如果要评选买房阶段存在感最低，但交房后影响最大的因素，我一定提名这个
物业
存在感低应该大家都有感受
毕竟在地产行业，物业可不像大肆标榜的销售业绩那么透明，在案场最多提一嘴我们是xx物业也就完了
因此不少人对物业评价的唯一标准就是：物业费多少，能不能少交点
但交房之后呢
就是你会发现前期各个楼盘都会宣传我们小区有会所，有酒店式物业，有精装大堂...
但伴随项目陆陆续续交付，业主慢慢地入住，很多人都会发现理想和现实间的差距，很多配套的空间都沦为鸡肋
所以我特别想和大家聊的是，
一个好的物业，真的对未来业主的品质生活有作用么
理想和现实的差距到底在哪里
于是最近我亲自跑了几个上海典型项目
有次新的豪宅、交付了近三十年的老破小，甚至还有那个换了万科物业的中远两湾城
你会看到别人家的物业是怎么运营自己的小区
因为只有实景
不会骗人

01
能做好水景、会所的小区，物业都不会太差
为什么是他们
如果各位小区里有过这两个配套就会知道，无论是小区水质的保证还是会所的长期运营，背后所涉及的成本、人工都是巨大
就拿水景来说
我曾和工作人员聊过，单就运营一个恒温泳池就要一直蓄水、消毒，还要在设备中增加释氧功能，水温也要控制好
一年的运营成本少说也要100万左右
因此这两个地方都是交付后小区最容易停运的
营销时的高级喷泉断水后变成废弃摆设
酒店式会所也就能勉强剩个外壳
那么，好的物业就一定能改变他们么
为了更真实地探究物业对水景的维护到底有什么作用，我给大家选了个最极致的
全水系景观体系的上海星河湾
这里的水景有多夸张
整个星河湾项目约9万方的占地，有约5.5万方的水系，旁侧的人工水系是3.1万方，规模大概是3个太平湖
几乎每一栋建筑都像是长在水里
哪怕是小区入口都是被这样的水系环绕
行走其中，仿佛置身水上公园

这样的体量，稍微维护不好对于整个小区都会是灾难级别，水质不够干净会有异味，而直接停运则会带来大面积裸露的岩石空地
我们可以看下星河湾的物业是怎么做的
首先，为了确保水质的鲜活
整个水系都是从外部的活水引流，且会在源头增加过滤装置
所以你会发现小区内部的水系比外部还要更清澈一些
此外，为了最大程度上模拟自然水景生态，池底采用鹅卵石铺就，而考虑到鹅卵石对淤泥的吸附
一期每3个月就会把水抽干清洗一次
包括为了保持水面清洁
我在参观小区时就看见非常多物业人员在清理落叶
更大的水面还有专为清洁准备的船只
甚至，为什么我们可以看到小区内部的水系也是流水潺潺
也是因为提前预埋了动力泵，可以推动水系的循环
这些都是设计思考结合后期长久的维护，反哺到未来项目的生活体感中
而这样需要持续维护的配套，当然也包括会所
这次我去到的仁恒河滨花园就是如此
整个小区自带6000平水岸会所
运动类的有健身房、恒温泳池、乒乓球场、儿童乐园，生活类的社区超市、社区餐厅、烧烤露台，甚至还有专门的洗衣房和做美容美发的场所
更重要的是
我们都可以看到基本每个空间都是有人在使用的
而之所以能有如此多丰富场景的呈现，很关键一个原因，也是靠开发商内部补贴
从一开始仁恒就没想通过会所创收，会所主要的目的还是为了带给业主更好的生活体验
正是这样不打折的服务，也才让仁恒的物业费缴纳率高达99.8%
而如果这两个小区水景、会所的好，还可以归结为原开发商前瞻的设计和后期持之以恒的运营
那么发生在那些换掉自家旧物业小区的变化，只会更加夸张
02
换物业后的中远两湾城，我彻底不认识了
终于轮到我们的上海名盘，中远两湾城
可以说发生在这个楼盘的传奇就没停过，不仅是因为它建面超160万方，容纳约50000人居住的体量，堪称上海内环内最巨无霸的小区
更是因为
它还干出过为业主追返4000万上海最牛业委会、亲手炒掉自家烂物业的壮举
换成了上海数一数二的品牌物业：万科
如今万科物业入驻中远两湾城也有超2年的时间，中远两湾城又发生着怎样的变化
要知道曾经的中远两湾城，一度被称为上海最魔幻、最乱、最多人群租的小区
所以万科第一个要解决的就是社区的管理问题
首先是车流动线
以前整个车流非常混乱，车辆经常在小区内部就能堵住
道路也够破
骑个车能把耳机给抖出来
而这次
不仅入口处增加了智能感应闸机

