国家打出了组合拳！房地产的神操作要来了？

国家打出了组合拳！房地产的神操作要来了？20240108

作者：齐俊杰看财经

上周，广州发放了第一张房票，这可能具有标志性意义，不亚于当年的三去一降一补，棚改货币化去库存，而就在新年的第一周，针对房地产的问题，国家也终于出手了。而且是组合拳。

首先，PSL发行，上次叫做棚改专项债，而这次又发了3500亿元，学名叫做抵押补充贷款。说白了就是政策银行拿出来钱，去支持城中村改造，保障房建设，平急两用设施建设。这个规模虽然不及市场预期的5000亿，但是也已经达到了历史第三高的单月投放，而且这次跟2022年不同，会持续继续投放，大概率会像2015年之后那样。所以之后我们看到，央行虽然不断地逆回购回笼资金，但整个市场依旧资金充裕，10年期国债收益率持续走低。其实就是换个方式放水了。

其次，深圳随即宣布，开始城中村改造，差不多31.9万栋，总建筑面积2.2亿平米，占全市建筑总量超过40%，居住人口占全市比例60%，这么来看，深圳的动作可能是最大的，龙岗，宝安，龙华的工程量极大。

第三，广州也扔出了第一张房票，价值250万。被拆迁者可以拿着这个房票，到制定的区域凭票买房，当现金用。这也就意味着，靠拆迁暴富的日子基本结束了，以后拆迁都会给这种房票，而他跟钱的作用是不一样的，你拿着钱可以到银行继续加杠杆，也可以到处买买买，但房票不行，几乎只能在指定区域内，抵扣同等面值的金额。所以他没有加杠杆的能力，也不会让货币外溢。所以顶多能起到一个改善生活的作用，至于买新房还要不要往里面搭钱，这个暂时就不知道了。得到时候看是什么房价，也得看持票人选的什么房？

第四，周末的时候，央行和金管局，连续发文支持住房租赁供给侧改革的信贷支持力度，发放经营性贷款。引导各类资金投资住房租赁领域，很多人都不理解这是要干啥。黄奇帆最近有一段演讲，一下打开了思路。他说现在法拍房太多，全国大概400万套，这个会严重影响房价预期，几乎占了全年房地产成交面积的30%-40%，所以下一步当法拍房价格跌到60%左右的时候，国家和当地要出手，低价收购这些房子，然后做成保障性住房。这样既能稳定当地的楼市和房价，又能迅速增加保障租赁住房的规模。现在我们只有5%的保障性租赁住房，通过这个手段可以快速提升到20%。而且这么做，确实政府也不亏，你土地出让金卖了一道，然后又6折把现成的房子收回来，也就留足了出租率的空间。也就是说，现在按照市面价格租金回报率，只有2%。那是没办法买房去出租的，不够资金成本，但是要六折买，租金回报率就有望接近4%。那么至少政府借款买房，然后出租就没有负担了，未来以租养贷就可以了。当然如果还想再赚点，那就等5折再收回来。这也就是黄奇帆判断，到6折以下政府一定会出手的原因，因为已经有利可图。

所以你把这些东西连起来看，其实思路一下就清晰了，上一波棚改货币化去库存，说白了就是把企业的杠杆，加到居民的身上，通过提升居民杠杆率的方式来给房地产去库存，带动经济恢复。但现在，居民已经加不起杠杆了，是不是经济就起不来了呢？并非如此，这次的方式就从居民买房，变成了政府买房，通过政府加杠杆的方式，去库存，托底房地产，拉动经济。老百姓买不起了，就政府来买，通过负债加杠杆的方式，把房子买过来，再租给老百姓。这样就盘活了资产，让这些资产有了收入，就抵押，再授信，然后慢慢还债。通过赎买的方式，把保障房迅速做起来了。既去了库存，化解了法拍房危机，又增加了政府未来的收入来源。这种国有的住房租赁公司，相当于未来住房市场上的大庄家，他控制着整个城市的房屋租赁价格，可以通过增加和减少供给的方式，来进行调节。进而为后面的房产税出台，做好准备。也就是说，大量的租赁住房都在政府手里，你房东想涨房租，转移税负是很难做到的。

以前我们对经济表示悲观，是没找到加杠杆的空间，但现在这一系列组合拳打出来之后，让我们看到了一定的希望，整个商业模式形成了闭环，政府买房然后转租，将成为下一阶段托底房地产的重点。可以预见的是，这一波操作下来，租房比重大量增加，房价是不会再涨了，但整个的地产链，将重新活跃起来。那种没有期限的长租房，其实跟买房也没啥太大的区别，所以也会重新带动家电，建材等相应的消费。谁说一辈子的稳定居所，一定要出钱去买呢？这只是过去10几年固有的刻板印象而已。要知道2000年之前，99%的中国人，都是租房或者分房过日子的。所以必须贷款买房这个观念破除掉后，消费就会重新活跃，经济也就会重新启动。那些存下来准备买房的钱，都有望进入消费市场。

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