去年8月，一家央企做了一轮压力测试。
结果不太乐观。如果市场继续下行，旗下只有三分之一平台公司能盈利，三分之一勉强自负盈亏，最后三分之一需要集团输血，才能生存下去。
压力测试前，这家央企有去滞重库存的提法。但集团领导一度判断，行业2023年会筑底。
拿到测试结果后，去库存升级到集团战略高度。集团领导对行业筑底的预期，调整到2024年。
就像郁亮之前说的那样：
城市永不落幕，但属于开发商的地盘越来越小了。
2023年，全国土地成交同比减少了五分之一；住宅同比少卖了至少6%，过去八年最差的数据。
可研智库的数据说，从2019年到2023年，地产开发从业人员减少了40万，而地产开发上下游产业整体减少了：
600万个岗位。
有位建筑装饰行业的读者在后台留言，前几年靠运气攒点家底，这两年已经全靠努力搭进去了，这两年大年三十都是在派出所度过的。
包叔在B站关注了一个up主，从2020年7月就开始发卖房视频，他讲区位，讲如何买房，讲项目，到了2022年视频就停了。又隔了一年，他终于又开始更新了，内容每期都在讲失业的自己是怎么被妻子冷落。
最新一期的视频里，他被赶出家门。
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2023年的最后一天，房地产销售排名榜单准时出来了。销售过千亿的公司，已经从2022年的20家，变成了16家。最高峰的时候，中国房地产有超过40家“千亿房企”。
但一家主营是做服务的公司，却不声不响地过了千亿：
绿城管理。
2023年，绿城管理旗下项目的合约销售达到了1068亿。这家最初主要代建回迁房的企业，不知不觉已经成为一棵房地产的参天大树。
上市三年多，他们的收入每年以20%的速度增长，归母净利润复合增长率更是超过30%，在地产的寒冬中，这样的数据令人惊奇。
更让人羡慕的是，绿城管理看起来达到了一个近乎完美的商业模式——轻资产、零负债、高增长。从潘石屹到王健林，轻资产是开发商做梦都想做成的事情，现在却真的有人做到了。
这家行业内最独特的公司，曾经喊出了一个口号：
做中国最大的房地产开发服务商。
以前大家觉得，房地产服务商，也就是给开发商提供后台管理系统，做统计数据，或者发布广告。没想到，有一天一位服务商可以把开发商的活都干了，而且干得比大多数开发商还好。
可能只有杭州人更能亲身体会到绿城管理的实力，他们代建的保障房，质量超过大多数商品房。
很多人也听说过，绿城管理有不少项目，经过重新设计和规划，为委托方省下了大笔资金。有时候省下的钱，比他们收的代建费还多。
理论上来说，只要手里有地，愿意出代建费，任何人都可以得到一个绿城品质的项目。绿城管理真的把高人力、高现金流、高知识密度的房地产开发，做成了一个即插即用的U盘。
他们开创了代建行业，让中国多了一个行业。无论从哪个维度看，绿城管理都是行业的龙头企业；一举一动，都代表了代建行业的新动向。
他们也明白一个道理，只有行业旺，自己才会旺。这些年，他们不断培训合作方，对于同行的学习，也是有求必应。去年，绿城管理作为主要的发起人和推动者，筹建了中国房地产业协会的代建分会。
绿城管理甚至开始像特斯拉那样做开源。去年七月，他们把这些年积累的代建经验标准，完全公开。代建的工作被拆分成了6大阶段、23个服务动作，每一个动作又被拆分成不同场景，服务的时间、牵头部门、服务内容，都写得明明白白，甚至细到怎么做存档管理要求，生怕别人看不明白。
这套管理标准和操作手册，被命名为：
登山模型。
有了登山模型，理论上来说，稍微有经验的开发商可以随时拉起一支代建队伍。
2
最近，绿城管理发出了一个新的庞大计划：
百川计划。
