为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
01
普通住房标准有所调整
市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
此前，上海普通住房认定标准需要满足内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。在此次的认定标准调整中，去除了看总价的条件。
02
差别化住房信贷政策有所优化
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
很多市民关心
此次政策调整对居民的刚性
和改善性住房需求产生什么影响？
易居研究院研究总监严跃进认为，此次调整有助于降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
关注一：

新政有哪些变化？
严跃进表示，在调整普通住房标准方面，一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。（详见下图）
优化住房信贷政策方面，一是降低首付款比例；二是降低利率下限；三是二套住房实施差异化政策。（详见下图）
关注二：

新政策有哪些影响？
严跃进认为，此次政策调整降低了居民的购房门槛，“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。”
此外，新政有助于减轻房贷利息负担。严跃进表示，“房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。”
严跃进认为，新政还有利于减少住房交易成本，“普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。”
最后，新政还着重促进区域职住平衡。严跃进认为，“此次在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷政策，即在此类区域购买二套住房，可以享受更低的首付比例和房贷利率，进一步降低了改善居住的成本。有利于支持推进‘五个新城’和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。”
今年9月初上海调整优化“认房不认贷”政策之后，房地产市场总体平稳运行。“总体而言，上海各项政策出台的力度符合市场预期。其中，房贷政策标准略高于央行此前规定的下限。普通住房标准的调整，也符合上海的实际。上海因城施策用好政策工具箱，是基于支持居民刚性和改善性住房需求和当前市场情况而做的政策优化和调整，说明重视和支持合理住房消费需求的释放。”严跃进表示。
编辑 / 孙超慧
来源 / 东方网
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