这个世界，每个人都有自己的宿命。
就在这边，政策的吹响号角，试图拯救房地产市场，但市场的下行势头似乎难以阻挡。
而在太平洋的对岸，尽管加息不断，但房价的反弹势头却毫不退缩。
进入9月，美国标准普尔凯斯席勒指数达到了312.31点，环比上涨0.7%，这已经是连续8个月的增长。
与此同时，同比涨幅达到3.9%，远高于8月份的2.5%。
而这个312.31的指数点位，已经创下了自1987年发布指数以来的最高纪录。
悄然之间，美国房价指数触及了全新高度。
细看各个城市，核心20城市的房价指数在9月份上涨了3.9%，核心10城市的涨幅则高达4.8%。
在这20个核心城市中，有17个城市的房价上涨，只有拉斯维加斯、菲尼克斯和波特兰出现下跌。令人不禁思考，这几个城市竟然是疫情期间房价涨幅最大的地区。
底特律以6.7%的同比涨幅位列第一，紧随其后的是圣地亚哥（6.5%）、纽约（6.3%）和芝加哥（6%），都远超过全美平均涨幅。
就连波士顿、克利夫兰、洛杉矶和迈阿密的单月涨幅也都超过了5%。
这一次，核心城市的价值再次得以显现，资产价值也再一次得到验证。
回顾2008年金融危机前，美国的房价曾在2006年达到顶峰，之后一路下跌。
在2006年至2012年这段时间里，美国房价下跌幅度高达27.4%，核心20城更是跌幅达到了35.1%。
但随后，美国房价再度开始上涨。
从2012年至今，美国房价已累计上涨了133.1%。如果从2006年算起，房价涨幅也高达69.2%。
然而，房价并不是一直在上涨。
从2022年7月到2023年1月，美国房价经历了一波回调。
这主要是由于加息政策的影响。
自2022年3月以来，美联储已连续11次加息，联邦基金利率从0%-0.25%上升至5.25%至5.50%的高位。
这连续的加息导致贷款成本上升，甚至使美国30年期房贷利率飙升至了7.8%的高位。
如此高昂的房贷成本使得更多人望而却步，无法承受房贷负担，需求持续下降，但令人奇怪的是，尽管利率如此高，美国房价却仍在上涨，甚至创下新高。
一切都回归到了基本的经济原理。
房地产市场最根本的因素之一就是供需关系。
除去市场信心、政策调控等因素，最终还是要看供需。
而供应端的不足成为美国房价持续上涨的主要原因。
自2022年5月以来，美国新屋开工数量从180万户直线下降，到今年4月更是降至134.8万户。
新屋开工数量的增幅一直维持在负增长状态。
2022年7月，同比下滑13.9%；
2022年12月，同比下滑24%；
2023年4月，同比下滑25.2%；
2023年8月，同比下滑13.3%；
2023年9月，同比下滑8%；
2023年9月，同比下滑4.2%。
整整一年多的时间里，只有今年5月份和7月份有所增长。
这意味着市场上的新房数量明显不足。
自2022年10月以来，美国的新房库存逐步减少。到今年10月份，新房库存量已从一年前的46.6万户下降到了43.9万户，去化周期更是从9.7个月下降到了7.8个月。
如果新房开工数量不见起色，新房去化周期还将持续下降。
而成屋的销售情况同样不乐观。
美国的成屋签约待过户销售指数自2021年10月以来一直下降，整个2022年和2023年都处于负增长状态。
今年10月份，成屋签约待过户销售指数同比下降了7.27%，创下了自疫情爆发以来的新低。
简单来说，市场上已经没有太多人在购房了。
而从供应端来看，成屋库存也出现明显压力。
今年10月份，美国成屋库存的去化周期已降至3.6个月。而在最紧张的2022年1月，去化周期仅剩下1.6个月。
此外，今年9月，美国售出的房屋数量同比下降了17.6%。甚至在短短一个月内，有20%到25%的房地产交易被取消。
换句话说，人们不再愿意出售房产。
美国人一向有着定期更换房屋的习惯，通常每10年就会搬家一次，但高利率的环境直接打消了许多人的搬家计划，置换需求也受到了抑制。
供应端的压力成为推动房价持续上涨的主要动力。
尽管美联储的加息步伐正在放缓，但高利率可能还将持续一段时间，因此房价上涨的趋势不会很快结束。
与美国不同，日本的房价也在上涨，而背后的原因则是宽松的货币政策。
自2016年起，日本的政策利率一直维持在-0.1%的水平，至今仍未改变。
即使通胀率已经飙升至3%、4%，日本似乎也没有打算为了抵抗通胀而加息。
再加上日元持续贬值，吸引了大量外资涌入日本投资，其中房地产也是受益者之一。
今年上半年，东京23区的新房均价已经达到了1.29亿日元，约合人民币639.9万元，创下了历史新高。
这个均价较2022年上半年涨幅高达60%！
这个涨幅在全球范围内都属于罕见，日本可以说是第二，几乎没有其他地方敢称第一。
新房价格的上涨也带动了二手房市场。
在10月，东京都的二手房平均价格达到了6433万日元，环比上涨了0.3%。
尤其值得注意的是，东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）的环比涨幅高达1.8%，连续9个月创下历史新高，远超其他地区。
这与人们印象中日本曾经的房地产泡沫时期形成了鲜明对比。
而东京核心区的房价已经超过了30年前泡沫时期的最高点。
核心城市和核心城区的价值再次得到验证，而超低利率的宽松环境再次发挥了重要作用。
尽管目前日本的一些固定型房贷利率有所上升，但浮动型房贷的年利率仍然维持在0.3%左右，占据市场的70%左右份额。
即使加上其他费用，整体的贷款成本也仅在1%左右，非常有吸引力。
而日本，特别是东京，整体的房租收益率可以达到4%至5%，而且租金还在不断上涨。
在8月份，东京23区的公寓平均租金同比上涨了11.9%。
日本已成为少数几个房地产市场，其资产收益能够超过借贷成本的市场之一。
因此，资金不断涌入日本，特别是东京核心23区的房价涨势将继续。
最后，提到日本常常会联想到房地产泡沫和“失去的20年”或“失去的30年”，而如今的日本明显正摆脱过去的阴影。
（免责声明：本文为经济学教授据公开资料做出的客观分析，不构成投资或者购买建议，请勿以此作为投资或者购买依据。）
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