万科从最高的32块跌破10元，跌了70%，这多少还是让人唏嘘。曾几何时，平安、万科是言必称价值投资、长期持有的人心目中的圣殿。提到好公司，必然会提到万科，完全不管他们自己是否懂这个公司。
但是万科也倒下了。
很多地产投资者不买恒大、不买碧桂园，他们选择将万科作为避风港。但是覆巢之下无完卵，这个港口不避风。
很久没看万科了，前一段时间，万科美元债下跌引起了我的关注。企业债不同于股票，股价怎么跌都行，这是市场行为。和企业经营关系没有那么大。但是企业债下跌，则意味着市场认为这个企业有破产风险。
最终经过深圳市政府及万科的大股东深圳地铁的站台，万科暂时躲过一劫。我看11/12月份，万科的销售都还正常。不像碧桂园，在爆出美元债利息延期支付之后，销售额就一落千丈。
那么万科风险大吗？不能说不大，否则债券也不会出问题。债券研究者对于企业的跟踪非常细致。但是，就我最粗线条的视角，万科是我跟踪的地产公司中，风险最小的。
我看地产公司的颗粒度非常粗，我基本上就看几个点。
1、首先目前销售是否正常 --- 这个是定当前生死的。截止目前，万科的销售是没有问题的。
2、其次，我看土储。截至2023年上半年，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 10,773.6 万平方米。考虑到万科每年的销售量约为2500万平米，这1亿平米的土储中大致包括了2年的已售未结面积。这样粗略估算，万科的未销售土储需要两年消化。这个数字在地产企业中算出类拔萃了。
3、看去化。万科这轮企业债危机，我估计是因为去化率不足导致的。一栋楼如果只能去化70%，那么可能非但赚不到钱，而且还会吞噬现金。这一轮，不少地产商的危机不是资不抵债，而是去化不行，导致流动性危机。当流动性危机继续发展下去，就会资不抵债。
去化不足是目前万科最大的风险。受大环境影响，房子确实卖不动。但是万科的情况稍微好一些，主要是因为他的房子的区位相对好一些。不像碧桂园、美的置业，土储主要在三四线城市。
万科目前的去化问题是，有风险，但是没有到一票否决的地步。
4、万科过去存在的问题。
万科过去一直喊狼来了，但是从来都是喊给别人听的。自己拿地不手软。万科目前的危机也源于此。
5、万科走出危机的思路
停止拿地，或者大幅压缩。宁可亏损，也要加大存量房子的去化。12月份，看出一点这个苗头。没拿一块地，另外开始明显降价了。12月份万科的平均销售单价为1.28万/平米，全年的均价为1.52万/平米。
万科现在不怕亏损，有4000亿的净资产。就是亏损，也可以亏好几年。提升去化率，提升现金流，熬过去，当这个市场只有为数不多的玩家时，房地产还是一个巨大的市场。
6、万科股票的买入时机
出于对于地产不确定性的担忧，我自己是这么考虑的。如果未来万科遇到了净利润大幅下滑，甚至亏损的局面（我并不认为万科出现阶段性的亏损是多大的问题，只要去化正常。这都是发展过程中的代价）。如果市场对此非常担心，股价进一步下跌。那个时候，我可能会介入。
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