最近不少朋友都在咨询作者，手中的房子是否该卖掉，这些房产，位于从一线城市到曾经很红的旅游地产。普遍而言，这些房产的“市场价格”已经下跌了30%以上。

这是很典型、很具体的微观操作问题。
作者观察社会经济现实，一直是从微观出发。不是讲宏观不重要，而是宏观政策并非个体可以决定，而大多数宏观政策其实都源于一些微观现实聚沙成塔。宏观政策的目标总是解决既有微观问题，但受限于政策成本或政策水平，往往会带来新的问题。因此，体察微观、理解微观，对个体是非常重要的，甚至是市场中的个体（包括企业）与宏观决策者相比，独具的优势。政策制定者应该像市场中的个体那样对微观了如指掌，否则有形之手就会产生各种新的问题。
回到具体的住宅房产问题，如果已经下跌30%以上，租金也在下跌，那是否应该降价加速卖出？
这个问题有几层因素要考虑：

第一，你是否急用现金？如果有其他债务压力，需要急用现金，那肯定会选择加价卖出。这种操作自然会导致同小区住宅边际价格进一步下跌。
第二，如果没有现金压力，仅是由于看到房价下跌而担心房产财富贬值，希望止损。大部分是纠结这类问题。但问题的关键不是是否卖出，而是卖出后买什么呢？此时微观算账的方式是：比较一年房产租金收入和卖掉房产所得现金的年息收入，在当前投资风险意识都非常强的情况下，不少人是在比较房租和（人民币或外币）定存利息。当前算下来，很多租金收入是不如年化定存利息的。房价在跌，租金也在跌，怎么看，都应该尽快卖掉，变成现金，做其他投资。所以挂牌房产越来越多，边际价格进一步走低。这就是当前房产价格趋势形成的微观描述。
政策层面看，在当前的债务压力和银行存贷息差压力下，进一步降低存款利率是几乎必然的选择。当前部分建议是一步到位到（接近）零利率。微观层面看，大幅降低存款利率会让银行存款变得没有吸引力，大幅降低存款利率后，也就有条件大幅降低贷款利率，维持息差的稳定。理论上，前者有利于存款“搬家”，用于其他投资；后者有利于银行系统放出更多低息贷款，用于增加流动性，有利于缓解前期债务压力（借新还旧压力变小），也有利于扩大生产。

通常而言，在降息预期下，资产价格应该回升，因为钱放银行实在没意义了。这个资产价格既包括房产价格，也包括公司股票在内其他资产价格。有时候光是制造预期还不够，还要有实际操作；有时候操作慢了市场也不认可，还得快一些。
但还有一些时候，负利率都没用，这就是日本当年遇到的问题。
资产负债表衰退也好，债务通缩循环也好，首先观察到的是一种普遍现象，但光看到现象不够，关键是分析背后的原因。经济学者已经找到一些原因，那现实中还有其他原因吗？
宁愿低息存款都不投资，主要原因其实只有一个，也就是顾虑投资会让本金打水漂，用老百姓的话来讲，“我关心利息，你惦记本金”。在企业层面来讲，也可能会有这种顾虑，具体反映为：企业判断需求并不旺盛，扩大投资并不能带来足够收益；本土特有的情况还有，多一事不如少一事，考核太紧，回头监督起来不好解释。
通常而言，讨论到此结束。让我们进一步深入。

