危机 ◇ 美国商业地产市场发出最明确的警告信号

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【大温好房转自温哥华数字财富】

1月17日，《华尔街日报》报道称，陷入困境的商业房地产市场即将迎来创纪录数量的到期贷款，随着业主被迫以更高的利率再融资，违约率可能会激增。

根据数据公司Trepp的数据，到 2023 年，由办公楼、酒店、公寓和其他类型的商业房地产支持的5,410亿美元债务到期，这是有史以来金额最高的一年。Trepp表示，商业债务期限预计将继续增加，从现在到 2027年底，将有超过2.2万亿美元到期。

迄今为止，大部分贷款已被偿还或延期。2022年和2023年，许多业主能够将其原始贷款延期一年或两年。

现在，这些延期正在消失。这迫使许多借款人面临更高的利率环境，以及更高的空置率和疲软的现金流，这正在压低房地产价值。

DBRS Morningstar高级副总裁Gwen Roush表示：“借款人只是不愿意接受现实。” “但现实总有一天会到来。”

与随时间还清本金的住房抵押贷款不同，大多数商业抵押贷款只偿还利息。这意味着当债务到期时，借款人必须再融资或还清本金。

虽然办公楼业主因远程和混合工作而受到的打击尤其严重，但商业房地产行业受到的损害却是广泛的。一些多户住宅市场的空置率正在上升，这使得许多房东更难提高租金或支付浮动利率债务。长期以来因其作为电子商务中心而受到华尔街青睐的领域也显示出疲软的迹象。

商业地产贷款的贷款人损失已经开始增加，而且看起来还会进一步增加。惠誉评级预计，截至11月，已转换为证券的商业抵押贷款的拖欠率将在2024年增至4.5%，在2025年增至4.9%，是2023年2.25%的两倍多。惠誉表示，零售、酒店和办公楼的拖欠率预计都会上升。

近几个月通胀和利率的下降缓解了痛苦。但大多数借款人仍然必须以远高于到期贷款的利率进行再融资。

Trepp董事总经理Matthew Anderson表示：“对于商业房地产而言，降息速度还不够快。”

金融监管机构担心商业财产损失可能会蔓延到更广泛的金融体系。金融稳定监督委员会 (Financial Stability Oversight Council) 表示：“出售陷入财务困境的房产……会导致更广泛的估值螺旋式下降，甚至减少市政当局的房产税收入。”金融稳定监督委员会是一个在2008-2009年金融危机后成立的联邦政府组织，旨在监测房地产面临的金融系统风险。

该委员会在2023年年度报告中警告称，金融机构需要“更好地了解”其对商业房地产的敞口。这不仅仅来自他们自己的房地产贷款投资组合。报告称，他们应该检查向其他房地产债权人提供的贷款。

Trepp表示，今年到期的贷款中有超过500亿美元是由非银行贷款机构发放的，例如私募股权公司和抵押房地产投资信托基金运营的基金。

当贷款到期时，再融资是迄今为止的首选途径，但当信贷市场正在应对美联储自20世纪80年代以来最快的加息时，再融资可能会很棘手。

“你需要有人来接力棒，”Keefe, Bruyette & Woods分析师Jade Rahmani说。“当出现这些利率冲击时，不可能有人在场。”

结果是：当贷款到期时，许多商业地产借款人将不得不与现有债权人达成交易。King & Spaalding律师事务所合伙人Thaddeus Wilson表示，过去一年他参与了约50起此类劳资谈判，而正常情况下每年只有几起。

“我们在每个市场都看到了多个资产类别的交易，”Wilson说。

如果业主同意提供额外资本，贷款人通常会同意延长贷款。但当事人有时无法达成协议，或者借款人更愿意将财产钥匙交给债权人。

疲软的房地产销售市场使谈判变得复杂，借款人和贷款人更难就房产价值达成一致。King & Spalding的Wilson表示，借款人对价值的看法往往比贷款人更为乐观，贷款人往往会考虑最坏的情况。

他表示：“到了某个时候，借款人将不得不认识到，他们的贷方对价值的判断可能是正确的，并从最坏的情况来看待它。”

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