如果我问你，上海有多少个新城？
放到现在来回答这个问题，你肯定会告诉我是五大新城

即嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城
但其实，上海最早的新城模式是一城九镇
这是上海在2000年推出的一个重大的城市建设计划，当时的规划定位是很高的

要在上海主城区的周边，每个区都建设一个新镇示范区

这一城九镇，分别是：松江新城、临港、安亭、浦江、高桥、枫泾、奉城、罗店、陈家镇和朱家角镇
今天我们说得最多的五大新城，其实也是脱胎于早期的一城九镇规划
那是一场浩浩荡荡的造城运动

在同一时间内集中推进十个热门板块的建设，上海还为此举办了一场声势浩大的国际招标竞赛
最终这十个新镇大部分由国外团队操刀设计，打造成不同风格的特色小镇
经过20多年不遗余力的建设，到如今，一城九镇最终为上海留下了什么？
我决定实地去打开这个藏在时间里的盲盒，‍‍没想到我却有了很多不一样的收获...‍
01
时过境迁，现在说起一城九镇大家最为熟悉的应该就是泰晤士小镇
泰晤士小镇
作为现在五大新城之一的松江新城就是在当时泰晤士小镇的基础上升级建设的
还有一个被大家熟知的点就是

泰晤士小镇是上海小有名气的旅游小镇，是大家平时短途郊游的好去处
从地理位置来看，泰晤士小镇恰好处于松江新城的核心区域
东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区，西面是松江科技园区，南面毗邻松江老城
泰晤士小镇的地段优势是很明显的
在一城九镇规划中，泰晤士小镇的风格定位为英式风格
20多年后，现在的泰晤士小镇风貌如何？
从我实地考察情况来看，整个泰晤士小镇中还能看到不少英格兰风情的建筑物
比如地标建筑“大教堂”、错落有致的都铎式建筑群
英伦风情的街巷、英式的红色电话亭、甚至还有缩小版的泰晤士河...
虽然年代久远，小镇部分景观也渐有破败感，地下车库停着不少废弃的旅游观光车，没有昔日的热闹繁华
不可否认的是，泰晤士小镇仍然很好地保留了规划之初的英式建筑风格
泰晤士小镇
泰晤士小镇其实距离松江区民政局很近
现场能看到不少年轻人来打卡英式地标性建筑、拍婚纱照、闲逛...
小镇除了21万方的英式风情商业街，附近还有上海市第一人民医院、开元地中海商场、包玉刚实验学校（松江校区）、松江印象城等丰富配套‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
泰晤士小镇整体的设计是以中央商务区为中心，周围划分了多个围合式的建筑组团，基本以公寓、联排叠墅、独立别墅业态为主
从起初的规划业态，就能看出泰晤士小镇一开始就是主打高端改善居住片区
而现在泰晤士小镇这些高端住宅小区的房价行情如何呢
泰晤士小镇总体界面维护得比较好，环境怡人，宜居属性很明显

想要置业这里只能选择早期的一些商品房，23年12月，公寓二手房挂牌均价在4.2-5.2万/㎡，别墅二手房挂牌均价在6.8-8.5万/㎡
据中介介绍，置业这边的除了一部分松江本地的改善型购房者，还有松江大学城的教授们以及在上海市中心工作的中高层白领们
虽然说泰晤士小镇距离上海市区直线距离大概有30公里，但是综合这边低密的居住环境，联排、别墅这种稀缺的居住业态以及相对市区极具性价比的房价
生活居住在这里的年轻人还是比较多的

