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2024 年房地产市场的五大预测
Martin Barraud // GETTY IMAGES
2023 年已经结束，美国写字楼市场的各种细微变化成为《商业期刊》网络出版物记者们关注的焦点，这可能并不令人意外。我们看到空置率持续上升，越来越多的公司将办公空间挂牌转租，越来越多的物业出现财务危机。
进入 2024 年，在商业和住宅领域还有许多其他值得关注的故事情节，包括针对全美房地产经纪人协会和主要经纪公司佣金问题的高风险诉讼、一些多户住宅市场供应饱和的情况，以及围绕如何更好地振兴美国市中心的争论。
预测一：融资市场仍不稳定，商业地产债务将占据中心位置
自 Covid-19 大流行以来，商业房地产贷款的到期日一直受到密切关注，当时人们担心，由于政府强制停工和人们改变生活习惯，房地产将面临更大的止赎风险。
虽然我们已经走出了大流行病的深渊，但在融资市场基本仍处于冻结状态的情况下，人们仍然对失去租户青睐的房产会出现什么情况感到担忧。即将到期的商业贷款将很难再融资。
根据穆迪分析公司（Moody's Analytics Inc.），预计将有 470 亿美元在写字楼贷款领域到期，这也是预计最容易出现问题的房地产类型。
事实上，穆迪公司发现，在今年审查的写字楼商业抵押支持证券贷款中，有 68.6% 尚未偿清。穆迪预测，在明年到期的与写字楼相关的 CMBS 贷款中，有 76% 面临无法再融资的高风险。
由于全国各地写字楼的命运存在诸多疑问，明年写字楼市场的租户在租赁谈判中将不得不格外谨慎。与此同时，新的建筑项目被全面锁定，尤其是写字楼。
虽然写字楼备受关注，但面临财务挑战的不仅仅是这些建筑。长期以来一直是商业房地产界宠儿的多户住宅，明年也将面临严峻考验，尤其是以浮动利率、短期债务融资的项目和物业。这种担忧延伸到了多户建筑贷款。
预测二：房地产市场将有所松动，但 2023 年的许多模式仍将存在
预计明年的待售住房市场会比今年稍好一些，但与目前的状况相比，可能不会有大的变化。
大多数住房经济学家和专家预测，明年的抵押贷款利率将下降，这将在一定程度上改善人们的负担能力。但库存作为影响住房可负担性的最大杠杆之一，预计仍将是一个挑战，尽管许多人预测明年的既有房源上市量和销售量将上升，新建筑开工量将达到近 100 万套，而这将缓解部分库存问题。
目前约有三分之二的房主的抵押贷款利率在 4% 以下，这就是许多人所说的抵押贷款锁定效应。由于现在的抵押贷款利率要高得多，购房成本变得更高，这促使许多现有房主留在原地。
尽管如此，根据 Zillow Group Inc. 的数据，新房上市量在去年4月份触底反弹，比大流行前的标准低了近 35%，但到11月份，这一缺口已减少到 14%。
Redfin 公司预计，到今年年底，30年期固定利率抵押贷款将降至 6.6%，这一预测与全美房地产经纪人协会的预测相似，该协会预测 2024 年的平均抵押贷款利率为 6.3%。Realtor.com预测，明年的利率将接近6.5%左右，但2024年大部分时间的平均利率预计将达到6.8%。
在凤凰城等地，新房销售继续保持强劲势头，与全国性的放缓趋势背道而驰。凤凰城正在建造大量新房，当地和其他地方的房屋建筑商经常提供抵押贷款利率下调等优惠措施，以增加购房吸引力。但建筑商们还能提供多久此类优惠措施，这确实是个问题。
预测三：美联储降息信号将释放一些房地产交易活动
2023年，所有资产类别的交易量基本冻结，但一些分析师预测，2024 年可能会出现解冻，即使只是轻微解冻。
世邦魏理仕集团（CBRE Group Inc.）经济学家和投资者正在关注的两个杠杆是美联储明年的利率走势和 10 年期国债收益率。但许多人很快就指出，还有其他一些因素在影响交易活动，包括买卖双方的定价预期。
