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来源：东方财经杂志（ID：dfcj-bj）
曾经，德国被许多人认为是“住房天堂”，房住不炒，租金管制严格，只有46％的人拥有自己的住房（欧洲平均产权率约为70％），几为发达国家中最低，在首都柏林，该比例更是只有14%，但德国居民住房满意度却极高。
尤其是2008年金融海啸后，美国货币宽松政策引致全球“漫大水”，世界各地楼价飙涨，唯独德国楼市始终相对平稳，未见“炒风”。一时之间，“德国房屋模式”为人所称道，获各地政策研究者借鉴。多年来，房地产一直是德国经济基石，约占五分之一的经济产出、十分之一的就业岗位。
然而，一直被视为“优等生”的德国房地产业，现在却正面临数十年来最严重的危机。今年上半年房产交易按年减59%，首季房价下跌了6.8%，录得该数据有史以来最大的跌幅。同时，越来越多的人在寻找住房时感到绝望，房源不足，租金上涨，收入往往已经不足以负担较好的住房。
很显然，在房住不炒的德国，住房问题依然成为了严峻的社会问题。这是为什么？
初心：强调社会福利性
德国的住房政策其实在二战后就开始奠定。1945年5月德国投降之际，德国境内有20％的房子成瓦砾，225万户房子消失，200万户毁损，1946年统计当时西德短缺的房屋数量为440万户。

房屋只是战后德国亟待重建的项目之一，百业待兴，如果要让德国人尽快有地方住，唯一能使得上力的是政府政策。
在当时失业率极高的情况下，政府还要避免激进分子与共产党趁虚而入。当时德国第一任房屋部长就提到，欧洲共产党选民的数量与住房率成反比，意思是人民有地方住，有工作可以做，共产党势力就难以壮大。就是在这样的政治导向下，西德开始设计房屋政策时就特别强调社会福利性质，尽其所能让所有德国人都能受益。
1949年，西德首次推出房屋法，鼓励开发商盖房，但前提是房屋的配件、大小、租金都要适用于最广泛的大众。在政府直接补助、慷慨的税收豁免下，政策奏效。1962年短缺的房屋数量减少到65.8万户。
相较其他国家，德国房地产市场对热钱而言，毫无吸引力。
同时，德国在私人投资与政府政策之间取得了很好的平衡，在严厉的价格管制下，开发商利润有限，通常是扮演代建商角色，赚取大约10%利润。加上德国没有太大土地问题，可以说，相较其他国家，德国房地产市场对热钱而言，毫无吸引力。

此外，德国政府一直“双管齐下”严控楼市。首先在买卖方面，限制开发商及业主的售价不得较“合理楼价”（由地方政府根据历史及市场数据评估）高出20%以上，否则便属违法，最高刑罚为监禁3年；其次在租赁方面，德国租户可能是全球“最牛”的租户，租约一律不设时限，租客有权“永续居住”，业主不得单方面收楼，每年加租幅度亦受严格限制，倘若违反规定，最高也可判监3年。
德国银行对房屋贷款非常严格，且首付款门坎较高，使得潜在的买家本来就不多，加上德国人对负债极之厌恶，连带信用卡使用率亦不高，不少德国人一生租楼而不觉得有问题。即使在高收入的群体中，租房仍然很普遍。
高质量公共住宅、低租金的环境，一度使德国人对住房政策满意度很高。经济与合作发展组织（OECD）在2015年的调查显示，超过93％的德国居民满意住房状况，房屋拥有率高的国家都不见得有这么高的满意度。
严管：带来后遗症
正所谓“针无两头利”，德国严管楼市亦带来后遗症。

首先是房地产市场投资长期不足。潜在回报率有限，不易吸引资金投入发展新项目。有研究显示，德国目前住房短缺超过70万间，尤其是在经济适用房领域。联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房，但据悉今年实际将仅能完成目标的一半多一点，2024年这个目标额将更难以实现。
德国Ifo研究所最近的一项调查还发现，建筑商2023年取消建筑项目的速度达到了30年以来的最高水平，截至8月底，多达20%开发商已有建筑项目夭折。原因在于，除了利率上升外，乌克兰战争和通货膨胀推高了建筑成本，原预计拿到的10%利润瞬间被蒸发，继续推进将严重亏损，而法律却又不准加价以转嫁上升的成本。
德国房地产交易额在2022年已经较2021年下降了17.2%，这一趋势在2023年仍在继续。汉堡Gewos研究所的研究显示，德国全国成交额2023年预计将下降29.1%，无论是销售金额和销售房屋数量的下降幅度都是有史以来最大的。
随着交易量下降、房价下跌，在建项目叫停，不少德国开发商陷入破产境地。建筑行业的就业人数十年来首次开始下降，10月份建筑业PMI进一步下滑至38.3，显示建筑活动严重萧条。很多付了首期的年轻人，眼看起到一半的“烂尾楼”欲哭无泪。
其次，租赁市场缺乏灵活性，实际上为市场带来意想不到问题，如新房供应不足、开发商热衷于把出租公寓改建为出售公寓、租户倾向于无限期地住在实际上再不合适他们生活的住宅，务求继续享受低于市价租金，而业主却因此缺乏动机投资修缮物业，导致大量楼宇居住品质欠佳。如此种种，德国的住房已经陷入了某种恶性循环。
德国民众抗议高租金
再者，市场提供的房子越来越少，而需要房子的人越来越多。面对新供应短缺，新世代年轻人愈来愈难找到理想的出租单位，沦为最大输家。加上近年来，数百万人口移居德国，在2015/2016年来到德国的难民中，大约25%至今仍居住在政府设立的难民收容所。2022年有超过100万来自乌克兰的战争难民抵达德国，预计今年还将新增约30万名寻求庇护者。
而租金也早已不是大家想象那样子。自2010年以后，德国租金快速攀升，过去十年累计涨幅多达五成。政府每年建造40万套住宅的计划，又因房地产行业的危机而无法兑现，这一切都加剧了租房市场的房源稀缺，导致租金进一步上涨。
有社会组织警告，住房对越来越多的德国人来说已经成为生存问题，这也带来了社会矛盾。并呼吁再次将住房政策作为德国国家和公共的首要任务，通过对土地价格和租金进行调控，来实现住房市场的公平性。而批评者则警告说，如果投资者缺乏财政和市场激励，新建的项目将会更少。
德国住房模式的初心确是“不患寡而患不均”，但在利伯维尔场的经济行为推演下，长远来看也扭曲了市场经济的运作，其房地产危机成因与中国不同，非关地产企业过度杠杆，而是因为在政府严厉价格管制下，失去市场弹性。而这，同样值得各国政府借鉴。
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