本期，财哥和大家聊聊利率和房市。
有迹象表明，新西兰央行再次加息的压力正在迅速消退。
一些经济学家表示，几乎可以肯定的是，央行本周三发布最新货币政策声明时，将会继续将官方现金利率（OCR）维持在5.5%不变。
同时，经济学家们还降低了明年央行再度加息的可能性。
图源：NZ Herald
另一方面，随着新西兰政府更迭，国家党、行动党和新西兰优先党组建新政府，开始联合执政。
随着政府的更迭，一些前政府实施的政策可能被废除或取消。新政府此前希望，在圣诞节前废除资源管理法案（RMA）、三水改革计划（Three Waters）和废除公平薪酬协议（Fair Pay Agreements）。
在这一背景下，财哥为大家整理了，本周应该了解新西兰房地产市场的5个关键焦点。
“强硬”的央行
在过去几周出现一系列通胀放缓的积极迹象后，目前市场更加乐观。一些经济学家认为，央行最早于明年5月份降息，并在明年最多降息3次。
不过，业内人士指出，不要指望央行行长Adrian Orr在对抗通胀问题上的语气会“软化”。
正如主流商业银行Westpac首席经济学家Kelly Eckhold所说：“我们认为，央行的目标是通过强硬言论来维持近期有所收紧的金融状况。”
“我们预计，近期贸易品通胀方面取得的进展，将得到认可，并纳入央行的短期通胀预测中。” 
目前，OCR为5.5%。图源：OneRoof
“但我们也看到央行继续强调通胀的中期风险。目前通胀水平依旧较高，且核心通胀压力尚未显著缓解。” 
因此，央行可能并不会在其预测中透露太多信息，目前并未预测要到明年年底才会降息。
不过，主流商业银行BNZ研究主管Stephen Toplis认为，央行预测利率轨道有一定调整空间。
“众所周知，央行没有理由在本周三即将发布的声明中公布比8月份声明时更高的利率轨迹。问题是，央行准备将这条轨道推低至多少？”
“目前，坊间预计其将在2024年降息3次，这与央行此前预计的‘在2025年第一季度之前不会降息’的预测相比，是一个‘巨大的飞跃’。”
“我们怀疑，央行最新的政策调整，将介于当前市场的实际表现与其8月份预测之间的水平。” 
明年物价将回到“正常”水平？
主流商业银行Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr则表示，今年年底前，几个原因使央行方面对经济状况感觉更好。
首先，第三季度通胀数据低于央行此前的预期。
Jarrod Kerr。图源：Supplied
Kerr说：“央行此前预计通胀率将维持在6%。而事实情况是，该数据降至5.6%。更重要的是，‘核心’价格压力缓解至5.2%，距离其6.7%的峰值更远了。”
随着实际通胀率下降，近期坊间对通胀的预期也再次走低。
Kerr继续说道：“关键的两年期通胀指标预期跌至2.67%的最低水平。尽管长期预期有所提升，但仍保持在1%至3%的目标区间内。” 
“最后，劳动力市场的紧缺状况正在迅速缓解。今年第三季度的劳动力数据低于预期。失业率攀升至3.9%（央行的预测为3.8%），因此，工资通胀已经开始下降。”
展望11月之后，Kiwibank方面认为，央行下一步的行动将是降息，而不是加息。
Kerr表示：“明年，通胀率应该会回到1%至3%的目标区间，就业应该会恢复到可持续的水平。但整体经济水平可能会比现在疲软的多。” 
尽管近期改变了预测，但主流商业银行ANZ的经济学家对通胀风险仍持强硬态度。ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示：“我们的核心预测中，不再包括央行会继续加息。尽管我们仍然认为这是一个重大的风险。”
业内人士称，利率是影响房市走向的关键因素之一。
知名房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson说：“周三的焦点将不再是央行的决策本身，而是央行的措辞，包括对GDP、就业、通胀、OCR本身，当然还有房价的预期是否有任何改变。”
“鉴于最近几周公布的数据基本上符合央行的预期，预计这些预测都不会发生太大变化。总体而言，央行周三应该不会加息或降息，但仍然有一些强硬的言论。对抗通胀的斗争尚未结束。”
那么，在政府更迭期间，房市会发生怎样的变化？

知名房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson给出了他的见解。
01
联合政府协议对房地产市场意味着什么？
直接给答案：影响不大。
首先，外国买家税没了。现在更大的问题是政府将从哪里获得资金来帮助居民减税。
第二是什么时候恢复房贷利息抵扣政策。
根据国家党最初的计划，房产投资客在当前纳税年度只能申请50%，在2024/25纳税年度申请50%，在2025/26纳税年度申请75%。
现在按照更新后的政策，他们可在本纳税年度申报60%、2024/25年度申报80%、2025/26年度申报100%。
这可能为房产投资客减税，但政策本身不会改变更多，租金收益率仍然很低，房贷利率依然很高，拉低租金是不大可能。
第三是缩短明线测试时间，这项政策会从明年7月开始实施吗？截至目前，各方对此保持沉默。
图源：OneRoof
如果把明线测试时间从10年缩短为2年，可能会带来一些房产成交，刺激炒房客。但这可能不会起太大作用，当然如果炒房客发现自己可以更早出售房产，也可能会抛售。
第四是新西兰央行的职责仅为遏制通胀。2018年，央行被赋予促进价格稳定和支持最大限度可持续就业的双重使命。然而新政府已承诺作出改变，希望央行只专注于将通胀控制在合理水平。
可以说，新政府的政策可能不会对货币政策产生太大影响，因为有理由认为新西兰央行只是在口头上支持就业。总体而言，上述政策可能会推动房地产市场的情绪或氛围，但真正说到影响力，可能没有那么大。
02
抵押贷款增长缓慢 
说到抵押贷款，上周央行的贷款数据显示，10月份贷款活动为58亿纽币，比去年同月增加了约2亿，为连续第三次上涨。
图源：OneRoof
但是鉴于基数较低，贷款流动的复苏并没有完全消失。部分原因似乎反映出低首付购房者增长低迷。事实上，只有不到7%的贷款流向了自住业主（首付不到20%）。
03
经济指标还在继续增长吗？
本周二（11月28日）新西兰统计局将公布10月份新西兰活动指数（GDP的即时指标）和整体就业增长数据。
这两项措施最近都很坚挺，并且很可能继续令人鼓舞。
换句话说，经济增长并没有明显加速，但至少不会衰退。强劲的劳动力市场最近对住房市场尤其重要，可以帮助家庭适应更高的房贷利息。
04
建筑许可可能进一步下降
专家预计，新房许可数可能会继续下降。图源：1news
然后在本周四，新西兰统计局将发布10月份新住房许可数据，很可能会继续下降。
然而，建筑商仍然有相当大的存量工程，而且还有一种感觉，即新许可的下降可能即将触底。目前这更多是传说而非事实，但值得密切关注。 
05
让新西兰央行更加放心？
最后，ANZ将在本周四和周五发布11月份商业和消费者信心数据。很多焦点可能集中在成本/价格/通胀上，令人鼓舞的是，这些因素最近一直处于（缓慢）宽松趋势——显然，新西兰央行将欢迎这种模式的延续。 
  你觉得央行会对货币政策
 做出怎样的调整？
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