高纬环球公司（Cushman & Wakefield plc）副首席经济学家兼全球预测主管丽贝卡・罗基（Rebecca Rockey）表示，美联储本月早些时候发出的明年降息的信号在意料之中，但通胀仍存在不确定性，这意味着联邦基金利率的走向没有保证。
罗基说："我认为，人们很容易过分强调美联储的暂停和转向。"当然，这将增加急需的清晰度，但事实仍然是，我们正处于一个更广泛的调整过程中，以适应更高的资本成本，这将在美联储的中枢之后和整个削减周期中持续存在。"
尽管如此，仍有大量资金在场外等待投入使用。2024 年，这些资金可能会越来越多地投向不良资产交易。
当经济下滑时，独特的机会就会出现，我们可能会在明年的房产交易中看到更多这样的例子。但这在很大程度上取决于更大的经济和金融市场，我们所处的利率环境将开始形成新常态。
预测四：城市将完善政策和战略，重新利用写字楼，振兴市中心
回归办公室正在发生，但在许多市场，这种现象仍然疲软且不稳定。有关犯罪和公共安全的头条新闻比比皆是，这至少改变了人们对进入市中心的看法。全国的公共交通还没有恢复到 "大流行 "前的乘客数量。
如何将人流、就业和收入带回市中心，是全美正在上演的一个长期故事。民选官员和企业高管都在加紧制定新的计划、激励措施和战略，让人们和企业重新回到城市中心。
自 Covid-19 大流行以来，许多此类举措一直处于试点或试验阶段。明年，我们将开始看到这些项目中较为成功的项目得到巩固；或者随着税收和其他收入的短缺开始冲击城市财政，新的、也许是更高的策略将占据主导地位。加利福尼亚州圣克拉拉县等地的评估人员已经拉响了亏损警报。
没有一个单一的答案可以解决市中心面临的所有困难，每个市中心都有自己的一系列微妙的挑战。这听起来可能很明显，但专家们强调，每一个旨在振兴市中心的计划都应从让市中心成为人们愿意去的地方开始。
像密尔沃基这样的一些城市正在研究如何让市中心的居民类型多样化，也就是说，让市中心不再仅仅依赖于办公室人员。

很多城市都在研究如何促进改建，尤其是将未充分利用的办公楼改建成住宅等新用途。但由于这些项目既复杂又昂贵，许多城市都推出了激励计划，试图鼓励这类项目。白宫甚至还围绕如何利用联邦项目开展此类项目制定了指南。问题是，这些计划是否足以推动这些交易取得成功？
预测五：公寓业将放缓，高供应市场的租金将走软
随着创纪录的公寓和出租单位交付量，尤其是在高增长的阳光带市场，整个市场的竞争力比以往有所下降。
这种放缓趋势预计将持续到 2024 年。根据 RealPage Inc. 的数据，到今年年底，计划将有超过 461,000 套公寓竣工，而这一数字很可能在明年突破，预计 2024 年将有 670,000 套公寓交付使用。对于一些大都市地区来说，这意味着租金增长将放缓，甚至可能出现削减。
根据RealPage的追踪，截至11月，今年租金同比降幅最大的市场是佛罗里达州的珊瑚角-迈尔斯堡（-6%）、德克萨斯州的奥斯汀-圆石（-5.9%）和佛罗里达州的北港-萨拉索塔-布拉登顿（-5.4%）。这些市场的公寓存量在过去五年中都增加了 20% 以上。
RealPage公司高级副总裁兼首席经济学家杰伊・帕森斯（Jay Parsons）最近表示："在这种环境下，有如此多的租房者......争夺同样的租房者，这将会很艰难，我认为这将会延长租期，而且租金可能会低于目标租金。"这肯定会给那些位于供应量非常大的次级市场的开发商带来压力。
在过去的一年里，田纳西州纳什维尔的公寓市场新增了近 1.15 万个新单元，创下了该市 20 年来多户住宅空置率的历史新高。在音乐城和其他阳光带城市，供应量的增加带来了房租下调的前景，而在明尼阿波利斯等经济增长较快的城市，房租增长可能会继续，但随着更多建筑的交付使用，增长速度可能会更加温和。
西雅图不堵了？新的人工智能技术将帮助改善交通与减少碳排放
Google greenlight project
感谢新的人工智能技术，西雅图的司机们很快就能从红绿灯的漫长等待中解脱。
西雅图是北美首个使用谷歌新人工智能技术改善交通流量的城市。西雅图交通局表示，他们于 2022 年底开始与谷歌合作。谷歌表示，这项技术将减少西雅图的红灯时间，并减少碳排放。
