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作者：郭涛
前几天，在一房产中介朋友圈里看到成交了一套二手房，成交单价9万，这套房子是2003年作为一手新房买进，当时开盘价5200元，在2021年最高峰时这套房子单价超过12万，如今距离最高点下跌25%。整个上海房价近两年距离最高点平均跌幅也在25%，品质较好的次新房跌幅约20%，老破小跌幅约30%。房价本质上反映的是所属土地上的经济价值，经济好房价上行，经济下行房价跌，以刚才谈到那套二手房计算，2003-2021的18年间，平均房价复合收益率达到年化20%，堪比股神巴菲特的投资收益。2003年上海月平均工资1847元，2023年上海月平均工资12696元，也就是房价的涨幅远远超过工资涨幅，所以在经济上行期，投资房产、股票收益会远远大于打工收入，但在经济下行期，则并非如此。
    房地产是中国经济的第一驱动力，A股大多数股票的股价都与房地产兴衰高度相关，我们看过去二十多年A股的牛市都是房地产带动起来的。2005-2007大牛市是房价暴涨的三年，2014-2015的大牛市是房地产带动，当时全国的房价在一两年内上涨近一倍，包括2016-2017的蓝筹股行情，2019-2021的牛市行情，这些年份的房价都在持续上涨。房地产表面看的是房价，背后实际是经济需求，我国钢铁产量全球第一、水泥产量全球第一，家居家电销量全球第一，本质上都是房地产需求带动的，未来每年的房地产销售面积从18亿平米开始骤降，减少的是经济需求，减少的是工作岗位，减少的是薪资，这也是为什么大家普遍感受近两年降薪裁员特别多，本质上是房地产下行带动宏观经济下行，工作岗位需求减少了，大家收入自然变少，没有经济支撑房价是支撑不起来的。
    从近两年的情况看，中国股市的走势与美元周期高度相关，美联储于2021年11月开始缩表，我们看A股于2021年11月达到3700点，随后开始直线下跌，2022年10月，市场一致预期美联储最猛烈加息阶段已经结束，于是美股开始在当时触底反弹，同时国内发布救房地产的“三只箭”政策，配合美股反弹利好，A股也开始触底反弹。
    但是在2023年，A股和美股呈现截然不同的走势，美股大多数时间高歌猛进，而A股2023的上半年除了受AI利好的TMT板块不断上涨外，其他顺周期品种表现不佳，主要原因是4月份后，中国的房价开始直线下跌，并持续一整年跌跌不休。房地产不振，经济不振，自然受宏观总量影响较大的股票变现不佳。进入2023下半年后，随着半年报的发布以及纳斯达克指数陷入调整，整个AI板块惨遭血洗，平均跌幅在50%以上，进入2023年11月份，纳斯达克指数开始不断上涨，但是A股受经济不振，持续阴跌到年底，并在2024年初再度开启暴跌。
    展望未来，我们和日本经济做一个对比，1990-2012年，日本股市下跌22年，从近4万点下跌到最低7000点，跌幅约80%，房价最高点到最低点跌幅约70%。日本经济失去的20年实际上是偿还债务的20年，比如我们在中国买一套房子，大多也是贷款二三十年，直到债务偿还完了，日本经济才真正开始复苏，房价和股价开始触底反弹，目前日本股市距离90年最高点还差12%，东京房价已经基本回到1990年的价格。对中国房价会否长期下跌20年或者更多这很难判断，因为日本经济不靠房地产拉动，但中国经济靠房地产拉动，所以中国经济受房地产影响可能更久。
    但是并不是每年房价股价持续下跌，这中间受全球经济的影响及美元潮汐的影响，会有不断波折与震荡。比如日本91-93年房价股价暴跌，94-96股价略有反弹，97开始受亚洲金融危机影响再次下跌，2000年互联网泡沫后再次下跌，05-07年全球经济向好开始上涨，08年全球金融危机再次暴跌，以及后来的欧债危机影响，日本股市直到2012年才算真正开始触底反弹。对于A股，同样如此，从长周期来看，目前房价跌幅远远没有见底，A股也远远没有见底，上证指数距离2021最高点跌幅23%，深成指跌45%，创业板跌50%，从长远看，至少都还有30%以上下跌空间，但是中间会有无数反复。
    上周，我在吃饭的时候，听旁边的一对小夫妻讲结婚买房的事，不由感慨万千，过去2021年之前，受益于中国经济的持续上行，中国很少有人因为买房亏损，大多都是炒股亏损，很多老人认为应该远离股市，买房最保险。但是未来，很多人将因为买房倾家荡产，甚至沦为负资产。我们以上海中产购买一套1000万房子为例，首付300万，贷款700万，30年利息大概要还700万，相当于你为这套房子总共支付1700万，如果这套房子跌到500万（在强美元周期结束之前房价下跌一半是完全可能的），你相当于累计欠银行1200万，基本上把你一辈子都搭进去了，这个灾难可比拿点家里闲钱炒股风险大多了。
    如果拉短周期看，中国房价触底还需要等到强美元周期结束，目前美联储利率在5%以上，中国十年期国债收益率在2.5%，只有等美联储基准利率降到2.5%以下，全球资金才可能从美国回流中国，支撑起中国的股市和楼市，这个时间我预计还需要两年，也就是2025年底房价才可能阶段性触底，对于房地产开发商来说，尤其是对于一线城市的核心开发商，目前新房还有价格优势，应不计较短期的让利，利用一线城市对房地产的放松政策，迅速销售回笼资金，对于拿地，应越来越谨慎，一定要确保盈利才拿地，减少负债，最坏情况是躺平，享受了中国房地产30年红利，赚的钱足够躺平一生。
    对于股市投资，A股的三大方向一是消费降级，二是投资出口导向型企业，三是投资全球定价的大宗商品企业，同时加大对于全球化的投资，目前A股投资者可通过QDII渠道购买全球主要国家的指数ETF。在股指期货上，遇到反弹就做空。秉持以上投资方法，至少可以战胜99%专业基金经理。
 你想一下在未来几十年通货紧缩的背景下，你的投资收益每年都在增长，这是怎样惬意的生活状态！
END
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