又到了一年一度做预测的时间
其实各位也发现了我现在关于预测的内容已经越来越少了
一来确实没人能够精准预测，二来哪怕预测准了趋势，个人的体感和大势还是有差别的
也因为这些，关于未来我们不太多假想
但是耐不住站在2024年的年头，也是去年忙碌一整年工作的收尾
所以也就写写我对于上海楼市的几个观点
这些内容都是我日常在手机草稿箱里陆陆续续写的，没有太多逻辑，但求完整呈现
供大家查漏补缺，也博各位一笑
1、先说说上海地段，未来的上海地段发展路径：把所有的郊区拉平，五大新城就是基于这样的模式下产生
2、拉平带来的连带效应就是郊区也会陷入同质化竞争，几乎所有的通勤、配套、产品逻辑都近乎相同
3、也因为郊区的同质化，上海市中心的价值开始凸显，老地段胜过新区域
4、上海未来会同时证明两件事：新区是可以发展的，以及，老城是不可替代的
5、当然不论什么地段，未来上海楼市最大的红利来自结构性红利，总体存量不稀缺之后，相对产品的优异性开始凸显
6、最显著的就是老城的大面积和新区的低密度，这两种产品对应的是长久以来的供需不匹配
7、与此同时，在地段里还会崛起一个小板块论
8、就是一个小板块范围内，都会有一两个真改善项目获得区域内最大的流动性权利
9、这背后就是精准地切到二手改善客群
10、这个道理实操者一定知道我在说什么
11、未来很长一段时间，市场会进入房价脱敏周期
12、但是不论如何，未来楼盘价值产品的权重比例会快速上升，不可能凌驾于地段之上但需要引起足够重视
13、产品力不完全决定价格，但是产品力决定流动性这个是一定的
14、政策效力依然存在，但边际效应会减弱，所以真心建议不用太关注宏观多看看微观多看看自己
15、二手存量巨大但是价格可自主调节，一手价格稳定但是产品力优先，所以未来一二手的互相厮杀越来越明显，所以真心建议购房者一开始就选择好哪个赛道，不要来回横跳
16、如果一手房限价一直不放开，那么一手房会一直拥有结构性红利，最近几年一手房市场的产品力迭代速度实在太快了
17、土地会持续性供应，上海会出现更多新面孔开发商
18、2024年上海楼市产品力大年，单盘主义盛行
19、但是整体的产品力，或者说消费者有感觉的产品力集中在眼见为实，交付大于概念
20、谁敢于承诺并且能够兑现，就能占据用户心智
21、现在房票不金贵，客户的选择非常金贵
22、目测下一轮即将发生的产品力战争会出现在层高，在普遍需要新风地暖的时代，多一公分就能得到成倍的舒适感
23、目测下一轮可能会争议的规划形态是高低配，市中心大量地块搭配风貌保护建筑，整体开发也导致必然会出现高低配产品，这一类产品如何更好规划成为考验开发商的一个课题
24、当然也因为风貌保护建筑形式的存在，上海顶层产品会在2024年出现异常精彩的百花齐放，这些能破限价的产品也会激出开发商的最强产品力
25、2024年市场底层需求迎来竞争对手，租赁市场已经具备绝对实力抢走大部分刚需客户
26、可以有刚需项目但千万不要有刚需理念，纯上车型客户现在都进入了租赁市场
27、租赁市场这个对手实在太强了，全是国家队和政策红利，在当下商品房市场房价稳定的前提下，市中心的老破小和郊区的动迁房都会受到影响
28、二手进入多变经济以及双向收佣模式
29、事实证明伴随着行业的发展，买卖双方都会对中介更加依赖了，去中介本质上就是一个伪命题
30、装修和轻装修将在2024年迎来大年，基于不换房客群增加之后带来的结构性红利，看好这个赛道的创业机会
31、买房不一定赚钱，做开发商不一定赚钱，但是2024年供应链上的乙方会迎来新机会，过去几年倒掉太多“依附式乙方”，2024年会崛起大量的“服务式乙方”
32、新乙方时代，有自己作品的乙方赚到供应链上所有的钱
33、最后一句，如果行业只剩下一股红利，那就是结构性红利，每一个环节都充斥着供给侧巨大的机会，要乐观要自信
好了，以上仅仅是观点
如果你觉得哪条有用想要听详细解析，欢迎在评论区留下数字，点赞最多的那个我会单独撰文为此分析
另外如果一些预判对你未来选择有帮助，欢迎推荐转发给你的朋友，希望趋势和常识能够达成共识
以上为正文，来自真叫卢俊
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