作者 | 燕大
房地产再迎重磅发布。
这一次，不是广州，不是深圳，而是政治中心北京，经济中心上海！
高层会议刚定调不久，北京就迅速作出反应，罕见放出楼市大招，脉络紧紧贴合“先立后破”。
就在今天，北京城建、税务、人行市分行、金管局市局等多部门联合发布。
——首付比例下调，首套统一降到30%；
——二套中尤其是非普住宅郊区二套，首付比例直接从80%降到40%；
——贷款最长年限，从25年恢复到30年，努把力就能多还五年贷款；
同时，对普宅认定标准做调整，预估市场上可被认定为普通住宅的商品房量将从3成提高到7成。
更重要是一个动作是利率下调，城六区首套最低调到4.3%（LPR+10个基点），二套4.8%（LPR+60个基点）。城六区外首套最低4.2%，二套4.75%。
而作为经济中心的上海，跟北京一样调整普通住宅认定标准，这一步关联到首付比例、税收优惠政策，等于变相降低买卖门槛。
同样，还有降首付、降利率，全市首套首付从35%降至30%，利率从4.55%降到4.1%（LPR-10个基点），二套降幅最大，像青浦区、奉贤区这种越是周边降幅越大，利率直接从5.25%降到4.4%。
总结一下两城发力点：降利率降首付、拉长还贷年限、降低买卖门槛。
政策最是能反应市场行情的，如果楼市在高歌猛进，哪怕是止跌企稳恢复上涨，那么政策面都绝不会放松。
反言之，政策面不断松绑，只能说明，一方面核心城市的楼市状况不容乐观，另一方面，火爆了几十年的楼市，对经济的深度影响绝不是一朝一夕会突然消失的。
之前都是广州打响第一枪，第一个吃螃蟹、为国尝试方案，这次换成北京上海首发，老实讲，着实有点意外。
意外的点在于，不论是楼市还是经济，面临的压力可能比我们想象的还要大！
如果调节二三线城市还有用的话，那完全就不会直接松绑北京上海的楼市以稳定经济、稳预期。
但松绑北上广深这四大一线城市的房地产市场，也几乎是在逐渐用尽最后的“保留节目”。
这一波“保留节目”释放，热度效应能持续多久、在它“破”之前新的经济结构是否能够“立”起来，新旧交换过程大概是最难的阶段。
北京上海这一波松绑，肯定会带来一定的热度。
这就像股票下跌了一样，都说买涨不买跌，实际上闷声抄底的多了去了。
房子买卖虽然没有股票这么随意，但北上广深一线城市二手房下跌时，抢着入手的不在少数。
数据显示，11月份，北京二手房网签量为1.25万套，环比增长17.8%；上海二手成交约1.62万套，环比上涨7.12%；广州二手网签1.02万宗，环比增长8.77%；深圳二手成交3133套，环比上涨12.9%。
这些数据虽然远比年初三月份成交量要小，但也没法否认在11月份，北上广深四个一线城市的二手房成交量集体“爆发”。
所以，买涨不买跌很多时候并不适用所有人，只是不同群体的不同观点罢了。
每一次买房门槛降低，都会产生一批刚需，买房的刚需。
之前踮起脚尖还差点意思才能上车的，现在门槛降低了抬脚就能够得着，这种就是铁定的刚需。
而经济的景气度不够高，又产生另一批“刚需”，卖方的卖房刚需。
“刚需”买方入场，“刚需”卖方套现退场，想买的和想卖的因需求相遇。
现在北京上海双双首发大幅松绑楼市，必然也会带来一波楼市热度。
个人理解，这也是“以进促稳、先立后破”中的“立”，吃饭的家伙得拿稳，等新的吃饭的家伙拿到手才能“破”。
说实话，房地产市场还会再起底回升乃至暴涨么？个人觉得很难。
前几十年房地产火爆，实际上是因为整个行业都站在风口，得益于改革开放、经济全面上升，房地产这头年猪才飞到高空。
说到底，房地产依赖的是经济基本面，而并不是地产本身，没有经济高速增长，地产就不可能有很好表现。
而经济基本面在未来很长一段时间，大概率得适应“平庸”，而非好或坏。
传统的高速增长其实是思维上的惯性，现实是增长在变慢。
这次最高层会议中强调：
“要以科技创新推动产业创新，特别是以颠覆性技术和前沿技术催生新产业、新模式、新动能，发展新质生产力”。
再与房地产经济相比较，房地产现在是化解风险的重点领域。
很显然，老的经济结构在往新的转变。
而相应的，财富积累和沉淀的逻辑也必然会跟着变。
因此此时是否逢低买房，必然得三思而后行。
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