北京上海新政后！楼市怎么样了？ 20231219
作者：齐俊杰看财经
上周，五部门同时出手，调整北京上海的首付比例，首套房统一降到了30%，二套房降到了40%，而利率也给到了4.2%，另外调整了普通住宅的认定标准，这个还是10年前定的，比如北京就直接把门槛提到了8万5一平米，这一下将70%的住宅，都给划到了普通住宅之列，可以享受房屋转让时候的税收优惠。总之，都是想办法在税收，首付，利率上争取给购房人更大的优惠。也尽可能降低购房门槛，让需求释放出来。
那么一个周末过去了，据说北京上海的楼市出现了一些微妙的变化，中指研究院数据显示，12月16日、17日两天，上海新建商品住宅网签977套，网签面积10.76万平方米，较上周末分别增长126%、128%。但这个是否具有代表性，还得再观察，因为数据样本太少，很可能就是因为，一些热点项目，正好赶上这个时间段入市，之前又蓄了不少客，所以才造成了网签大增。这个可能还得再看一两周的时间。
北京就没有出现成交上的大变化，但是有些房东却开始提价了，原来500万挂牌价的房子，在新政出台之后，挂到了550万。这可能也说明，大家心里的一个变化。跟当时的认房不认贷政策出台时候一样，有不少卖房的房东都认为，可能会有一个反弹。所以出现了一定的惜售情绪，准备等等再看。特别是还有些房东认为，北京很可能也会放开限购，到时候需求量会突然大增。那时候再卖，应该比现在的价格更好。
如今的房地产市场，整体趋势向下这已经成为了共识，但也被政策影响，每一次政策出台，也都能缓解一下市场焦虑的心态，但是通常时间不会很长，一般就是1-2个月左右，然后就又会焦虑回去。比如杭州，放开限购之后，确实火了一把，但现在也快速冷清下来，从周成交2170套，又降回到了1500套，二手房价格也还在持续下行。而且二手房库存量极大，达到了25万套。另外，杭州的新房也不少。
很多朋友都吐槽，说降首付，延长贷款时间，就是不降价。其实也并非如此，现在价格已经挺不住了，官方没办法统一出政策来降房价，但是一些降价促销其实已经在各地开始。新房的折扣越来越多，比如北京去年还卖1600万的房子，直接以工抵房的名义给干到了1300万，有的房子也直接给出了，8-9折优惠，还送装修，送家电，送车位，这种市场化的降价已经开始，而且二手房，政策也是管不了的，目前来看，价格降幅也都比较大，有的地方降价已经比最高点跌了3-4成。但是二手房这个事，他并不普遍，你得去慢慢找，一些做生意的人，居多的小区，特别容易出现这种捡漏的机会，有人就是急需用钱周转，所以要快速变现，我看到过有的房主直接就说，全款7折。小区最低价。反而是那种退休大爷大妈居多的社区，他们不缺钱，也就不怎么出房。价格竞争没那么激烈。总之，房价这个事，不可能全国统一，说明天开始我打七折了，他都得开发商自己调整，房东们自行降价。
但房地产的金融属性，已经非常强烈了，从这次调整就能看的出来，成家量迅速萎缩，买涨不买跌，这肯定就是金融品，如果房子还是消费品，大幅降价后，应该刺激销量才对，所以现在政策也是两难，你把他当成金融品调控，还是把他当成消费品调控，如果你觉得他是金融品，现在就应该稳定房价，甚至要拉升房价。如果你要认为他是消费品，那现在量没起来，说明降得还不够狠，没到买家的承受能力。所以这是完全两个方向。这也是每个国家，房地产后周期的，政策最难的地方。他反而不像股市，就是纯粹的金融品，拉起来，就全都恢复了，但房子这个事，不好说，不一定拉的起来，因为底层的购买力续不上了，股市那边只要有财富效应，几百几千块钱就能上车，房子这边，要想推涨少说也得上百万。
房地产的问题，现在也在制约着股市，股市的下跌，也影响着房地产的购买力，所以二者陷入负反馈的下行通道，就像昨天有人发个段子说的，两个人，一个卖房炒股，一个割肉买房，结果卖房炒股的发现，虽然亏了很多，但是现在割肉还能把房子买回来，另一个割肉买房的，也发现，现在卖了房也还能把股票买回来。所以这是一个讽刺，但也恰恰说明，必须得打破这个负面循环。不是在股市上破局就是来楼市上破局。股市活了，楼市也就稳住了，楼市不跌了，股市的悲观情绪也就散了。
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