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来源：拓宏海外

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2020年夏天，房地产市场出现了一些不合直觉的变化。尽管失业率仍然保持在两位数高位，但市场发生重大转变，进入繁荣期。市场需求激增的直接原因是远程办公引发人们对住房空间的需求增加。值得注意的是，从2020年夏季到2022年，因为个体希望从拥挤的合租环境中独立出来，财务状况好转的千禧一代开始安排自己的独立生活，导致住户组成数比预期高220万。新冠疫情期间住房需求激增程度之高，美联储（Federal Reserve）的研究人员估计，住房供应需要惊人地增加300%，才能满足这种高涨的住房需求。
显然，住房供应一直没有跟上需求的上涨节奏，导致美国房价过热。凯斯-席勒全国房价指数（Case-Shiller National Home Price Index）显示，从2020年3月到2022年6月，美国房价上涨了43.3%。旧金山联邦储备银行（Federal Reserve Bank of San Francisco）的研究人员表示，房价上涨有60%以上可以直接归因于居家办公政策引发的需求增加。
快进到2023年，抵押贷款利率的冲击显然抑制了过热——凯斯-席勒指数显示，4月全国房价仍然比2022年6月的峰值低2.4%——然而，市场并未出现大面积回调。房价涨幅绝大多数并未回落，即便是在去年受到房地产调整重创的西部市场也是如此。
最近的房价企稳是否表明，将新冠疫情期间的房地产热潮（Pandemic Housing Boom）带来的部分收益变现的窗口已经关闭？此外，这种企稳是否意味着全国房价已经恢复到正常增长水平？
高盛房地产分析师不再认为今年房价会下跌，相反他们预测会略有上涨。
近期高盛固定收益策略师维奈·维斯瓦纳坦 (Vinay Viswanathan) 在一份报告中写道：“我们将 2023 年全年房价预测上调至上涨 1.8%，此前为 -2.2%；2024 年房价预测为上涨 3.5%，此前为 2.8%。”“这一预测意味着，高盛认为到年底房价将大致保持不变，然后在 2024 年恢复至增长趋势。”
维斯瓦纳坦写道，有两个关键驱动因素支撑着房价。
一是住房供应依然紧张。高盛引用的全美房地产经纪人协会NAR数据显示，目前二手房库存约为 100 万套，而疫情前二手房库存接近 200 万套。
与此同时，虽然随着建筑商加快建设步伐，新房供应持续增加，但“大部分新房仍在建设中”，维斯瓦纳坦指出。“另一方面，新屋竣工量仍低于疫情前的水平。”
根据美国人口普查局8月16日公布的数据，7月份独立屋新屋开工量环比增长 6.7%，而竣工量增幅较小，为1.3%。
其次，住房需求依然强于预期。
从技术上讲，高盛集团的最新预测结果是房价将缓慢上涨，但抵押贷款利率的上涨也会给房价带来下行压力。预计2024年至2026年之间的10年期美国国债的平均收益率为3.75%。如果出现这种情况，抵押贷款利率可能就会保持在6%左右。由于高抵押贷款利率，住房负担能力在过去一年中恶化。高盛指出，许多购房者已经开始承受这些增加的成本。
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