作者：豆腐乳
编辑：养乐多
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楼市低迷已久，就连背景和上海都降低购房门槛了。
昨天晚间，北京和上海都出台了新的房地产市场政策，主要包括优化差别化住房信贷政策和调整普通住房标准。
之前北京首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例则为40%；二套住宅中普通住宅60%、非普通住宅80%。调整后北京首套住宅首付比例统一下调为30%，二套住宅统一下调为城六区50%、非城六区40%。
上海则是首套房首付比例从35%降至30%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%。
之前我们在《房子卖不出去，也租不出去了》里就提到，广州调整房地产政策，购买首套住房公积金贷款最低首付款比例为20%。
广州是一线城市里房价早早下滑的，所以调降首付比例力度最大，虽然“首套住房公积金贷款最低首付款比例为20%” 能照顾到的群体十分有限，但也算释放了降低购房门槛、刺激楼市的态度。
北京、上海这次把首付比例降低，也是出于降低购房资金门槛的考虑。
另外，北京和上海也大幅放宽了“普通住宅”的标准，这有助于减免税费，降低交易成本。
这是因为非普通住宅税负更高，例如北京出售两年以上的普通住宅免征增值税，非普通住宅差额征收5%的增值税。上海出售持有5年以上的非普通住房，按差额征收5%的增值税。
可什么样的房子才算“普通住宅”呢？
按照原来的标准，北京认定普通住宅需要满足全部三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；五环内单价低于3.96万元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于3.168万元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于2.376万元/平方米或总价低于280.8万元。
原先上海认定普通住宅需要满足全部三个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；三是内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。
问题来了，这么多年下来，北京、上海中心区老破小都有10万元左右的单价了，一套房子轻轻松松总价超标，算不上“普通住宅”了。
所以这次放宽“普通住宅”标准，调节的还是在价格标准上。北京五环内、五至六环和六环外的单价上限分别提高至8.5万元/平方米、6.5万元/平方米和4.5万元/平方米，价格上限平均提高了一倍以上。上海则直接去除了看总价的条件。
这样一来，更多北京和上海的住房被划定为“普通住宅”，交易税负大大降低。
另外，北京和上海的新发放房贷利率政策下限也大为降低，北京房贷年限由最长25年恢复至30年。
这是为了降低贷款成本，减轻每月的房贷还款压力。
总的来说，北京和上海这次房地产政策调整，从税负、房贷负担和首付门槛等多个角度，降低了购房难度和成本，算是很有力的房地产市场调节政策。
这样的放宽政策，也是建立在北京、上海房价也稳不住的基础上的。根据诸葛找房的数据，11月北京和上海二手房价格都环比下降了。
一线城市中，购房政策放宽最大的是广州，我们之前在《绷不住了，放开限购了》里就提到了，广州现在只有在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区继续实施住房限购。
如果北京和上海房价还继续跌，说不定也会和广州一样，放宽限购政策，一些区域不再限购。
至于北京和上海房价能不能企稳，还是得看购房者未来的购房意图了——起码要对未来有信心，才敢上杠杆买房啊。
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个人出售购入超过五年的非普通住房 http://shanghai.chinatax.gov.cn/xwdt/ztzl/grsx/fwjy/csfclsx/202208/t463877.html
上海认定普通住房不再看总价 首套房首付降至三成 更好满足居民刚性和改善性住房需求 https://www.shanghai.gov.cn/nw4411/20231215/171e8e264534491fb26a98addee433fa.html
京沪同步降低购房门槛 调降首付比例及普宅标准_财新网_财新网 https://www.caixin.com/2023-12-14/102146124.html
北京调整优化购房政策 首套房首付比例降至3成_政策解读_首都之窗_北京市人民政府门户网站 https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zcjd/202312/t20231215_3500950.html
楼市重磅！北京、上海出台购房新政 https://mp.weixin.qq.com/s/FwDjIzaCqbvCtNsG49MhwQ
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