15万一套！海景房，开始鹤岗化了？

撰文丨熊志

“面朝大海，春暖花开”。曾几何时，拥有一套海景房，是很多普通人的梦想。然而，海景房的神话正在破灭。

据媒体报道，惠州海景房遭遇市场寒潮，价格拦腰斩断，五折可以随意选房，15万元左右就能买到入门级的房源。

图/网络

海景房跌麻了的情况，当然不只出现在惠州。像之前登上热搜的山东乳山市，海景房跌成了白菜价，被称作是“海边的鹤岗”。

面对价格腰斩依旧找不到接盘者的惨烈现实，那些哭晕在厕所的购房者，恐怕终于会认清一个真相——没有人气、配套的房子，注定会沦为白菜价。

在早些年，海景房因为稀缺性，被当成是富人身份的象征。随着房地产开发大跃进，在滨海城市的海岸线上，一座座海景住宅拔地而起，成为被抢购的对象。

对那些没有亲自去海边久住过的人来说，拥有一套海景房，诱惑力确实太大了——远离城市的喧嚣，无敌的视野和景观，宜人的气候，尽享稀缺的海岸旅游资源，海风拂面的感觉，是中心城区那些豪宅都给不了的。

如果一线海景房还有一个亲民的价格，那它的吸引力就更强了——事实上，哪怕是像挨着深圳的惠州，在泡沫没有破灭之前，一套海景房也只需要几十万上百万，这是中产可以接受的价格门槛。

在旺盛的需求下，大批开发商涌向滨海城市。碧桂园2011年在惠州十里银滩首次开盘，开盘当天就卖了4000套。

别说常住人口600万的惠州了，就是人口只有50万左右的山东乳山，它的海岸线也被地产淘金者当成了一座富矿。

▲山东乳山市（图/视频截图）

有数据统计显示，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，密密麻麻建造了200多个小区，这些海景房，给整个乳山的人住都绰绰有余。

然而，哪怕拥有“天下第一滩”“中国最美海岸线”的加持，乳山银滩一带的海景房，泡沫很快就破灭了，每平方米单价从火爆时的三四千，跌到了一两千，地段差一点的几百，一套海景房只要几万元就能拿下。

乳山毕竟是小城市，在海景房白菜价的新闻引发关注时，可能很多购房者没想到，海景房“暴雷”会蔓延到大中型城市。但是，事实就是如此残酷。

以惠州为例，当地的海景房价格暴跌，不是最近才发生的事了。这两年楼市下行，海景房首当其冲，惠州临深的地理位置，都拯救不了它摇摇欲坠的价格。

原本一两万的均价，现在四五千都卖不动。像报道提到，有房产中介为了帮业主卖房，直接在阳台上拉起红色的横幅，明确表示“业主急卖”。

注意，这还是业主报价，卖不卖的动是另一回事。楼市就是这样，上行期都抢着进场，一旦上涨预期没了，大家都会持币观望，坐等市场的价格底线被不断击穿。

惠州等大中城市的海景房，价格腰斩都无人问津，除了楼市不景气的大环境之外，一个直接因素是，海景房被过度开发了。

以乳山为例，在2007年到2010年，乳山的房产竣工面积高达562.34万平方米。大家可能对这个数据没有概念，可以对比下另一个数据——2022年，乳山全年的商品房销售面积为36.41万平方米。

也就是说，当年三年盖的房，要十几年才能卖完，其中就包括了大量的海景房。惠州海景房相对集中的惠阳区、惠东县两个区域，去化周期则超过25个月。

而站在需求的角度看，购买海景房，对很多人来说其实是一种“伪需求”。

那些跑到惠州买海景房的人，主要无非有两类。一类是刚需自住。有些购房者可能在深圳买不起房，只能到惠州去买；还一类是投资，坐等海景房升值。

▲惠州巽寮湾海景房（图/视频截图）

对自住的购房者来说，深圳惠州异地的通勤成本太高，海景房可能仅仅是周末的一个临时居所罢了。花了上百万元，就为了周末住两天，基本没有性价比可言，也谈不上真刚需。

而且，等购房者真正住进去就会发现，海景房完全不是“春暖花开”的那般美好，潮湿、闷热，海风腐蚀性大，各种影响居住体验。

更要命的是，海景房基本都远离市中心，地理位置偏僻，人气不够，交通、医疗、教育、商业等各种配套相当不完善。别说找地方吃饭了，就算是点外卖，周边可能都没有多少商家。

如果刚需自住是个伪命题，那么投资就更是个笑话了。

一些中介会忽悠购房者，买了海景房后，哪怕自己不住，也可以帮忙对外出租，房子交给酒店托管，“以租养贷”。但就凭那些季节性的游客，怎么可能填补海量的空置房屋？

不管是乳山，还是惠州，现在的现实是，海景房太多，但人（韭菜）不够用了。

价格腰斩依然卖不动，中小城市的海景房市场，就成了寻找接盘侠的游戏。

那些购房者当初有多向往，如今就有多悔恨。毕竟，谁会钱多人傻到花费上百万，买一套没有升值空间，只是想度假放空了就去住两天的空房子呢？

海景房当年能够火起来，无疑是受整个房地产市场爆发的影响。

在楼市火爆的前些年，城市化迅猛推进，大中小城市房价集体水涨船高，它营造了一个房价只涨不跌的假象。于是，一些大城市的购房者，手头有一些闲散资金，跑到中小城市去投资海景房。

如今，房价只涨不跌的坚定信念，早就破灭了。别说是惠州，就是深圳东部的那些海景房，价格也在大幅缩水了。

而且，在海景房的执念背后，有的购房者本身就是被连哄带骗上车的。之前就有不少报道提到，像乳山等地的海景房销售团队，像旅游团一样组织老人去观光，吹嘘海景房的养老、投资价值，忽悠老人买房。

不管是被忽悠上车，还是认知不够而踩雷，现在，越来越多的购房者意识到，那些价格“亲民”的海景房，可能是楼市最大的坑之一了。

海景房的泡沫破灭，其实是迟早的事。海景房的住房属性，本身就比较特殊，刚需买来不一定住得上，投资客买来未必能升值。

原因很简单，中小城市的海景房，往往地理位置偏僻，片区经济发展水平有限，没有产业和人口作为基本支撑，也就不可能有成熟的配套，这无疑严重影响居住体验。

一个有意思的细节是，面对公共交通不便的痛点，在人民网的留言板上，经常有惠州网友留言建议，完善十里银滩等沿海片区社区的高铁、地铁等。

其实，不是因为高铁、公交等设施不完善，导致海景房一带人气不足，而是因为缺少人气，才一直没有完善公共交通。否则，开通了高铁或者公交，也可能会因为客源少而大幅亏损。

▲惠州十里银滩（图/视频截图）

所以说到底，人口是房价的基本支撑。人往哪里流动，哪里的交通、教育、医疗等基础设施和公共服务，才会得到不断完善，楼市才有上升的空间。

未来，大城市的海景房，可能依然会维持一个不低的价格，但中小城市的海景房，大部分都免不了价格一蹶不振的命运。

那些踩雷的购房者，现在也许终于意识到，买房首先是买配套，海岸线再漂亮也不能当饭吃，房子周边的菜市场、地铁站，或者三甲医院、公立学校，可能远远比那一望无际的海滩更值钱。

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