南湖联合区（South Lake Union）的居民表示，需要对十字路口进行这些改进。在南湖联合区工作的纳亚娜・夏尔马（Nayana Sharma）说："情况非常糟糕。即使是红绿灯，也要花很多时间，而且这些红绿灯甚至都没有同步。"
西雅图部分地区的交通信号灯模式很快就会得到改善，因为西雅图现在是北美第一个使用谷歌新技术 "绿灯计划 "的城市。该计划使用谷歌地图和人工智能来计算城市如何改善十字路口的交通流量。
该市约有 1,200 个十字路口设有交通信号灯，绿灯计划建议实施的十字路口包括：
巴拉德区西北 15 大道与西北市场街交叉口
（15th Ave NW at NW Market St）
巴拉德区西北第 15 大道和西北第 53 街
（15th Ave NW and NW 53rd St）
格林伍德区的格林伍德大道北段和第 80 街北段
（Greenwood Ave N and N 80th St）
谷歌气候人工智能产品负责人朱丽叶・罗滕伯格（Juliet Rothenberg）在发给 KING 5 的一份声明中表示，"绿灯 "是谷歌研究院的一项计划，它利用人工智能和谷歌地图的驾驶趋势来模拟交通模式，并提出优化现有交通灯计划的建议。
罗滕伯格说："我们基于人工智能的建议与现有基础设施和交通系统配合使用，城市工程师能够在几分钟内实施建议，监测影响，并在几周内看到结果。这些优化措施可以创造一波又一波的绿灯，让城市改善交通流量，进一步减少走走停停的排放，从而让西雅图等地的人们体验到更清洁、更环保的城市。"
谷歌表示，交叉路口50%的尾气排放来自停车后的加速，交叉路口的污染可能比开放道路高出29倍。
在南湖联合区工作的约书亚・多蒂（Joshua Doty）说："车辆在怠速或保持一定速度的情况下行驶里程更长，因此如果能让车流保持匀速，肯定能减少排放。"
由于这是一项新的研究计划，因此免费提供给城市使用。
西雅图地区将出现降雪和冰风天气
Ken Lambert // The Seattle Times
据当地气象专家称，在经历了有记录以来最温暖的一个十二月和温和的一月初之后，西北太平洋地区似乎将迎来大雪和霜冻天气。
一系列的天气系统预计将在未来几天给卡斯卡特山脉和山口带来超过 3 英尺的积雪，下周晚些时候西雅图地区的低地也可能降雪。
预测圣婴年将会出现更干燥、更温暖的天气，这让人们对山区的积雪产生了担忧，而积雪是西北太平洋地区最关键的气候变量之一。
华盛顿在线天气（Washington Online Weather ）的迈克尔・费金（Michael Fagin）告诉 Axios，目前积雪量估计为正常水平的 40%。但他说，从现在到周日晚上，预计降雪量将达到 20 英寸左右。美国国家气象局的气象学家里德・沃考特（Reid Wolcott）说，从周一到周三，一些山口的积雪有可能超过 24 英寸。这对华盛顿州和俄勒冈州的滑雪者来说是个好消息。
沃考特（Wolcott）说，预计周日到周一将迎来降温和降雨，给西雅图带来接近华氏32 度的夜间气温，并有可能给 Whatcom County西部和胡德运河带来低地降雪。他说，周一西雅图可能会有几片雪花，但积雪超过一英寸的可能性不到 10%。
不过，下周五普吉特海湾地区可能会刮起寒风，可能会把西雅图的最高气温降到华氏20多度，并带来低地降雪，费金说。
根据气象服务部门的数据，各种天气模型显示，下周末西雅图的最高气温范围很大，从华氏十几度到 40 多度不等。
华州议员将在州长英斯利的最后一次议会上讨论芬太尼和住房问题
AP Photo/Lindsey Wasson
华盛顿州的立法者们将于下周一返回奥林匹亚，在杰伊・英斯利（Jay Inslee）作为州长的最后一届简短立法会议上讨论住房、气候变化和芬太尼危机等问题。
