美国物价数据有惊无险！国家真的开始下场买房了？

美国物价数据有惊无险！国家真的开始下场买房了？20240112

作者：齐俊杰看财经

昨天两个大事，先说美国，昨天晚上9点半，全世界都在等待着美国公布通胀数据，因为根据大家的测算，12月份的数据可能会出现一定的反弹，这个就比较麻烦，不知道美联储后面会借此搞什么文章，也不知道市场会做什么反应。果然，数据确实不太乐观。12月末的CPI同比上升3.4%，高于上个月的3.1%，也高于市场预期的3.2%，环比也是上升了0.3%。而大家更加关注的核心CPI，12月是上升3.9%，比上个月的4%有所下降，但是也高于大家预期的3.8%。跟上个月比，环比也是上升0.3%的。

数据一出，美元美债出现了一波直线拉升，现在美国市场，特别是美债市场，前两年走过了一波超大熊市之后，也都比较敏感。所以一旦有利空，现在反应都比较剧烈，一度美债拉升到了4.05%以上，收益率拉升了2%以上。这就让很多投资者感觉大事不妙。

但后来，我们还在等另一个数据，这就是市场对于美联储的降息预期，看有没有变化，根据CME的美联储观察显示，2月份维持利率不变的概率现在是99.5%，而3月份降息25个基点的概率仍然是近66%，也就是说，即便通胀数据有所反弹，但是美联储在3月份开始降息，仍是大概率事件。这个预期并没有改变。所以最后美元和美债，激动之后，也平稳下来。又跌回到了CPI发布之前的位置。基本算是虚惊一场。而纳斯达克指数，也是先跌后涨，最后基本收平，跟中概关系更大的纳斯达克金龙指数，则上涨了1%。所以综合来看，美国这个数据发布，并不会对今天的A股和港股造成什么不利的影响了。美国的警报解除，接下来就看我们自己能不能延续昨天深沪会战的气势了。

另外一个大事发生在国内，昨天有媒体报道，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。但后来我们也多方求证，这个报道有误读的地方，1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，不同于普通的银行贷款，是2023年人民银行专门设立的结构性货币政策工具，在8座城市试点，分别是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80％，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况给出。但这些贷款人基本都是国企，所以最后的贷款利率，基本都是3%左右。

给你简单解释下，这个是央行的创新，跟PSL是一样的逻辑，就是找借口多发出来这1000亿，然后专款专用，去跟大行们结合，以极低的利率，收购市场上的存量房源，改造成租赁住房。说的更简单一些，就是大家不是都不买房吗，那么国家来买，买完了租给大家。而这8座城市，都是存量房很多的地方。目前已经在郑州和济南落地了，福州，天津，青岛的钱也已经到位，比如福州就有报道， 7200套存量房，近75万平方米，首笔资金4.89亿元也已经落地。去年12月，天津也发消息，说12.88亿已经到位。青岛拿到了18.5亿，涉及7个项目，2319套房。而经营主体叫做青岛建融投资置业有限公司，是青岛青铁的全资子公司。这是一家当地的国企。

所以事情就很明显了，国家提供年利率3%的低息贷款，给到地方国企去经营，让他们拿这笔钱低价收购当地的存量房，然后拿出去出租。咱们周一的时候还在说这个事。当时很多人还不信，但如今就已经开始落地执行。我们还是拿青岛算账，18.5亿贷款，2319套房，按100平米一套房计算，均价也不到8000块钱，差不多是市场价的一半。这就是我们之前算的那笔账，租金回报率2%，打五折收购就能提高到4%，用3%的贷款买，这就成了赚钱的生意。如果其他城市也都这么搞，那么很快存量房就都被消灭了。房地产也就基本能稳住了，债务就稳住了，经济的最大隐患和最大拖累也就消除了。未来地方政府会逐渐从卖地模式，变成收租模式，所以你看，不要低估政策的智慧，我们能想到的，大家都能想到。新的货币工具，说白了就是放水进来托底楼市。换个思路，很多问题一下就解决了。

但可能也会带来一个问题，大量保障房进入市场后，会带来租金下降，如果保障房多了，还租售同权了，那么二手房的价格就很可能更加有价无市。特别是那些跟保障房水平差不多的二手房，到时候会非常难卖，当他可以永久租住这套房，享受同等福利的时候，他就不会再想着掏空六个钱包把他买下来。

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