读的国际学校还是满意的。到曼谷一年多以后。他们又买了一套。

现在他们的想法是，因为已经在曼谷生活了一年多，对泰国、对曼谷也比较喜欢，他们考虑将来等孩子念大学后，在曼谷养老。
所以，他们选择了一套35㎡的一室。我觉得这个决策还是比较明智的，因为目前的购入价格，还有一定的上涨空间。
他们买的这个楼盘，外国人份额在开盘后一个月就卖光了，成了“月光盘”。对于考虑到曼谷养老的朋友，我的建议是要选择市区交通便利、周边生活配套比较好的楼盘。
比如在曼谷市的交通正中心，周边两条轨道交通线，背靠曼谷的“中央公园”的FYNN Asoke
等六个楼盘。它们都是由全球最有影响力的地产服务和投资公司之一的CBRE（世邦魏理仕）带来。

最低约53万人民币即可拥有一套位于曼谷大学城的现房；曼谷市中心的奢盘价格也只有100-200万左右，性价比极高；还有海边度假盘Hua Hin和2个普吉岛项目……
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以长期租赁“买房”

也是性价比之选

最后要说的我的这位朋友就比较牛了，我们称他为“牛先生”。

牛先生比较喜欢海岛生活，就选择了带孩子在普吉岛就读国际学校。在普吉岛住了一段时间后，一出手就“买了”一套别墅。
泰国法律规定外国人不能以个人身份持有泰国别墅。有很多外国人在泰国买别墅，会采取变通的办法，比如注册一个泰国公司，以公司的名义买别墅。
但牛先生他没有注册公司，而是采取长期租赁，购买了这个别墅的租赁产权。
泰国买别墅除了买产权以外，还有一种就是长租的购买方式--
以三十年为一期签订长租的协议，在这个期限中承租人是持有地上权，就是这个别墅是归承租人使用的，期间也可以转让，三十年租约到期还可以续签两次，每次30年，就是一共90年。
当时我问牛先生，这种长租持有的模式你是不是放心？他说其实你如果在国内买房的话，也就是一个七十年的使用权吧。


这个别墅他们住了不到两年，牛先生要让孩子到曼谷念一所更好的国际学校，所以就把这个普吉岛的别墅挂牌出租了。


当时他想这个别墅住了两年了，要重新再装修一下，但是没想到装修工程还没结束，就有租客来了。租客说我现在就付定金。当时牛先生觉得这么快就能租掉也蛮好，就同意了。
结果很快，牛先生就后悔了，为什么呢？因为那个时候，普吉岛新来了大批的俄罗斯人，俄罗斯人在普吉岛买房，至少有20多年的历史了。因为俄罗斯冬天比较寒冷，俄罗斯人有到普吉来避冬的习惯，一些富人就在普吉岛买房。
牛先生挂牌出租的时候，很多俄罗斯人，拖家带口跑到了普吉，他们当然要租房。后来牛先生说，如果他再晚两个月出租的话，可能租金就要翻一倍。
普吉岛作为泰国接待游客能力最大的一个岛，每年的国际游客数量超过了海南岛！而且近年来不断涌入的俄罗斯人又推高了普吉岛的房地产热度。
不过像牛先生那样以长期租赁形式“买下”普吉岛别墅，可能对于大部分中国人来说，总会有些不太放心。如果考虑在普吉岛买房，可以选择公寓项目，个人名义持有永久产权完全没有问题。
除了普吉岛，泰国也有一些海滨城市，比如芭提雅、华欣，都是世界知名的度假胜地，游客数量庞大。
这些地方的公寓，对那些选择以旅居方式到海边越冬、度假的朋友来说，除了自己住以外，在空置期间，也可以做短租，赚取收益。

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