在本周的会议预告中，这位民主党州长将气候问题描述为他希望在本届会议上解决的最大的长期问题。他提到了自己的六个孙子孙女，以及他对孙子孙女到他这个年纪时环境会变成什么样子的担忧。他说："在接下来的 60 天里，我将竭尽所能，确保我们能为每个人的孙辈带来更美好的愿景。"
民主党多数议员也将采取防御措施。一个保守派团体已经提交了数十万个签名，以支持威胁到民主党近期最大胜利的倡议，其中包括已满 1 年的《气候承诺法案》（Climate Commitment Act），这是一项具有里程碑意义的政策，为碳排放建立了一个 "上限和投资 "系统。民主党众议院议长劳里・金金斯（Laurie Jinkins）表示，这些倡议已获得临时认证，最终将被放上11 月的公投选票。
她说："我期待着与华盛顿州选民的对话......我不认为这个州的选民特别希望我们背弃气候变化。我不认为本州选民特别希望我们背弃气候变化。"
在为期60天的选举年会议中，将有数百项议案，立法者将根据英斯利的提议批准一项补充预算。目前华盛顿州的立法院中，民主党以 58 比 40 的优势控制众议院，以 29 比 20 的优势控制参议院。
以下是将审议的一些重要提案：
住房
2023 年的立法会议充斥着解决住房危机的提案，立法者们再次面临着令人咋舌的高房价和租房价格。
其中一项法案要求，在公交枢纽（包括快速公交和轻轨）周边新建的住房中，10% 的单元必须是低收入居民负担得起的。另一项法案将重点放在租金稳定化上，禁止房东在租房协议期限内每年将租金提高 5%以上。
提出这两项提案的民主党参议员亚斯敏・特鲁多（Yasmin Trudeau）称租房市场 "难以为继"。她说："人们不得不就是否购买食物或是否支付房租做出决定。我认为这不是我们任何人想要生活的社会"。
众议院少数党领袖、共和党人德鲁・斯托克斯巴里（Drew Stokesbary）说，重点应该放在增加住房供应上，他提到了一项提案，该提案将为建筑商提供额外的财产税减免，以增加可负担得起的多户住宅。他说："我们真正能做的最大、也许也是唯一有意义的事情就是增加住房供应量。我们需要更多的住房。各种类型的住房。"
气候变化
双方的立法者都提出了与《气候承诺法案》相关的立法，该法案致力于限制和减少气候污染，同时为气候投资创造收入。根据生态部的数据，该法案包括每季度一次的拍卖，向法案涵盖的企业出售碳排放配额，而2023 年筹集 18 亿美元。
一些民主党议员正在推动提高石油价格的透明度，以应对高油价和对气候法案难辞其咎的抱怨。
其他人则希望将碳市场与加利福尼亚州和魁北克省（这两地也有排放配额拍卖）联系起来。与此同时，共和党议员提议要求公用事业公司在账单上列出气候法案导致的费用。
除气候法案外，还将努力在全州范围内实现校车电气化，并推动提高轮胎效率，以提高车辆的行驶里程。
"众议院环境与能源委员会主席、州众议员贝丝・多格里奥（Beth Doglio）表示："这将使该计划更加持久和稳定，并为市场提供更多机会来完成它应该做的事情，即为我们投资非化石经济提供投资。
毒品
随着华盛顿州阿片类药物过量死亡人数的上升，一些立法者正加倍努力与芬太尼作斗争，他们提议通过立法来增加阿片类药物过量逆转药物的使用和教育。
其中一项法案将要求所有学区在高中提供纳洛酮（一种挽救生命的药物，可以缓解阿片类药物摄入过量的情况），而不是只要求至少有 2000 名学生的学区提供纳洛酮。另一项提案将有助于把有关芬太尼的信息带入K-12公立学校。
该法案的提案人、来自默瑟岛的民主党参议员丽莎・韦尔曼（Lisa Wellman）说："芬太尼已成为我们社会的一个重大问题。芬太尼的威力令人难以置信，它混杂在所有东西中，非常容易获得。"
根据金县法医办公室（King County Medical Examiner's Office）的数据，去年包括西雅图在内的金县共有 1000 多人因芬太尼过量致死。
这项工作是在该州批准了一项重要的新毒品政策不到八个月后开展的，该政策规定受管制物质仍然是非法的，同时增加了帮助那些与毒瘾作斗争的人的资源。
西雅图本地新闻
