房住不炒还在！对明年楼市不要有太多期望！20231225
作者：齐俊杰看财经
上周末，我们都被游戏新规的事情吸引了，但其实还有个重要的事，就是住建部也出了2024年重点任务，这里面又一次提到了，大家都害怕的那个词，房住不炒，说2024年，住建部将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度。持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序，加强预售资金监管，加快预售制度改革。这段话里有这么几个重点。
首先，再次强调房住不炒，说明这个事并没有被取消，之前一系列重要会议都没提，大家以为就没事了，但央行行长提到过一次，大家也没太在意，但此时住建部再提，就得引起足够的重视了，说明房住不炒的政策定位还在。那么也就是说，现在想要拉动房价，稳定房地产销售，稳定房地产预期的逻辑基本不存在。或者说，这次经济复苏，是铁了心不再刺激房地产了。这个已经释放出了非常强烈的信号。
其次，所谓重拳整治房地产秩序，这个也给大家很多的思考空间，现在最乱的地方是什么，说白了就是钱交了，房子没拿到。烂尾楼的问题是房地产最大的问题。那么怎么解决烂尾楼，如何保民生保稳定。这个难度是很大的。另一个乱象，恐怕就是中介市场，但一提到整治这个字眼，其实往往就意味着强监管的发生。那么对于行业，往往不是一件好事。
第三，预售资金监管和预售制改革，这也是大家吐槽最多的地方，预售金监管这个早就该做，那么多烂尾楼，主要就是预售金监管不到位造成的结果。现在亡羊补牢，可能已经有点晚了，至少之前的窟窿得想办法补上才行。至于预售制度改革，这个是我们一直期盼的东西。现在之所以要改，是因为期房卖不动了。大家怕烂尾，终于醒悟已经不买期房了。但这个对于现在极度缺血的开发商而言，可谓雪上加霜。如果不让预售了，相当于颠覆了20年以来，房地产的经营模式，那么开发商少说得死掉一半。那么到时候，反而可能会出现更多地烂尾。不知道这个政策会不会一刀切。所以这时候是个艰难的抉择，你管也不是，不管也不是。说白了政策方向没问题，就是行动晚了。2016年以后，就该把这些政策落实了。
第四，保障房建设，城中村改造，平急两用公用基础设施，这可能是2024年发力的重点，也就是给房地产托底的政策，也就是说通过政府工程的方式，拉动水泥，建材这些消费。在数据上，给与开工和施工的支持。让房地产这块不至于太难看。
第五，也有鼓励，现在把刚需和改善都拿来鼓励，首套房，二套房也都快同等待遇了。也就是说， 鼓励大家换房，也鼓励大家买两套房。毕竟换房链条转起来，房地产市场才能转起来，但现在最终端的上车刚需出了点问题。购买力不足了。所以房地产市场整个的换房链条就不转了。老齐认为这个问题的根本还在于预期，今年3月的时候，房地产还挺火的，没道理这么快就凉了。所以现在购买力有，大家都不买房，是对未来收入的预期不足。得想办法激活经济才行，让大家看到自己的收入能够持续增长。他才敢去买房。如果总是过了今天没明天，一张A4纸，一个行业就没了，大家肯定是不敢买房的。
所以，房地产是一个超长久期的资产，房地产的繁荣衰退，就带动着经济的周期波动。他也相当于是经济的一面镜子，经济好的时候，大家信心都足，才敢贷款30年去买房，那么现在大家都不敢贷款了，其实就说明，对于未来的信心出了巨大的问题。再加上这几年不断上涨的房价。早已透支了居民购买了，加了太多的杠杆，所以突然之间预期就全都转过来了。现在要想稳定房地产市场，拉升价格再搞棚改货币化，无异于饮鸩止渴，但也不能让他自由落体，得想办法托住价格下跌才行。但这个谈何容易。放眼全世界也没有先例。
那么房地产的问题就无解了吗？并非如此，房地产的解药在房地产之外，房价高是针对收入而言的，如果经济不振，收入降低，那就相当于房价更高了。这就是为啥今年房地产特别困难的主要原因，所以你要想化解地产危机，就得提升大家的收入，减少利息税费负担。通过这种方式，稳定房地产的价格。我们看到无论是美国还是日本，都是先有经济复苏，之后才走出房地产困局。所以可以不刺激房地产，但必须要想办法提振经济。降准降息， 扩大财政支出，还需要力度再大一点。时间拖得越久，未来付出的代价就会越大。
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