百川出自《诗经》，是江河湖泽的总称，百川计划，取“海纳百川”之意。
百川计划划定了52个重点城市，邀请对象则是重点城市头部房企的地产区域总、城市总、多项目总、拓展负责人。说白了，在房地产一线拓展、管理过多项目且有项目资源的人。他们有三种方式和绿城管理合作：
人才引进；
共享平台；
引荐项目。
简单点说就是，有能力有资源的职业经理人，可以带项目入职至绿城管理；如果不愿意入职，可申请以共享平台模式，与绿城管理开展代建项目合作；如果以上都不愿意，那引荐项目给绿城管理，拿一笔佣金，也可以。
江河湖泽，终点都是汇入大海，海纳百川。
这两年，很多民营房企已经不拿地了，一批38-45岁正值壮年的职业经理人，面临着没活干的窘境。
现在，绿城管理给他们提供了一个机会，甚至可以带着团队，整建制地投奔过来。最累的是绿城管理的人力部门，他们最近收了大把简历，都忙疯了。
据了解，绿城管理近期还做了组织架构大调整，五大区域公司拆分成九大区域和一个直管城市公司，目的是：
更好地开展属地深耕，更近距离地为项目提供管理赋能。
他们可能是唯一还在扩张区域的企业，连碧桂园都把区域从100多个缩减到20个了。
当然，入职绿城管理后，职业经理人们不是马上到一线去，而是先要接受一套完善的入职培训，扶上马，送一程，内部称为：
绿化。
本体建设部门（也就是人力资源部门）甚至做了“融入表”，把百川计划人才的融入计划安排得满满当当。比如先要到管理集团内部进行轮岗交流，轮岗的日程具体到每一天，甚至每个小时。
3
去年和绿城管理的高管聊天，他们提到接到了很多“保交楼”的需求和订单。我打了一个比喻，他们在扮演珠穆朗玛峰山路上夏尔巴人的角色——把昏迷中的同行，一个个背回去。
强大的开发能力，现在变成了纾困能力；能力越大，责任越大。
中国房地产眼前的困难，其实就是一个核心问题：
人和土地的错配。
盖房子这种最需要脚踏实地的工作，被最有野心的一群人干了；最需要耐心和时间的行业，遇上了高杠杆和高周转。
三道红线之后，杠杆降低了，野心消散了，但人和土地的错配不仅没有减少，反而在加剧。
看到统计数据说，2023年全国土地市场卖出了四万多亿的土地。其中，百强房企拿地1.3万亿。
但细想一下，真正让人担心的是剩下的3万亿土地，至少有80%被地方国企和地方城投以托底的名义拿走了。
他们是否有足够的开发能力，要打一个问号。
绿城管理的朋友说，现在代建行业最大的缺陷是代建合作交易效率太低。资本方找不到好项目，而有项目的又找不到匹配的代建方。
这话其实说得很委婉了。
百川计划的本质，就是绿城管理通过加大优秀人才的引进和团队能力的强化，用自己的力量，去修正错配，让一些土地得到规范的、高品质的开发。经济学的第一课怎么说来着，市场是一只无形的手。
电影《奥本海默》里说，我们都知道这世界已经不一样了，有的人在笑，有的人在哭泣，大多数沉默不语。
现在的地产行业正是如此。但还有人始终在坚守，拼尽全力去点燃希望，比如绿城管理这样的公司，收拾烂摊子，改变作业方式，重写底层代码，一点一点开辟代建新航道。
他们自己就是这么过来的，要知道，三年前上市的时候，港交所甚至不知道怎么归类这家公司。
“百川计划”，也许是春天的第一个好消息。
行业的变动，承载的是成千上万的人和家庭。“双减”之后，很多新东方老师离开了。董宇辉曾泪洒直播间，说：
等新东方好的时候把他们再接回来。
后来他果然做到了，东方甄选成了最亮眼的直播带货平台，他们一轮一轮发招聘，很多岗位优先招聘前新东方老师。 
绿城管理的“百川计划”现在做的也是同样的事情，他们在努力把那些有能力的地产人，重新接回来。

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