投资东南亚房产！有多火爆有何危机？

「用商业角度破解世界变化」

这是「商业侦探佳」的第 106篇视频

前两年东南亚经济频频登上财经热搜，其房产市场也是大热板块，房价不断上涨的同时，房产服务平台也火速杀出巨头在美上市。

那2023年东南亚的房产市场还红火依旧吗？商业侦探佳「2023全球房产市场盘点」的第三期，就带大家去看看东南亚房产市场的投资机会！

几多欢喜几多愁的东南亚房产

疫情开始以来，东南亚拿到了不少时代的红利，经济一路看好。像去年介绍过的越南（回顾🔗），还有菲律宾，去年的GDP增速都在8%上下。整个东南亚的房产市场也跟着火起来，整个地区的投资型房产投资总额，在2022年创下了十年新高，数额接近190亿美元。

而其中最火的，就是很多人投资以及移民东南亚的首选——新加坡。

今年我在新加坡出差的时候还听朋友说，一个400平的大平层，租金都已经飙到了6万美元一个月（约合人民币43万）。这么算的话，一年的租金差不多都能在二线城市买个公寓了。根据新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority）的数据，新加坡的民用住宅房价在2021和2022分别有10.6%和8.4%的上涨。虽然一国就是一个城市，新加坡的房产2022年产生的GDP，超过了131亿美元。而菲律宾虽然人口是新加坡的约20倍、国土面积是新加坡的400多倍，但整个房地产行业去年创造的GDP还不到100亿美元。

不过，2023年似乎风向变了，新加坡新房价格在第二季度时出现三年来第一次下滑，季度比缩水0.4%，而新房销售第三季度季度比则下滑8.3%。新加坡房产到底怎么了？整个东南亚房产投资格局有哪些变化？今天我们邀请了两个最了解东南亚房地产的朋友，和大家说说东南亚房产的那些事儿。

Race Wong是美国上市公司东南亚房产投资数字平台Ohmyhome的联合创始人，Joyce Xu是她的BD经理同事。

Race Wong

Ohmyhome

联合创始人

Joyce Xu

Ohmyhome

业务发展经理

今年新加坡房产市场好像有点降温了，你们觉得是什么原因呢？

因为新加坡政府为了抑制房产过热，而提高了本地购买印花税ABSD。

Race提到的ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）额外买方印花税，是新加坡政府从2011年开始，为了控制过热的房产市场而提出的。

新加坡ABSD已经在2013、2018和2021有过三次上调，今年4月27号生效的新政策算是第四次调整。

如果是第一套房子，在新加坡本地，我们新加坡人是不需要交额外的印花税的，那第二套房子就开始有20%，然后第三套房子......就这样一直增加，所以就令我们本地人就不想在本地投资了。

印花税政府调高了，不仅是针对本地人，也针对外国人。外国人的印花税从30%涨到了60%。

大家可能听出来了，这一次额外买家印花税的提高幅度极大。究其原因，主要就是因为新加坡房价已经连涨了12个季度，政府想要控制房产市场。那大家可能好奇了，新加坡房价到底涨到啥程度了？根据城市土地学会（Urban Land Institute）今年5月的问卷，新加坡的平均房价已经达到了120万美元，超过香港，成为整个亚太地区房价最贵的城市。

而房子价格越高，受印花税上涨的打击就越明显，所以新加坡的房产市场降温也不是平均的。

以新加坡为例来说，今年的四宅交易量是在下降的。但是虽然交易量下降了，价格还是在持续地增长。其实核心中央区它的价格是下跌的，原因就是我们刚刚讲的印花税有提高，然后重创了豪宅市场的一个情绪。但是其实除了核心中央区以外的所有地区，新加坡的私人公寓价格全都是在上涨的。因为房产的主要买家还是以本地买家的需求在支撑，所以价格并没有跌。

新加坡住房市场2023年大降温，但是商业地产市场却丝毫不受影响，成为今年的新热点。一方面原因就是，不管是本地还是海外投资者，在投资新加坡商用地产时，都不需要交印花税，所以投资的成本明显更低。另一方面原因，就是商用地产的需求旺盛。根据CBRE的数据显示，商业地产的租金在今年一直在上涨。