老百姓担心本金消失有问题吗？这是完全合理的。过去几年，老百姓直接买A股的有一些，但其实更多是通过购买其他投资产品来间接投资于资本市场的。这里面有两类产品，一类是本身就不合规的，一类是合规的。不合规的暴雷很多，可以说“责任自负”；合规的呢，例如各家公募基金，对稍微有点积蓄，刚开始投资基金的老百姓而言，是否也可以用“合同条款”来讲“责任自负”呢？从法律上讲，确实也没问题。但问题是，当制度设计是投资者小赚、基金经理大赚，投资者大幅亏损、基金经理们小赚的时候，请问未来谁还敢投呢？如果制度设计不变，大概率只有下一次非理性繁荣的时候才会进一步发展了。所以，从间接投资这个渠道看，低利率跟老百姓是否继续投资国内的证券市场公募基金有关系吗？还真没有。
私募的约束机制要强很多，更市场化。但私募遇到的问题跟个人投资者遇到的问题有相似性，同时还有自身的其他压力。这些问题主要在外部。
作者举一个地产方面的例子。
今天很多房产投资者是最近十几年内才开始有房产投资经验的。作者的父母在1990年代已经投资一些房产，并且有过失败。失败的教训往往比成功的经验更重要。作者也因为这些经历，在2000年前就开始长期关注房地产市场的制度设计问题。
在1990年代中期，中国大陆的房地产市场还没有解决“一房二卖”问题，房产登记制度也没有建立起来。这导致许多人买了房之后获得不了对应的产权，纠纷不断。在2005年左右，已经建立起完整房产登记制度（背后是严格执行“五证”制度）的一二线城市都是屈指可数的。差不多到2010年左右，经济发展比较好的一二线城市，才完成了房产登记（含存量房）的数字化。大多数经济学者都从货币、人口、需求的角度去分析中国大陆房价的演变，唯独忽略了产权制度建构的重要性。作者非常清晰的记得，在2012年时到北方一个省会级城市去看了不少预售新楼盘，发现整个城市的登记制度还没有建立起来，许多在售房产五证都不齐全，在当地这似乎还是很正常的事。可想而知，在后来几年全国主要城市房价攀升的过程中，这个城市的房产价格是不可能有任何起色的。这导致后来当地老百姓成群结队地去投资其他城市的房产。
所以，货币政策和财政政策在什么时候会失效呢？什么时候本土投资需求会外溢到其他地区呢？
让我们从过去的房产市场回到今天的房产市场。有投资机构认为，在降息预期下，资产价格回升是必然的。问题在于，是否过往资产的价格都会回升呢？作者在2017年发表的《西城老破小与教育公平化 ——关于房价的思考之二》中提出，居住质量不好的学区房其实只是一个附带教育权益的看涨期权，只要教育改革推进，人口结构变化，这个期权收益就会落空。六年过去了，也就是，一届小学生毕业了，再没人跟作者争论“学区永远涨”的问题。因为大家发现学区在均等化，更重要的是，没有后来人了。结局是什么呢，是几乎所有在2017年秉持买入西城区老破小不会亏这个理念的人，都在面临亏损。所以资产价格回升，会发生在这里吗？
事实上，很多后来者不了解的是，在2017年后，不少原本持有中国大陆一线房产的境外人士，都陆续在非理性繁荣时成功套现。作者在当时提出，面对教育方面的问题，家长们要合力从教育公平的角度去推进解决，而不是去抢根本没有居住价值的老破小。但很多聪明得不得了的家长，一齐选择了用辛苦钱去换一点自己的“特殊权利”（内卷基因作祟）。事实证明，这只是一种幻想，而且是代价不小的幻想。没有一个优秀的现代国家、现代企业是靠各阶层的投机取巧建构起来的。
房价的下降是有合理性的，因为前期有太多非理性上涨。从房价收入比来看，一线城市仍然远超全球其他主要国家。过去，房地产行业都认为，中国大陆虽然“房价收入比”一直非常高，但房价也一直在上涨，说明这个指标不需要考虑。这个观点的错误在于，“房价收入比”其实是一个“痛苦指数”，房价的上涨是通过新房和二手房边际价格拉动的，大部分在房价上涨之前已经拥有房产的人只是在“被动享受”房价上涨的愉悦，只有新进入的年轻人是在“承受压力”。当房价仍在上涨区间的时候，后进入者也在“被动享受”更后来者带来的边际价格上涨，因此“痛苦”的感受会降低，因为看似自己的财富也在增值。然而这一切都是幻像。自住房产永远只有使用价值，没有投资价值，它的增值收益只有在售出时才能体现，但换房对大多数人来讲是一辈子仅会经历一到两次的事。
当痛苦达到一定极限后，就没有后来者了。
此时这部分房产的边际价格就会掉头向下，所谓市场价格其实就是少数交易的个别价格决定的。这个时候根本没有想过出售房产的人因为听闻自己房产的“价格”在下跌，又会产生财富萎缩的恐慌，进而参与到“尽快”出售的队伍中去。在交易中获得佣金收益的中介们，为促成交易，此时当然会掉头“支持”他们三年前还看不上的买家。

所以，在今天一二线房产市场，如果降息，会必然导致房产价格回升吗？
降息并不能解决居民侧资产负债表修复的问题，这是最关键的。
不要讨论宏观理论，直接思考微观中的买家与卖家的现实情况和他们的思维逻辑。

让我们再从房产市场回到证券市场。
证券市场的长期性固然与利率有关，但说到底是企业经营情况与证券市场的货币流量来共同决定的。利率调整对企业经营会造成影响，但企业经营显然不仅是利率环境决定的。为什么影响行业收益的游戏政策会引发市场普遍质疑、用脚投票？因为市场从某些政策表述上读出了政策起草者并不关心
非经济监管目标的代价
，而这些代价是要由企业和市场来负担的。为了应对市场不满又马上补救，虽然证明了政策起草者本意不是不考虑代价，但来回反复又让市场对政策能力产生了怀疑。

所以问题至少在于两方面：一是具体的行业政策是否仍然以经济建设为中心，在什么条件、什么标准下，非经济目标会具有优先性，这是市场希望明确的，这涉及预期是否稳定的问题；二是金融中介体系是连结资本市场与个体投资者的桥梁，如何恢复个体投资者对金融中介的信任，制度设计是怎样呢？更底层的还在于，本土的长期财富留存机制到底是什么？
作者在2022年发表的《如何理解今天的中国》中，提到了现代国家必然存在不同的利益相关方，任何政策的出台，官方都应当居中评判，充分听取不同利益相关方的声音，因为几乎不可能有一项政策是可以同时满足各方诉求的。作者当时提出的更关键建议是，“官方可以开始尝试建立不同利益相关方公开且专业的辩论机制，这将使决策变得更加透明和科学。当然，专业人士参与社会问题的辩论应当澄清有无代表特定一方。”
政策的吹风、反馈、讨价还价，不仅是利益诉求的表达，更是让不同利益相关者彼此理解问题的难点，参与到共同解决的相互理解中去。这也将有利于防止某些“爹味”很重的小官僚拍脑袋的把自己的认识强加于市场主体。市场主体很多时候的不满在于，某些具体政策的起草者对市场的理解过于肤浅，这是宏观政策对微观实际不体察、不理解、不尊重的表现。说到底，就是政策能力问题。
日本在泡沫时代结束后，美国在08金融危机结束后，都产生了一大批十分优秀的经济学者和社会学者，他们的著作对我们认识今天和未来是有帮助的。但作者想提及的是，每个国家和社会都有自身的特点，普通人很容易把一切问题都简单的用“体制问题”来做情绪表达，但究竟是什么问题，微观层面到底有哪些不一样，这是留待乐于思考的人们去探讨的。这个时代，确实也对每个行业的政策制定者、监管者提出了很高的要求，
毕竟经济体量都是G2了，政策能力也应当努力达到G2水平，这是人们的正常期待
。

漫长的冬季，大家的情绪都不高，遇到风吹草动都容易往负面想。但还是应当把脚步慢下来，在经历了二三十年的突飞猛进后，是时候多一些冷静的总结和思考了。
以上。

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