门口还有万科物业的小哥看守
一进门，我就发现小区给人的感觉意外清爽
车行道的沥青、人行道的地砖修复
此外为了避免车辆阻碍道路，不仅重新规划了停车位，且从原来的随进随出，变成了1、3号门进入，2、4号门出行，单进单出
道路上也新添加了路灯和监控，确保通行安全

包括入口转角庭院的喷泉、后面一大片带灯带的景观花台
都是万科物业入驻后加入的
但这还不是最夸张的
有了好的物业，我们看见也在影响业主对物业公区投入的态度
比如楼栋的大堂空间
各位还记得之前中远两湾城的大堂么
外部可以堆满车辆，内部都摆满垃圾和快递
而如今由于项目地处苏州河规划改造地段得到了部分资金补助，加上万科的加入带来新的血液
业主们也开始愿意拿钱出来提升自家的公区设备

于是在三方合力之下
我看到了中远两湾城的最美大堂公区
这奢华的水景吊灯、墙面满铺的瓷砖，地面也做了艺术拼花
如果我不说各位会不会觉得这是某个高档酒店入口
包括这落客区
这24小时的管家服务，原本的大爷换小哥，还在每个楼栋装了监控视频
哪怕是小区中所有的电梯，也在交付十多年后，统一替换成了全新的上海三菱或是奥的斯
而原本充斥在大堂内部杂乱的快递盒
也被很好地归置到了快递架上
没换成物业的小区，留下羡慕的泪水
此外我还从中介小哥口中得知，整个改造过程中小区物业费是没有上涨的
万科给出的承诺是拿出成绩前，3年内不涨价
虽然具体的物业费缴纳率暂时未知，但整体缴费的人数一定是增多的
告别群租后的中远两湾城，如今的自住率也在上升，连带房价也有上涨
而物业对社区的影响可不止是高层住宅，我还在万科另一个老破小项目看得更加清楚

03
带物业近30年老破小，又有什么不一样
最近我又去了次七宝附近的万科城市花园
其实之前我们已经不止一次去过这个小区，有去看地块规划的，有看生活氛围的
但是唯独没有从物业的角度看过这个小区
所以这次我们就从一般老破小最难处理的停车问题开始说起
虽然没有中远两湾城那么夸张，但城市花园也是一个由1-6期，单一期就包含15个区的大盘项目
所以如何让地面停车不乱的同时，让业主停放车辆能够方便，还不干扰没有开车的住户，和日常小区的通行
几个细节可以看出万科为此做的努力
第一个从俯视图可以看出车辆停放几乎都围绕着绿化停放
不同组团的距离都相对保持适中，结合当初围合式的排布，意外给社区天然地创造了很多停车位
最大程度把道路让渡给居民
包括更小的电瓶车、自行车
各位同行朋友，有没有想过现在很多的商品房社区都是没地方停这两类车的
你且不说业主开不开，从规划上就没有预留场地
而在城市花园
各种小型的电瓶车被很好归置在车棚，且都做了充电设备
谁家老破小看了不心动
包括这个老小区的干净程度
，也是让我难以想象的

就是你会发现
虽说是1994年交付的小区

随处可见是打扫卫生的阿姨，还开着清洁车每栋楼挨个打扫
走在路上
时不时还能遇见小区保安24小时巡逻
甚至包括建筑内部
各位可别觉得这些物业人员只关注最表面的景观空间，给大家看一张我在楼道里拍的画面
即使楼道地面已经有点掉漆，但每天两次打扫的楼栋
扶手也是这样可以反光的级别，上手没有一丝灰尘
于是在这个交付了近30年的老破小小区
我们看见道路干净且有序，楼道内也是一尘不染
包括大家比较熟悉的万科在城市花园布局的底商，也都是开发商负责招商，街道旁的树木也都有刷上白胶后包裹上装饰的金纸
一切的一切，都让这个拥有物业的老小区
经过岁月洗礼后仍然能焕发出历久弥新的光彩
04
怎么样，看到这里各位是不是有点感触
以前或许我们更多关注的是房子的地段是否核心、单价多少合适
但买房本就不是交钱的一瞬间，而是关乎于居住、生活，更长久的陪伴，毕竟这是我们可能生活超过20年的地方
而一旦房子后期进入流通赛道里
能够抵御折旧的、能够让它延缓衰老的，其实很大程度上都需要物业的细心维护
持续运营水景、会所的星河湾、仁恒也好，有物业的老破小也好，包括换走自家物业的中远两湾城
我们看到，如今物业服务正在变得越来越透明

来源：上海星河湾、仁恒滨江园物业工作简报
甚至好的物业也在和业主间形成很好的良性循环

大家更愿意来社区外面互动，不再窝在家里
这个社区是有笑声的，小孩在外面奔跑，那么他的物业一定不会特别差
所以好物业的背后
从来不止是物业费那么简单，当物业费能够到达一定价格，其实背后更代表着对好服务的承诺
以上为正文，来自Moon
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