一文搞懂美国EB5投资移民项目隐藏风险点！

前言

1992年，美国国会首次颁布了区域中心计划，以激发人们对EB-5 投资移民计划的兴趣。区域中心计划最初是作为试点计划制定的，迄今为止，它还不是永久性的，需要国会定期重新授权。区域中心计划已多次获得国会重新授权，并于2022 年 3 月 15 日，由国会重新签署《2022 年 EB-5 改革与诚信法案》。该法案规定了60天的“冷静期”，并于2022年6月1日正式生效，有效期延长至2027 年 9 月 30 日。该法案规定了对 EB-5 计划的各种重大变更，包括但不限于将投资者对不在目标就业区（“TEA”）的项目所需的最低投资额更改为 105 万美元，而将位于农村地区（“农村项目”）或 TEA就业区的最低投资额从50万美元更改为 80万美元，并且规定每年有32%的签证预留名额可以免排期。

EB5新法案落地以来，不少对美国绿卡感兴趣的朋友开始从观望到认真研究移民政策和项目。而在 EB5 移民项目的接洽和评估中，项目风险点的分析永远都是每个投资者不可避免的热点话题。在实际项目评估和甄选过程中，从项目立项到与开发商之间的相关文件、条款以及合作细则的谈判。假设与项目方/开发商谈判拉锯了很久后建立了合作关系，如果后期实际运营过程中还是出现了风险，那么风险通常会出现在哪个环节？而作为投资人又该如何提前认知并有效规避呢？

相信这些都是很多客户所担心和顾虑的问题，也是当下的热门话题。今天我就跟大家来深挖一下，希望帮助大家在评估筛选项目的时候能够更加深入和全面。

实际上，项目从投资启动到顺利拿到绿卡结案的每个阶段，都需要通过层层的审核等待才能顺利诞生。而从项目立项到跟开发商协商，再从各条款核对落实到法律文件的最终签署合约大概需要8-9个月时间。当项目一旦呱呱落地，就跟自己生了个孩子差不多，所以我们经常用“十月怀胎”来形容这个过程，其实也非常贴切。

作为希望通过EB-5投资移民项目完成身份规划的客户，其实终极诉求只有两点：一是拿到美国绿卡，二是拿回投资本金。这个看似简单可控的申请过程，主要的风险通常会隐藏在哪些地方呢？

一

EB5 移民项目风险点概述

美国EB5投资移民计划作为一种常见的移民方式，虽然为投资者提供了获得绿卡和投资回报的机会，但同时也属于风险投资，存在一定的市场风险。而这些风险点主要集中表现在以下几个方面：

1、项目完工风险：事实上，项目从立项到收尾结案的每个阶段都存在不可控的风险。例如，项目施工无法按时完成、资金没有及时到位、无法在建筑周期内创造足够就业岗位等。

2、项目还款风险：在 EB5 投资移民项目中，如何约束项目方能够按时还款是所有投资者最关心的问题之一。如果项目开发商无法按时还款，或者项目因运营亏损导致无力还款，则投资者的本金安全将面临威胁，甚至将面临重大损失。

3、项目文件风险：

在签署项目投资协议、运营管理协议等法律文件时，如果投资人不认真研究，缺乏对开发商进行充分的评估和约束，导致开发商可能会穿法律空子逃避责任，给投资者带来巨大损失。

4、移民拒签风险：如果投资者因为个人背景、资金来源解释方案不当、资金流水关键证据缺失等原因或项目不合规等原因导致拒签。投资款可能面临无法及时退还的风险，而绿卡身份也因此泡汤。

5、项目运营风险：你投资的项目只有变得值钱，项目方才有能力还钱。如何评估项目未来可以变得值钱是评估筛选项目非常关键的环节。如果你投资的项目的固定物业价值不高，而过于依赖后期运营团队的发挥来为项目创造价值的。类似的项目风险会非常高，建议慎重。

6、项目违约风险：再优秀的项目方都存在道德违约的风险，需要全面评估开发商的背景实力以及信用记录。当违约成本越高，项目方履行约定的概率才会更高。

当我们清楚知道项目的风险会隐藏在哪里，那我们在评估筛选项目时就多了很多维度了。

例如►我们在选择项目时，绝对不会去选择那些连地基都还没有的项目。因为项目没开始，资金也没到位，怎敢确定开发商就一定能给我们创造足够就业呢？如果项目无法创造就业岗位，那申请人的绿卡就泡汤了。所以，在项目立项的时候，我们都会综合考虑以上几个主要的风险点，对项目进行全方位的评估和分析后，才会最终确定立项与否。

例如►

我们在立项主推的五月花君悦酒店和迈阿密冲浪俱乐部四季豪宅，这些项目都已经施工进展顺畅，并且已经创造出好几倍的就业，足够帮助所有投资人顺利获得永久绿卡，而项目就业创造的风险完美排除。

另一风险则是本金安全与资金还款的风险。立项的时候，关于还款这个问题我们在法律文件里对开发商做了非常多的约束；

例如►还款保证不能仅限于投资人退出，而是在项目立项时就要预先考虑所有可能产生的风险，事先做好约束。

例如►我们主推的四季项目，预售阶段 75%的公寓已经被预定，定金也已经入账，但我们同样会要求开发商给到投资人第一顺位的实物抵押。因为项目建成前，万一美国经济崩盘了，但剩下的损失就只能我们投资人承担了。所以，我们要求实物抵押，哪怕极端情况下出现不可控的风险问题，投资人也可以行使抵押权，将损失风险控制到最低。