泰晤士小镇应该算是一城九镇中发展得最为成熟的小镇
不仅有早期打造英式风格高端住宅区的规划为基础
所在的松江新城如今也是上海市重点发展区域，定位成打造对长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
目前整个松江新城区域发展已经实现了产业、人口的良性循环，可以说是“自给自足“
未来泰晤士小镇依托于松江新城的快速发展，也将承接各项利好，未来可期
02
除了大家熟知的泰晤士小镇，安亭新镇应该是一城九镇中被提及最多的
安亭新镇的地理位置其实是比较尴尬的，属于上海和苏州的边缘交界处，距离市中心有30多公里，就连距离最近的地铁站都要2公里‍‍‍
像是一座城市孤岛
2001年，安亭新镇被确定成为“一城九镇”战略的一部分，因为大众汽车的主导地位，德国式建筑风格就自然而然成为了新镇主题
现如今的安亭新镇仍保留了比较鲜明的德式建筑特色，造型挺拔的尖塔很有哥特式风格，简洁大气
安亭新镇
不同于其他小镇，安亭新镇的房屋普遍是东西朝向，跟我们大众习惯的朝南房屋不太一样
而当我散步在这座充满德国风情的小镇街道上
我诧异地发现，我居然可以随意穿梭在每一个社区每一个单元
后来，我翻看地图才发现
整个小镇的社区居然是开放式设计，没有任何一座围墙
在商品住宅回归纯粹居住属性的当下，不管是开发商还是购房者，我们越来越多地关注于生活品质本身
而当我们还在激烈讨论如何提升居住舒适度、如何打造开放式社区时
安亭新镇早在20多年前已经率先进行了尝试
这让我不得不佩服一城九镇规划的前瞻性
因为开放式社区的规划设计，安亭新镇有很多便于人们行走的街道空间
上面是住宅、底层是商铺，处处都散发着来自这座德式小镇的烟火气息
安亭新镇
安亭新镇的德式风貌虽然保留的比较完好，但是并不彻底
由于房屋东西朝向的设计，很多上海人不太能接受，再加上普遍都是200-300㎡的大户型，总价较高，所以安亭新镇起初的房子卖得不是特别好
后来，万科进驻之后将安亭新镇后续规划的几块地的产品户型调小
譬如万科湖语森林、万科柏林映像、万科慕尼风尚等，主力产品户型变为85-155㎡
这才吸引了一大批刚需、刚改客户定居安亭新镇
现在的安亭新镇拥有嘉亭荟、财富广场、三德广场、同济附属实验小学、东方肝胆医院、安亭西站、安亭北站等丰富配套
安亭新镇
其实除了德式建筑风格，现在的安亭新镇能被大家熟知，是因为一个标签：
汽车产业
在一城九镇中，安亭承担着汽车产业的重任，主要引入‍‍‍‍企业为一汽大众
这里拥有以上海国际汽车城为代表的庞大的汽车上下游产业链‍‍‍‍
安亭每年为嘉定新区贡献着绝大部分的税收，是名副其实的产业重镇‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
2023年上半年，上海市嘉定区全区税收合计超过400多亿
其中，仅安亭贡献的税收就超过100亿，超过了绝大多数的百强县
众所周知，当下我国新能源汽车产业处于迅猛发展期，我们有充分理由相信未来的安亭将迸发出更强劲的经济活力
安亭新镇
现在所看到的安亭是作为上海汽车产业重镇，这当然不是一蹴而就的‍‍‍‍‍‍‍‍‍
原先的安亭也不过是一个普通小镇，正因为“一城九镇”的规划开始起飞
基于它有自己的核心产业驱动，从而催生出由内向外的购买力，形成自己城镇内部的运转闭环‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
这也是让我觉得安亭新镇是一城九镇十个板块中最特殊存在的根本原因
安亭新镇
有强大的产业支撑、超前的开放式社区理念，安亭新镇的二手房市场现状如何呢？

12月安亭新镇部分二手房小区的挂牌均价在3.3-5.6万/㎡，这个价格明显低于泰晤士小镇，性价比较高
03
如果说泰晤士小镇和安亭新镇有产业、人口为支撑
那么，罗店新镇给人的感觉就完全不一样了
根据一城九镇的规划定位，罗店新镇将打造成一个占地面积6.8平方公里的北欧（瑞典）风情的特色小镇
在北欧风情街、市民活动广场、会议中心、诺贝尔科技公园和高尔夫球场，能随处可见带有明显北欧风情的特色建筑
外墙都是以中性、柔和的自然色为主，白色、灰色、米色、蓝绿色，给人一种温暖舒适的感觉