办公室处于供不应求的状态，空房率也是不断下降。

除了不用交印花税之外，还有其实有更高的回报率。像新加坡的商业地产的回报率起码是在3.5%以上的。

那新加坡房产整体的投资回报率怎么样呢？

这几年新加坡的话，有越来越多的外国公司还有人才入驻。然后刚好是疫情期间，他的房屋供应量也非常有限，就导致新加坡这几年的租金飞速上升。其实新加坡整体的如果是住宅房产的话，它的租售比在3.5左右，比较好出租、好卖。

那养房成本高么？

如果是市区中高端的房产的话，它每个月的物业费大概两房可能是在500到600。

那除了新加坡商用地产比较火，东南亚房地产还有什么其它新变化？

持续走热的菲律宾房产

新加坡投资人现在开始关注和投资菲律宾和马来西亚等周边高经济增长国家的房产。我们新加坡人现在不可以投资太多新加坡了。之前我们会投资很多英国、美国、澳洲这些国家，可是现在很多新加坡人都在投资菲律宾。如果说整个菲律宾，哪一个国加投资的最多，其实就是新加坡人。

因为现在菲律宾处在一个房屋短缺的一个情况，我们看了之前的数据，现在大概是有六百多万套短缺。但是每一年菲律宾的市场只能建设大概20万到30万的这样一个房屋的数量。所以其实它的供应量跟不上它的需求量。然后它现在又是一个城镇化进展的一个市场，所以很多人想要到马尼拉这种市区来工作，那他的租赁需求就是非常高的。

不同国家的投资回报率会不一样。好像刚才Joyce说的，就新加坡的租售比是在3%到5%左右。购房者主要他们就当然是考虑移民、税务，还有交易等因素。但如果说是马来西亚的，就大概是在4%到5%左右。而在高增长国家，如菲律宾的租售比，就能高达7%到9%。

租售比，就是月租金除以房价，是一个衡量房产投资价值的重要指标。

一般来说租售比在1/300到1/200就算是不错的，相当于年回报率在4%-6%。这样一算，菲律宾的房产市场确实很有吸引力。而且菲律宾的中小型房价才只需要6.3-9万美金，入手门槛低很多。

虽然东南亚经济发展得好的国家，不光只有菲律宾，但并不是经济发展得好，房产市场就也好。就拿之前我们介绍过的越南和菲律宾比较一下。菲律宾今年经济增速稳健回升，第三季度达到了5.9%，越南也不甘落后，第三季度的GDP增长恢复到了5.33%。但是房产市场就没有那么同步了，菲律宾房产价格第一季度年比上升了10.2%，第二季度更是年比上涨了14.1% ，但是越南的整个房地产行业则受到了债务等问题的打击，甚至在9月整体市值下跌了16%，房价也没有什么长进。

所以投资东南亚这个比较复杂的区域时，并不能一概而论。那海外买家到底要怎么入手、怎么避坑呢？

需要避坑的东南亚房产

在东南亚投资房产时，有什么坑要小心的吗？特别是对于海外投资者？

我们会比较建议就是购买本地的大型开发商的项目，本地有口碑的开发商，对这个地区的发展他会比较了解，所以他在建房的时候，在各方面可以做到一个比较长远的规划。那有很多是小的海外的开发商，他可能只是在当地做了一两个项目，他们就走了。那他可能会比较顾及短期的利益，如果有什么问题的话，你可能也找不到开发商了。

之前人家会可能说，我们到柬埔寨去买房子。那柬埔寨那里的很多开发商都是只有外国的发展商，在柬埔寨，他们就建了一个地区，专注卖给海外的投资者。这些地方我们就尽量会回避，因为只要是他们政策一改变，就不可以再一直往柬埔寨投资或是旅游，整个地方就会变成一个死城。我们其实靠近新加坡新山有一个地区就是这样。所以当大家就是看在东南亚投资的时候，一定要看他们本地有没有这样子真正的需求。

我们其实比较建议买家他找的楼盘，里面会有比较多的本地人。那有本地人有自住需求的这一块地区的话，您以后出租或者是出售都会比较有市场。

对，就是这个楼盘的附近有什么企业industry去支持support这个源头。如果你附近有很大的公司，比如说Google、Shopee这些大的公司，他们聘请几千个员工，那就很明显，这些员工就可以租这个房子。可是如果附近都是赌场，没什么其他的企业的那就比较难。