上海宣布，下调！释放重要信号

1月2日，上海市住房公积金管理委员会发布通知，调整公积金个人住房贷款政策，自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日（含）后受理的公积金贷款按本通知执行。

此次上海公积金贷款政策调整内容包括对第二套改善型住房的认定标准调整，涉及最低首付比例的区域差异化调整。

具体而言，第二套改善型住房的认定为：缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

第二套改善型住房的最低首付款比例：

1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；

2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

释放重要信号

“降首付”是此次公积金新政的关键内涵。

据上海证券报报道，易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策最大的变化是第二套改善型住房的认购降低了首付比例。此前政策是二套住房认购公积金贷款首付比例分别为50%和70%（根据普通住宅和非普通住宅）。

“换句话说，对于一些改善型住房或认购大户型的二套房群体来说，也可以享受公积金贷款的优惠政策，这就进一步降低了改善型住房的首付比例，更好通过公积金资金来解决换房和改善型需求。”严跃进说。

展望未来购房政策，严跃进表示，此次上海公积金政策传递出明晰的信号，即当前购房政策还有进一步放松的空间和可能。结合近日东莞取消房贷利率下限来看，1月份各类政策积极释放暖意，进一步说明各地积极支持合理住房消费需求，对于购房成本降低和市场行情提振等都具有积极的作用。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，公积金贷款政策的调整是意料之中的，它与商业贷款在认定条件上逐渐趋同，顺应刚需消费者的调整，也是在市场预期之内。

同策研究院研究总监宋红卫指出，上海调整公积金贷款政策，表明2024年房地产调控政策的优化调整，最大的看点仍然落在一线城市。一线城市的政策工具箱还将会出台一系列政策，公积金只是其中之一。

宋红卫认为，本次公积金政策有如下特点：

1、明显倾向改善型需求的二套房购买群体，这与之前的政策是相匹配的。上海在12月14日推出新政，调整了普宅标准，同时信贷政策方面对于二套房的首付比例也作出相应的下调，此时公积金作为匹配型、保障型的政策，也有调整的必要性。

2、从上海新房的核心需求群体来看，公积金政策的调整与之越来越贴合了。上海在新房市场领域里面，改善型需求是主导趋势，但是改善型需求买家的压力也越来越大，在这个背景下，如何合理支持改善型需求，也是上海相关部门在2024年的一个政策重点。比如，2023年底推出的降低二套房的首付比例，降低二套房贷的利率，以及此次公积金贷款政策。

3、从大的政策环境来看，未来有部分刚需群体将会进入到保障体系中，在新房市场里面更多以中高端改善群体为主导，因此刺激改善型需求积极入市，就变成楼市核心的内容。同时针对上海成交结构的分化，政策的结构性分化趋势也比较明显。

宋红卫指出，2024年上海调控政策亮点将是“因区生策、因区施策，因不同人群施不同的政策”。

上海楼市还有一个大消息

另外，据上观新闻报道，1月2日上午八点半，上海市举行全市城市更新推进大会，以城市更新为牵引、为突破，激发新活力、展现新气象，加快推动全年各项任务落地落实。

上海市委书记陈吉宁指出，城市总规明确了城市的定位、功能和布局，是城市发展大格局、大思路的集中体现。要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考，围绕“五个中心”核心功能，加强统筹规划、补齐短板弱项，促进空间布局优化，改善职住平衡，提升城市品质。要算好总量账、结构账，依据规划严格控制建设体量和节奏；深化产城融合，降低通勤成本，提高宜居宜业程度。

陈吉宁指出，要着眼推进中央部署的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加强更新任务统筹，在制定更新计划时同步考虑“三大工程”建设需要，在实施更新时同步落实“三大工程”建设相关要求。

部分存量房贷已下调

值得注意的是，从2024年1月1日起，房贷利率会降低10BP。简单测算，若贷款200万元、期限30年、按等额本息方式还款，在房贷利率下调10BP后，购房者的月供将减少约117元。

据悉，住房按揭贷款利率由5年期以上LPR和加点两部分组成，在去年6月20日，5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，此后连续六个月“原地踏步”。这也意味着，如果是在去年6月20日之前办理房贷且贷款重定价日是1月1日的购房者，从2024年1月1日起，房贷利率会降低10BP。

每年1月1日，是很多借款人选择的房贷利率重新定价日，银行会根据2023年12月的LPR（贷款市场报价利率）自动调整房贷利率。由于2023年6月20日，五年期以上LPR从4.3%下调至4.2%，且后续几个月一直维持不变，因此，对于放款日期在上半年的借款人来说，房贷利率将下调10个基点。

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举例说明，广州市民王小姐贷款200万，如果按照4.3%的LPR计算，期限30年，按等额本息方式还款，原来每个月还款 9897.43元，1月1日之后，将降为 9780.34元，每个月将少还117元，一年少还1405元。

对于LPR接下来的变化，目前市场的主流观点认为，未来继续下降的可能性较大。中信证券首席经济学家明明分析，往后看，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，不排除今年上半年MLF进一步降息引导LPR报价下调的可能性。

民生银行首席经济学家温彬认为，这意味着2024年央行大概率将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。结合央行前期提出的维持银行息差和利润在合理水平，也意味着监管层不希望出现过低的贷款利率，从而为银行留存实力应对化债，保持稳健可持续经营，并提升资金运行效率，防止因企业贷款利率过低等造成的资金空转套利行为。在“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的利率传导机制下，LPR和新发贷款利率进一步下行空间将有所收窄。

温彬进一步表示，为实现“灵活适度、精准有效”，结构性工具也有望发挥更大作用。通过总量与结构性工具相结合，降低投资和消费成本，满足实体经济融资需求，达到“稳总量、调结构、降成本”等多重效果。PSL等结构工具、房地产领域的“定向降息”仍在政策工具箱中。

来源 | 21世纪经济报道（记者：唐韶葵、叶麦穗）、上观新闻、上海证券报

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本期编辑刘雪莹

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