据西雅图警察局（SPD）称，周三晚上，一名 30 岁男子在中央区一家大麻店外遭到枪击，目前伤势稳定。晚上9:50时，SPD 在 X 上发布消息称，他们正在调查 23 大道和东联合街交叉口附近的一起枪击案。西雅图消防局（SFD）的官员向 KOMO News 证实，一名 30 岁的男子被送往 Harborview 医疗中心，据悉他的情况稳定。枪击事件中，子弹同时击中了店家和附近的一栋公寓楼。不过，警官称公寓楼内无人受伤。SPD 警官还认为，事件中大约发射了 40 发子弹。
根据当地房地产专家对 2024 年的预测，西雅图地区的住宅租金可能会上涨 4%，办公空间的空置率可能会继续上升。
西雅图 Re/Max Gateway 公司的管理经纪人约翰・曼宁（John Manning）告诉 Axios，未来一年对许多人来说仍充满挑战，包括商业业主和在 2024 年无法实现梦想的潜在房主。他说："我从未见过如此低的可售房源数量。"住宅库存的缺乏令人震惊，这主要是由于房主的抵押贷款利率锁定在 2% 至 3% 之间，他们仍在现有住房中按兵不动。
在收到西西雅图女性的多起投诉后，西雅图警方正在调查一系列猥亵和恐吓性骚扰案件。“我真的为我们社区的女性感到害怕，”加比说，她要求不要使用她的姓氏。加比说，去年 12 月，她正沿着西南第 35 大道行走，监控录像拍到一名男子开着一辆卡车驶近，并向窗外尖叫着粗俗的威胁。“伙计，你会很有趣，然后露骨的性骚扰语言，”她回忆道。
据金县检方称，一名 42 岁男子被指控在精神健康危机期间将自己锁在西雅图一座佛教寺庙内，并纵火焚烧该建筑，然后于 2023 年 12 月 31 日逃跑并闯入附近的一所房屋。 
指控文件显示，华盛顿州里奇兰市的韦伦·威廉姆斯被指控犯有一级鲁莽焚烧罪、二级盗窃罪和入室盗窃罪。他的保释金为 40,000 美元。
周三晚上，埃德蒙兹发生一起枪击拼车司机事件，警察局正在积极寻找涉案嫌疑人，该人被认为携带武器且危险。周三晚上10点15分刚过，在埃德蒙兹路和西南236街交叉口附近发生枪击。目击者称，一名步行嫌疑人向一辆车开了多枪，击中了受害司机。受害者是一名来自西塔科的31岁男子，他被送往港景医疗中心，但不治身亡。警方周四下午发布消息，称受害者是一名拼车司机。邻居被警方要求，在警察搜查过程中留在家中。
贝尔维尤学校董事乔伊斯周四辞去她的职位，为非传统背景的人腾出空间。她在学校董事会脸书主页上写道，她希望有一个来自少数族裔、LGBTQ+、单亲或其他代表性较低的背景的人来填补她之前的职位，为董事会带来未被充分代表的观点。她说，现在辞职将使下一位候选人避免竞选的繁琐过程，包括筹款和时间上的承诺以及面对反对声音。乔伊斯于2021年12月开始她的任期，她实现了为学校和学生设定的目标。学校董事会表示将立即填补她的空缺。
布里恩市无家可归者权益团体将政府告上法庭，诉辩一项有争议的禁止露营令违宪。11月1日生效的第827号法令规定，晚上7点至早上6点之间在有避难所可用的情况下，在公共场所露营属于轻罪。金县无家可归者联盟和西北司法项目周三提起的诉讼称，布里恩和金县几乎完全缺乏避难所，该法令将使得布里恩无家可归的人无法保护自己免受恶劣天气的影响，无法准备食物或在户外生存，将无家可归行为定为犯罪是残酷的惩罚。
在为社区服务67年后，位于伍丁维尔的摩尔巴克花园中心宣布将于1月28日正式关门。自去年12月宣布关闭计划以来，粉丝和社区成员一直在社交媒体上聚集，来表达对摩尔巴克的回忆、支持和感情。去年11月，一家房地产商把摩尔巴克置于开发项目以外。作为回应，摩尔巴克宣布将停止运营。这个决定让人难以接受，员工和他们的家人、忠实的顾客和供应商，以及西北地区热爱摩尔巴克的人都感到伤心。摩尔巴克的停业甩卖将于周五开始，售完为止。
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（本文责编：谌逸、雪涛）
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