北欧风情街
罗店新镇最大程度地还原了瑞典城镇的自然风貌，仿佛不是专门建设出来的一座新镇，而是自然存在在这片土地上的

罗店新镇给人最大的感受就是生态+低密
生态宜居性是罗店新镇的一大招牌
整个罗店新镇环湖而建，大片绿地的映衬之下，这里应运而生了很多大别墅、排屋、洋房等居住业态
不得不说，罗店真的很会因势利导，一座绿意盎然的北欧风情小镇就此诞生
上海美兰湖
2005年美兰湖小镇建成，2010年地铁7号线美兰湖站开通运营，罗店迎来了快速发展期
吸引了上置集团、中集产城、金地商置等大批开发商进驻
随后高尔夫俱乐部、上置美兰湖商务楼宇、中集金地美兰湖、美兰湖国际月子中心等住宅、产业相关的配套相继拔地而起‍‍‍‍‍‍‍‍
美兰湖小镇
不可否认，罗店新镇自规划到落地以来，的确经历了一段高光时刻‍‍‍‍‍
但目前总体来看，罗店新镇的发展还欠些火候，比如奥特莱斯购物广场早就倒闭了，国际会议中心基本荒废，国际会议开不了几场，二楼外包出去当饭店‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
诺贝尔科技公园平时除了大爷大妈，几乎没啥年轻人逛
北欧风情街不少主题性建筑看上去空空如也，很多被用作温泉场或者化妆婚纱摄影工作室
这些现象的背后，除了罗店新镇确实位于城市边缘地带，离上海市区较远之外，还有一个很大的问题
这里缺乏有竞争力的产业支撑
这其实是很多郊区乡镇板块的通病，不能源源不断地吸引年轻人过来就业、居住，区域经济就很难发展得好
好在罗店新镇现在也有北郊未来产业园等重大规划，未来也将成为拉动人口流入的一大优势‍‍‍
但要说罗店新镇这些年发展程度到底如何，可能还是绕不开房地产市场
罗店新镇的二手房住宅，要么是年代久远的老公房，要么是品质相对较好的次新房，所以二手房挂牌价相差较大

房龄10年以内的次新房挂牌均价在5万/㎡左右，而房龄较老的老公房挂牌均价在3.5万/㎡左右
04
高桥新镇应该是一城九镇中一个被严重遗忘的小镇了

它是一城九镇中唯一位于外环线以内的小镇‍‍‍‍‍‍‍‍
根据一城九镇规划，高桥新镇是当时为了配合外高桥自贸区建设的、进一步完善城市配套功能
精心打造的带有荷兰风情的小镇
高桥新镇
高桥新镇北毗吴淞口、西临黄浦江，这里是长江、黄浦江和东海的交汇处‍
直通崇明岛的隧道和大桥，联通江苏启东
这样得天独厚的地理位置，就注定了它是交通要冲，兵家必争之地
得益于一城九镇规划的远见性，高桥新镇逐渐发展为长江入海口的商贸重镇
规划定位+地理优势，高桥新镇吸引了盒马X、山姆会员店、阿里上海跨境仓、特斯拉汽车制造业交付中心等行业头部企业相继入驻
推动上海港口经济发展到一个新的台阶
除了产业集群，高桥新镇配套有荷兰风情商业广场、森兰绿地、上海市第七人民医院、美星幼儿园、湖泊绿地等等
高桥新镇
经过多年的发展这里并没有太高端的配套，但是基本生活条件能满足
节假日的荷兰风情小镇也会吸引不少周边的人来旅游
整个居住规划是圆形的水系环绕比较特别
小镇主要有紫薇和苑、风信景苑、天鹅泉公寓、尼德兰花园等等住宅产品，以联排别墅、洋房等业态为主
从高桥新镇12月二手房小区挂牌价情况来看，挂牌均价普遍较高，在5.4-6.5万/㎡左右
05
从一城九镇提出到现在，每座小镇的发展程度都不太一样‍
这背后有很多原因
比如有想法太过超前，在当时会存在不接地气或难以接受的情况‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
产业和人口导入不足、本身基础交通条件较差等等原因‍‍‍‍‍‍
但是不可否认一城九镇的积极意义
一城九镇构建了上海早期的城市大框架，而后四通八达的地铁线路，城市的大动脉雏形形成
从而为后续城市的不断扩容和发展提供基础条件，有效解决了刚需人群的居住问题以及城市不断外溢的需求
也为后来提出的“五大新城”提供了宝贵的“造城”经验
是上海城市发展格局的再度升级
以上为正文，来自一半橘子
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